今天，我们去参加了越秀云悦的发布会，也就是越秀在9月30日拿下的白云怡新路项目。
不废话，直接上重点。
1、开头就直接给出4个信息：广州首个阳台率约25%项目、越秀“天系”广州首盘、广州难得的刚改倒挂盘、广州18号线具备质价比的盘
2、书包上，目前输出9班幼儿园和24班公办小学，初中也在努力争取，目标引入白云区的名校
3、户型上，有全市第一个88平4房，再加两个105平四房，户型图也有了，但不方便输出，想拿的可以加拆神助手
4、首开3号楼，是位置最好的一栋，吹风价约5.5万/平
5、产品打造主打“超配”，配星级酒店式门面、泛会所、中央空调交标等，参考番禺星汇锦城的刚需豪宅化思路。
这么来总结吧，越秀云悦一来，广州500万改善市场，要掀桌子了。
对比总价500万这个赛道里，越秀云悦的基本面，排在头一档，甚至还有25%阳台率这个buff。
首先，学铁商的基本面上，不偏科，甚至确定性要比多数板块更优。
学：小学+初中都是名校，至于是谁，我们拿到了内部消息，加拆神助手了解。
铁：约100到18号线北延段京溪站，约800米到3号线梅花园站
商：1公里范围就有信达金茂广场、广垦天河壹号、VLAB翌方181创意园等，烟火气拉满
这其中，铁和商是更占优势的，像18号线北延段，2站直达珠城（冼村站），虽然不是珠江新城站，但比其他同价位项目更靠地铁、到市中心更快捷。
学校，预期是九年制学校，不过以白云教育水平来看，估计比不上老三区以天河，但白云的升学压力更小，小升初基本对口直升，考高中也相对更轻松。
其次，项目的使用率，放在同段位新盘去看，基本是吊打全场。
88平建面，使用面积大约110平，做出四房。
官方户型图还没公布，格局可参考下图，当然你也可以私信拆神助手来拿：
同样的110平使用面积，对比前几代产品，相当于：
80%使用率，对应建面约137平四房；100%使用率，对应建面110平四房；110%使用率，为建面约100平三房；120%使用率，为建面约92平三房。
要知道，广州城区主流的500万总价盘，多数都是100%甚至80-90%使用率，120%都是少数。
这就相当于，以前500万预算你只够在天河买个三房，现在能在越秀云悦买到四房了。
其他亮点也抓人啊。
四开间全南向、双开间大阳台、LDKG+X格局、收纳系统、中央空调交标等。
再比如，20多层楼高，整体容积率仅约2.5，这种低容积率设计在主城区就更难得了。
总之，能上的招数全满上，不留余地。
那这样的配置，放在城区是不是占绝对优势呢？
其实，我们盘了下，500万预算，在天河、荔湾也能买到学铁商齐全的四房，具体名单，可以加拆神助手。
其次，认真来看，越秀云悦也是有缺点的。
第一个是小区体量小，总户数仅320户，很难有适合溜娃、父母养老的大园林，所以也更适合做刚改盘。
第二个是靠大马路，对着怡新路的1号楼和2号楼难免有噪音影响。
另外，越秀云悦的地缘属性相当明显。
这里和天河一路之隔，属于白云，很多城区买家天然存在心理隔阂，暂时来看，还是会以周边的置换群，以及18号线/3号线沿线上班族为主。
当然，如果你对比18号线沿线新盘，越秀云悦的价格优势会很突出。
想要买越秀云悦的同学，现在就可以关注起来，按越秀的速度，开盘时间估计也快了。
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