NBD专访领易咨询：核心城市圈是特色小镇的价值洼地 做产业切莫急功近利

NBD：特色小镇未来会不会解决我们经济发展过程中遇到的瓶颈？特色小镇会不会是为逆城市化做准备，即从城市流向农村做准备？

邹毅：从美国基本的经济数据来看，在1960年代，美国的城镇化率达到到56-73%的时候出现了典型的逆城市化趋势及大城镇周边的小城镇人口开始出现集聚增长。美国到了70年代，整个大城市周边的小镇的人口，增长了25%。这是非常典型由经济的产业结构变迁带来的城镇化的扩散，带来卫星城镇的发展。

小城镇的发展在某种程度上受中国经济转型趋势的影响和发展能力的影响，这种逆城市化的浪潮，我们希望借助发达国家的经验，中国下一步如何跨越中等收入国家陷阱，承载中国下一步的城市化。这也是国家为什么从去年力推特色小镇，某种意义上小镇也是中国经济转型的一种重要载体，或者是某种新经济载体的变革，通过它为大城市群新经济的发展提供一种补充或借鉴。

NBD：特色小镇是不是一定要建在都市圈中间，特色小镇是不是一定要以产业为主导？

邹毅：我想说一下文化旅游小镇，发改委之前批的特色小镇中，有50%-70%是文化旅游小镇。目前来看，文化旅游小镇更有条件，又更容易受国家消费需求的带动，形成一定优势。前期我做过大数据研究，到底是中国哪些区域？哪些城市适合做文化旅游小镇？通过数据分析，一个城市旅游总人口梳理、旅游总收入、城市人均旅游支出、城市人均可支配收入四个指标，这4个数据代表了一个城市客群消费能力和消费总量。我们发现，传统意义上的5A景区等，他们所具备的旅游总时长容量远远没有一二线周边城市旅游市场规模大。这些地方更接近客群来源地，目前的基本观点是，在大城市周边选址，是打造文旅小镇一个非常重要的因素，都市群周边更适合文旅小镇，更接近消费客源地。

首先要形成核心吸引力，这就需要大量的投入，这就需要外围的配套的房地产开发来支撑现金流平衡，通过房地产开发资金支撑小镇建设，将小镇持有型物业盘活，通过核心景点、客栈名宿将其盘活。一个小镇所有的资产都要体现有价值。打造一个成功的小镇，需要有房地产的业态引入，这是为小镇提供资金支撑；第二个需要有非常有特色的产业基础或核心吸引力，能够吸引城市人群前来观光、旅游，建立一个小镇的磁场，形成独特性。

NBD：您认为做文旅小镇的基本的关键点有哪些？

邹毅：第一要点就是文化意境，所有的小镇没有文化，没有意境，那么我们觉得谈不上你跟周边大城市的区别。所以你能够吸引市场就在于，你能不能打造某一种特色的文化。第二是空间特色我们现在打造的小镇作品是为了吸引90后和00后一批，我们的项目是2020-2030年这一批诞生的，所以整个中国的消费升级之后，这一代人需要什么，一定是最全面的系统，单一的规划根本没办法解决问题。第三方面是体制和机制，拿一个地，做小镇，包括我们的政府去开发做小镇是非常的复杂，需要配合政府规划。第四方面团体利益，我们需要照顾企业商户，这是多维的系统结构。五生态取向，21世纪做小镇，如果不谈生态的话就完全落后中国的市场，这是一个典型的基本的要点。

NBD：目前的特色小镇如何构建完善的商业模式？文旅项目的产业链到底是怎样的？

邹毅：第一个商业模式卖房产，必须要有房地产配套，第二种把持有性的资产，经营之后形成一种通过资管的模式通过门票、园林的而此消费，通过其他的租金的收入形成一种现金流结构，就构成了基础资产的一种结构。下一步就简单了，无论是定增也好或者是证券化也好或者是企业上市也好，只要你的资产是优良的，达到回报率。难点就是能不能把持有型资产达到80%的回报率。这个是难点，难就难在把真正的小镇空间创意做到位，这个可能是中国绝大多数企业或者是政府没有完全意识到或者是没有能力做到这个。

NBD：很多开发商将特色小镇看做一个很大的蛋糕，对于这个问题，到底是谁在做特色小镇？他们背后的利益驱动是什么？

邹毅：从我们做项目的实践经验来看，作为咨询公司，我们的客户群相当一部分是地方政府，特别是县、乡镇一级政府，特别是一些风景优美的地方，他们的动力非常强烈，希望借助国家的政策东风，发展好地方经济，这可能是地方政府发展特色小镇的一个初衷。其次第二大群体是开发商，我们接触了中国前30强房企，陆陆续续开始发布自己的小镇战略。一方面是地方经济的发展需求，第二是开发商面临当下房地产市场转型、变迁背景下，核心城市地价高涨、拿地越来越难、代价越来越高，开发商面临行业洗牌问题，希望在行业越来越复杂的环境下，希望找到一个新的突破点，希望用一个更便宜的代价拿地，满足每年的开发需求，大面积的开发，锁定开发红利。至于他们打造的产品到底是为哪种客户服务？康养、文旅小镇等等特色小镇，都是针对相应的群体。这也导致了当前特色小镇开发的一种热潮。

NBD：我们特色小镇与精神消费有什么关联？独特的标签、独特的文化、独立的IP，未来是不是特色小镇的发展之路？

邹毅：项目从0到起点，更多的在于文化意境，也就是文化IP的构建。市场记住的成功的文旅产品，一定是有独特的、成功的IP。第一步还是要在文化IP的构建，避免打造一堆房产。建议特色小镇慢一点，系统筹划、系统思考，合理制定产业资源导入，让每一个项目都能成功。

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