如果房产税来了...

聊房产税之前，和大伙儿分享一个困扰我很久的疑问。

有时在下班路上，我就总爱意淫：

如果我有400万，是回沈阳买8套刚需小户型好呢？还是在北京买一套刚需小户型好呢？

这可真是个严肃又实际的意淫呢！老套路，我又做图定量分析了一下：

表格应该都能看得懂：

400万在北京大概能建仓65平；沈阳大概50平米的房子买8套，单价1万；

未来北京老破小在没有学区加持下，极限是10万/平米；沈阳的刚需户型单价极限假设是1.8万/米；

再说装修，厨房厕所重点搞，家电买便宜的统一换新，智能马桶智能门锁还有新的窗户，这三样比较突显品质。

北京装修费大概7万；沈阳每套4万，8套合计32万；

北京租金每月7千；沈阳每套月租金1500元，合计1万2；

以上假设细节考虑不周，也比较理想化，但都不重要。

重要的是，我有两个疑问：

1 这两种选择，你觉得哪个财富更多一些？

2 如果房产税来了，沈阳路径有什么影响？

这两个问题也是我对房产税的第一个猜想：

如果房产税真的来了，作为个体会受到什么具体影响？

首先我觉得，北京路径不会受到任何影响。

本来就是刚需自住，65平的面积，平均到两个人头上，甚至低于中国平均水平。

但沈阳路径绝对是房产税的重点打击对象，让你丫炒房。

中国大部分税费都是在「交易环节」征收的，而房产税则是对「持有环节」征收。

换位思考一下，沈阳路径大概有两种不错的选择：

第一种选择：再花点儿钱，把装修品质提升提升，房租再涨涨，把这个成本转嫁给租房者；

那么，未来房租是不是还会涨？

第二种选择：把沈阳的房子卖了变成现金，转向一线城市好地段建仓，那里贵，吃得下大资金。

那么，未来一线城市的房产价值和价格是不是更大了？

没有标准答案，期待与大家讨论。

下面说说我对房产税的第二个猜想：

政府的钱哪来的？

卖地、税收、等等。其中税收要远好于前者，因为税收稳定且持久，它源源不断。

基于这个逻辑，政府肯定喜欢商业用地，因为盖楼、盖产业园意味着后期源源不断的税收。

住宅用地则不一样了，它是一次性收入，卖完拉倒，后面钱都被开发商和物业赚走了。政府的积极性肯定不高。

现实也是如此，一直以来住宅用地都是被严格控制的。

北京今年住宅用地的计划供应量只完成了10%。而且一定要设定好价格和推地节奏，一锤子买卖可不能卖亏了。

相反，我们的商业用地供应量巨大，价格便宜，定向输送。像东莞为了拉拢华为，接近四分之一个松山湖地块都给人家，还帮忙把高速修到家门口。

说白了，就是因为商业用地有税。

在我老家沈阳正在发展的沈北新区，有一些万人大盘，周围没有商业环境，没有写字楼，这就是最典型的睡城。开发商不仅要盖楼，还变相承担了一部分城建的工作。

类似的情况太多了，比如贵阳、比如北京回龙观、通州、天通苑、上海花桥、深圳龙华、广州番禺北...都是典型的「睡城」。

在政府眼里，这些地方没有就业，商业凋零，没有税啊！所以睡城板块的城市建设都远远不如“城里”。

还是那个问题： 如果房产税真的来了，作为城市会受到什么具体影响？