学术研讨会十二：城市更新的精明实施 | 规划年会

导读

中国城市规划学会理事、青年工作委员会副主任委员、北京城市规划学会副理事长、北京清华同衡规划设计研究院有限公司副院长、教授级高工

恽爽院长梳理了近年来北京城市更新工作的开展情况和变化特征，着重剖析总结了“北京城市更新最佳实践评选”活动的相关经验，最后分享了北京城市更新工作的一些思考和启示。

恽爽院长首先从“工作组织”、“政策体系”、“财政支持”、“社会参与”和“宣传带动”几个方面，对北京城市更新工作开展情况进行了系统梳理。她认为：近年来，北京城市更新工作的顺利开展，是政府主导，市场、社会多方力量共同努力的结果。为了有效推动北京城市更新工作，政府不仅在组织机制上成立“城市更新专项小组”统筹更新工作，还搭建了“1+N+X”的更新政策体系，并出台了《北京市城市更新奖励办法》进行财政支持。正是政府的积极推动，才有了市场主体成立“北京城市更新联盟”，积极参与北京城市更新工作，并进一步催生了“北京城市更新最佳实践评选”等一系列活动，有效提升了北京城市更新工作的社会关注度和影响力。

随后恽爽院长从参评数据和价值导向两个方面详细剖析了“北京城市更新最佳实践评选”工作。通过对2022-2024年连续三届“最佳实践”参评项目数据的梳理分析，北京城市更新无论从“实施主体”，还是“社会影响”上都呈现出急速提升的趋势，而在“地区分布”上，城市更新的热潮也从中心城区逐步向外围区县拓展。随后，恽爽院长通过对参与评选的不同项目进行分类总结，提出了北京城市更新鼓励和推动的六大价值导向：牢牢守住城市战略定位，突出片区统筹、规划引领，注重多元参与、精细化治理，做到人民生活更加幸福，再次激发产业活力和坚持建管并重、可持续发展。

最后，恽爽院长总结了北京城市更新工作的思考和启示，她提出：城市更新工作需要以完善的政策支撑作为基础，强调规划的顶层引领和统筹作用，并从制度建设、政策配套、执行实施和长效运维等多维度、全流程来判断城市更新项目的成功与否。城市更新需要所有参与主体形成合力，才能切实推动工作实施。

苏州工业园区城市重建有限公司企业发展部总经理

谭亚升回顾了苏州工业园30年的发展历程，介绍了苏州工业园区城市重建公司作为苏州工业园区城市更新的主力军开展园区城市更新的工作经历，并重点说明了产业用地更新的实践经验和具体案例。谭亚升表示：苏州工业园经过30年的发展建设，从开始的资源和劳动密集型园区，发展成为现在的技术和知识密集型园区，当下的产业用地资源使用现状难以适应新的发展需求，从而倒逼园区开展产业用地更新。苏州工业园区建立“政府引导、市场主导、多元参与、聚力创新”的产业用地更新模式，通过“政府收购”、“企业自主更新”和“市场化合作更新”三种途径落实，切实提高了土地利用效率，拓展了产业发展空间，取得了良好的更新成效。苏州工业园区城市重建有限公司作为“市场化合作更新”的国企代表，发挥着重要和积极作用。

苏州工业园区城市重建有限公司围绕“城市更新”、“项目管理”和“产业经营”三大核心业务板块，全面参与苏州工业园区的城市更新推进，实现了园区21平方公里的片区更新，推动了3000亩近30个产业用地更新项目。通过12个典型案例，谭亚升详细介绍了苏州工业园区国企产业更新的不同灵活模式，主要包括：资产收购、股权合作、轻资产服务和一二级联动等，基于具体项目分析了项目更新的特点，通过更新在产业升级、资源利用、人才引入等方面取得的成效。最后，他提出苏州工业园区城市重建公司将进一步积极探索产业用地更新新模式，为载体入驻企业提供更加专业的服务，协同做好苏州工业园区产业生态体系建设，为加快建设世界一流高科技园区持续作出国企探索实践与创新贡献。

中粮集团大悦城控股北方大区公司产业与写字楼管理部负责人贡女士通过对中粮集团多年城市更新实践案例的梳理，提出中粮城市更新1.0、2.0、3.0的发展变化历程，并总结了中粮集团对于城市更新的理解和实践经验。

