来源：明源地产研究院（mydcyjy） 作者：天风
因为限购限贷，一线房价、地价太高。在一二线周边城市买房的人越来越多了，在一二线周边城市拿地的房企也越来越多了。
明源君认为，一二线周边有大量的机会，也有大量的陷阱。一旦选错，个人可能从此再也买不起房，房企的项目则会亏本。
在一二线周边拿地买房，所面对的是一种全新的状况。
单纯讨论城市分类没有意义。同样距离一线城市50公里，有的城市前程远大，有的城市注定没落。即使是同一个城市的不同区域，也有着天壤之别的命运。
单纯讨论某一要素没有意义，比如轨道交通。从日本东京都的历史来看，同样是到城市中心只需要一个多小时的轨道沿线，不同区域的房价差距有2—3倍。
而对于房企来说，即使是同一块地，有的房企能赚钱，有的则会亏本。
如何判断一块土地、一个社区的前途？明源君根据自己的心得，给出以下6个判断标准：
➊ 看距离。距离的核心是未来到达城市中心的时间，而不是现在的物理距离。
➋ 看产业。本地没有任何产业，完全依靠一二线城市“外溢”的区域注定没有前途。
➌ 看资源。不可消灭的自然资源、历史资源才是真正的资源。政策资源、规划资源则要看城市自己的实力，发展得不好很容易被取代。
➍ 看对手。在同样距离内，如果有另一个定位相同又比你强的城市，你的资源无意义。
➎ 看邻居。一个社区内的居民如果永远都是1、2年内新迁入的，而没有老居民，这个社区注定成为低端社区。
➏ 看能力。有强大定位能力、成本能力、产品能力的房企，能充分挖掘地块的价值；融资能力强的购房者，则能够挺过调控周期。
一个半小时以内的“市内”轨道交通
才是可靠的！
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“距离城市中心40分钟”。这样的广告语是不是很熟悉？
请注意，你买房、拿地的时候，到城市中心需要40分钟，并不等于以后也只需要40分钟……
在考虑“距离”的时候，以下几个问题要重点考虑：
1、是“市内”交通还是城际交通
深圳市内坐地铁上班需要一个多小时，从深圳到广州坐动车也只需要一个多小时，为什么大家不在广州买房，在深圳上班？
因为市内交通和城际交通是有本质区别的。
市内交通有本地政府补贴，价格便宜，一般不会超过10块，城际交通来回要200块；市内交通要考虑频率的问题，几分钟一班，亏本也得运行，城际交通没有这样的义务，许多时候是按旅客多少定频率，一小时一班很正常；市内交通要考虑接驳的方便，从一个点到另一个点必须有方案，而城际交通不需要考虑。
当然，类似于珠三角、长三角这样的地方，有“一体化”概念的地方，虽然不是一个市，但是未来形成类似“市内”交通的可能是有的。这就要看不同城市之间，有没有已经达成的共识和协议了。
2、是轨道交通还是公路交通，公路交通的瓶颈很难突破，容易变成陷阱
公路交通是不可控的，不堵车的时候可能20分钟就到了，堵车的时候2小时也到不了。
而最大的陷阱在于公路交通的瓶颈。
你买某一个楼盘的时候，那个区域楼盘少人也少，到城市中心开车只要20分钟。你希望这个楼盘附近的人越来越多，区域越来越旺，房子就可以增值了。
但很快你会发现，随着区域越来越旺，开车去市中心的路越来越堵，20分钟变成了1个小时。因为区域带旺而增值的部分，因为通勤时间的增加，又被抵消了。
这是一个瓶颈，很难突破，容易变成陷阱。
3、需要重点考虑的是时间距离，而不是物理距离
理解了上面2条，你也就能理解明源君要说的第3个原则了。
你要考虑的，一定是到市中心的时间，而不是物理距离。
1个成熟区域到城市中心30公里。而另有一片不毛之地，到城市中心只有25公里。你肯定应该选择那个30公里的成熟区域。因为以后开通轨道交通，5公里不过是几分钟的事情，而25公里那个地方的不毛之地，很可能永远不会开通轨道交通。
下面这张图是东京都一个半小时的城市通勤圈，可以看到，物理距离是60公里，但是，我国一线城市周边的轨道交通网络远不如东京细致方便，所以要根据实际情况判断。
4、所谓价格洼地，就是心理距离很远、时间距离很近的地方
有的区域在当地人的心目中是“农村”、“郊区”，但其距离市中心其实不远，以后轨道交通或高速开通后，到市中心只需要不到一个小时，这就是价格洼地。
本地没有产业
完全依靠人口“外溢”的区域没有前途
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早年，城市之间靠区域优势、靠规划彼此竞争，但发展到现在，市场本身的力量已经越来越强，城市自身的力量决定着自己的前途。
完全依赖区域优势，非常危险，明源君下面举两个例子。
1、 “睡城”本地产业不强，随时可能被抛弃
一线城市周边有大量的“睡城”。每天早晨，几十万人从这里出发去上班。中午下午，街上几乎没有什么人。晚上，一群人回来，累得不想消费。
这些区域要供给几十万人的生活，处理几十万人的生活垃圾，压力很大。但是这几十万人，不会把这些区域变成经济发达的区域。
首先，这些区域的房价如果上涨到一定程度，让这几十万人觉得来回奔波不值得，他们随时可能抛弃这些区域，回归一线城市。
其次，如果类似远近的地方，出现新的“睡城”，马上就会形成恶性竞争。
最后，交通发展后，更偏远的、价格更便宜的区域也进入一个半小时交通圈后，人们会去哪些地方。而不会对“睡城”有丝毫留恋。
2、高铁能带来人口，也可以抽走人口
近年，一些争到高铁站的三四线城市发现，他们的人口和财富被高铁抽走了：因为到附近的大城市只要半个或一个多小时，当地最有钱的人都去到邻近大城市买房、消费。甚至连基层劳动力，也因为高铁开通而更多地去到外地生活。本地经济反而落后了。
所以，城市必须有自己的产业，才能拥有未来。
我们可以看下东京都附近的各个区域的产业分布情况。
大家注意到没有，东京都附近这些区域，几乎每个地方都有自己独特的定位。而少数没有独特定位的地方，房价就是类似距离区域的1/2。
怎么样确定区域的定位呢？要看两个事情：一个是你自己的资源；另一个是你可能的对手。
有自己独特的定位
才有前途，请不要横挑强邻
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城市和区域定位需要有一定的丰富性，一个区域最好有2个以上的功能，才能繁荣。
1、一二线城市必须成为总部城市或者创新中心，才有前途
考虑一二线城市周边的城市的前途，当然首先要考虑一二线城市本身的前途，否则，一切都是无源之水无本之木。
明源君认为，一二线城市必须成为总部城市或者创新中心，才有未来。
总部城市形成的基础，是其必须是金融中心。在美国，有两个公认的金融中心，一个是纽约，另一个就是硅谷。两个地方现在每天都在互相争抢金融人才。
金融中心是经济中心的最高形态。金融中心形成的前提是：一方面从生产流通领域游离出大量的货币资金需要寻求投资的场所；另一方面生产和流通领域又需要不断补充大量的货币资金进行运转。因此，只有一个城市的经济实力十分雄厚，已经成为区域的经济中心之后，它才可能产生、积聚和使用巨额资金，使金融中心的形成有了基础。
中国目前只有3个金融中心：上海、深港、北京。这三个地方也必将成为总部城市。
总部城市之外，最有前途的城市是创新中心，创新中心和总部城市有可能会合二为一，但也有一部分城市可能单独成为创新中心。
创新中心的特点：一是有企业驱动，也就是诞生有著名的高科技企业；二是精英驱动，比如因为城市有某种特殊气质，吸引大批创业者前来。
在创新中心，小公司更容易生存，因为有上下游的支持，大量工作可以外包，自己做核心业务就好；在创新中心招人非常容易，对面写字楼里，就有大量适合自己公司的人才。
中国最符合创新中心特点的，是深圳、苏州，杭州如果在阿里巴巴之外，能诞生2个新的巨头，也可以纳入这个行列。
2、总部城市、创新中心周边城市可能的定位
如果你准备投资的一二线周边的城市或区域，不属于以下任何一种，请谨慎投资。
如果你准备投资的城市或区域，选择了以下一种定位，但附近有一个实力更强的城市有完全相同的定位，也请谨慎投资。
● 模块和生产加工城市：比如仓储、金融、保险、产业园区、科研基地
这些城市距离中心城市很近，有相对廉价的土地，和一些专业人员
形成这种基地，前提有两个：
一个是土地相对便宜，这个一般能满足。
另一个则是有产业人口聚集，能满足一些特殊需求，这个并非所有城市都有。
比如，因为亚马逊的出现，就需要一个有仓库、物流又方便的地方，如果有交通便利的小城市能够满足这种需求，就可以获得发展。
一个保险公司的总部需要一个电话中心，而周边有个小城市刚好有大量便宜劳动力，于是当地50%的人都变成线上服务人员。