贡女士首先介绍了中粮集团城市更新发展的三个阶段：以 “中粮广场C座改造”为代表的旧有建筑更新改造为高端写字楼的城市更新1.0阶段；以“中粮·置地广场改造”、“中糖大厦更新”为代表的打造区域产业升级引擎的城市更新2.0阶段；以“汇京双子座大厦更新”和“中粮·达瑞兴生命健康产业园”为代表的产城融合、构建区域产业新生态的城市更新3.0阶段。

在此基础上，贡女士总结了中粮集团在城市更新领域的实践经验：一是城市更新需要功能织补，精细运营，通过城市更新织补原来城市欠缺的功能，串联更多的生活场景，创造新的空间和体验；二是构建“策规算运一体化”更新模式，实现多元资本“投融建管退”完整闭环运作；三是强调政策导向，以政府的视角拥抱城市更新。

中国城市规划学会青年工作委员会主任委员、中国城市规划设计研究院上海分院院长、教授级高工

孙娟院长通过对城市空间“物质”、“精神”和“社会”属性的剖析，提出城市更新需要“回归人心”、“回归城市基因”并最终“回归场地”，在此基础上，孙娟院长提出了城市更新的“五方逻辑”，从“政策”、“金融”、“市民”、“主体”和“第三方”五个视角，构建了城市更新非标场景营造的实践路径。

孙娟院长提出随着人口红利的消失和经济下行，传统城市空间生产的“在场”性不足，对于空间的“社会”和“精神”属性关注不够，城市更新需要回归“空间”的核心价值：“人”的日常生活，关注非标空间场景营造。而从空间的“精神”属性出发，孙娟院长聚焦空间使用者的价值取向，基于行为场景理论，提出了“18型VCR人群画像矩阵”，并结合更新项目进行调研实践；而从“社会”属性出发，则是要基于对城市基因和使用人群的刻画，使空间创新回归人心，业态策划呼应使用人群需求，之后再回归场地和场景设计。

基于对新时期城市更新底层逻辑的认识，孙娟院长提出了城市更新的“五方逻辑”。她提出：城市更新的“政策方”需要构建标准化的更新流程，制定精细的奖励机制并确立明确的产权流动规则；城市更新的“金融方”需要设计全生命周期的金融工具；城市更新需要为“市民方”提供清晰的公共利益前置，成熟的自主更新路径和以人民为中心的基层治理机制；而更新的“主体方”则需要细化界定主体权责，并培养新一代的城市更新运营“主理人”；最后，作为城市更新的“第三方”，规划师、资产管理人员和信息平台人员等，则需要积累从“规划设计”到“政策研究”“投融资策划”乃至“信息技术”“资产管理”的城市运营全流程知识和能力。

最终，孙娟院长总结社区更新非标场景营造，需要策划先行，从人的需求角度前置运营，并根据运营需求定制设计，通过规划进行多方统筹和上下协调，最终实现城市更新共同缔造。

北京城市更新联盟秘书长、中国建设银行股份有限公司北京市分行公司业务部副总经理

王学伟秘书长通过“宗旨、联盟、平台、上下结合、社会资本、探索和人民”7个关键词，系统总结了北京城市更新联盟在城市更新实践探索过程中的经验和体会。

首先，王学伟秘书长阐释了北京城市更新联盟三大“宗旨”：政府指导、市场运作和多元参与。在此基础上，联盟建立了“政府与市场”的联接、“主体与产业”的联盟以及“供给和需求”的双联通，从而深度匹配城市更新的供给与需求。其次，更新联盟通过逐步搭建“政府和市场的对接平台”、“会员和会员的合作平台”、“需求和实施的接洽平台”、“投资和融资的聚集平台”以及“产业和产品的运营平台”，将项目实施对接、投融资管理和更新项目运营等城市更新具体工作落到实处，对城市更新项目进行全产业链条孵化。而“上下结合”、“社会资本”则都强调在政府主导的前提下，需要搭建平台，发现需求，充分调动市场和社会主体参与城市更新工作的积极性。最后，王学伟秘书长提出未来北京城市更新将持续在公共空间改道、文化活化利用，TOD轨道一体化建设等新领域进行探索尝试，而所有这些，都是建立在“以人为本”这个城市更新最重要的价值导向之上，紧紧围绕“人民”这个最核心的关键词展开。