类似这样的城市，在长三角、珠三角城市群有很多，比如东莞、无锡、宁波、佛山，核心是看当地的地价、交通。
比如东莞就正在逐步成为华为的研发中心；而无锡物流业则很发达。
● 养老、养生城市，会议和度假中心
这类城市距离中心城市较远，自然资源（山水、海景）得天独厚，后期又有健康医疗类设施导入，交通体系逐步完善。
这些城市未来会成为退休后定居、周末度假的去处，和会议中心。
城市定位能否正确，核心在于其主导群体能否克制自己的野心，接受现实。如果你周围有一个比你强很多的城市和你有相同定位，那么你最好改变定位放弃。
类似的先天条件
为什么有些社区会沦为“低端社区”？
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还有一个特殊的情况，明源君提醒大家注意：
位置完全类似的两个社区，也有可能一个成为高端社区，一个成为低端社区，房价相差一倍。
决定一线城市中心房价的是新房，而决定一二线周边房子价值的则是二手房交易。
低端社区一般具备以下3个特征：
❶ 人口迅猛增长。社区有大量新来到这个城市的人，人口密度很大，个人居住面积很小。
❷ 大批中产阶层迁出社区。
❸ 垃圾站、污水处理厂、化工厂等不好的项目持续进入。
低端社区是怎么形成的？
从其他国家的经验来看，核心在于社区没有引进好项目拒绝差项目的权力
高端社区地铁、公园、高档商场、名校越来越多，而低端社区垃圾场、化工厂越来越多，噪音问题越来越严重。
地铁是全体纳税人的钱修的，但地铁开通那一天，是沿途小区业主每家分得几十万。垃圾处理厂是全市用的，但建成那天，旁边小区的房子贬值了。
这些变化背后有市场原因，比如富裕人群消费能力更强，可以吸引更多高档项目。但这不是全部，上面的表象背后，更多的是下面的深层次原因：
1、高端社区能主动引起自己喜欢的增值项目，比如地铁，比如高档商场。而低端社区很难引入。
2、高端社区能拒绝对自己有伤害的贬值项目，比如拒绝在自己的社区内修建高速公路、垃圾场、化工厂，等等。
3、以上两个原因持续累加，最后形成不可逆转的优势。最终，不用外界施压，优秀的项目都会选择高端社区。
你会想问，上述原因是怎么形成的？按照国外的总结来看，是通过一个个人。
第一种人是有权力的人，比如官员；第二种人是有影响的人，比如名艺人、名记者、名律师，高端社区的居民在自己的社区有不好的项目的时候会出来发声、影响规划，而低端社区的居民没有这个意识和能量。
为什么人口流动大的社区容易变成低端社区？
因为大家都把这个社区当作一个过渡，没有人持续建设社区，没有人爱惜社区，没有人去抵制不好的项目，于是社区始终处于原始状态，持续边缘化。
同一块地
有的房企能赚钱
有的房企会亏本
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可以说，一二线周边，每一环的潜在客群都高度分化，不能简单按改善、豪宅、刚需来划分。
而房企拿地的时候，必须考虑自己的能力是否匹配，能否挖掘出土地的潜在价值。
房企的能力大致有以下一些。
1、精准定位的能力
对于规模不太大的楼盘来说，只要定位准确，就能很快销售一空。
某二线城市开发商，通过研究奢侈品消费，认为某个区域有一群喜欢“轻奢”的消费者，于是按这个定位修了两栋楼，很快销售一空。
2、成本能力
项目可以卖到7000，成本能力强的房企能把综合成本控到5000，就能赚钱。而你来操作成本是6500，一着不慎就很有可能会亏本。
3、产品能力
其核心是做相对高端的产品的能力。如果地价比较高，那么按高端来做就能溢价赚钱，而你如果只会做刚需，那就麻烦了。
最后，明源君提醒买家，不管你是住，还是投资，一定要基于“自己住”的标准去看房子、买房子。
如果你因为买不了一线的房子，就随便买一个周边的房子投资，想着有一天那个房子升值了，自己就可以卖掉赚一笔，然后去买一线的房子。那肯定会失败，因为：
你自己都不想住的房子，怎么会有人愿意接手？
开发商也是一样，要本着“自己开发”的出发点去考察拿地，而不是幻想随便拿一块地放在那里升值。
你自己都不愿意开发的地，同行怎么会愿意接手？
来源：明源地产研究院（mydcyjy） 作者：天风
新媒体运营编辑 王程海伦
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