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正文2480字，预计阅读时间：可能6.8分钟

文/子木

自古以来，帝都都不缺“一手好牌打得稀巴烂”的开发商。

地段优质、概念充足、以及有超高的回报率，但偏偏造出来的房子难以直视。

或者墙皮脱落，或者地库一地狼藉，或者钢筋比小拇指都细，或者答应的配套一个没有……

维起权来，也从来不承认自己的问题，尤其这两年，很多新盘仗着自己是限价房膈应你：

“不买就退”。

面对手捧几百万的买房人像是哄小孩儿一般自然。

买房人心里都是苦，盼天盼地等了几年期房，好不容易满心欢喜去收房，大门一入，一脸懵。

不退吧，住着闹心；退吧，房价又在涨。

但子木认为，房价跟质量从来都没有关联性，信誉才是。

当初买房人走进售楼处，也有选择其他楼盘的权利，事先您百般忽悠拉购房者上车，事后严重货不对板，不是诈骗又是什么？

今天子木就最近读者的诉求，盘点两个“好牌打得稀巴烂”的新盘，一个是通州融御，另一个是二环天坛府。

1

哄小孩儿

关注北京楼市的买房人，大部分都知道融御这个项目。

也可以说，自从项目名字敲定后，就成为了市场上的红盘，具体原因有以下几点：

1、地段好，距离北京市政府1000米左右。

2、交通优，未来700米外的大型交通枢纽，将过三条地铁。

3、学位佳，号称隔壁就有一所直属教委小学

总之，跟着市政府的公共配套走，怎么也差不了。

当然开盘之处，很多人也窥探到了缺点，比如得房率70%、商业差、小区里还有公租房……

但大家一想到这么好的配套和地段也就忍了。

所以这个项目一开盘，就成了当红炸子鸡，一度抢占2020年北京通州销冠。

然而，就这么一个地段优质的当红项目，做的产品根本没法看。

日前，有读者跟我反映，融御的业主开始举旗联合维权了，内容一张纸都写不下来。

比如，外立面起包严重，外墙存在大概率部分脱落风险。

很明显，这在工程上没下够功夫，甚至偷工减料。

这也是业主们最无法接受的一项，因为谁都无法预判这东西何时从脑袋顶上砸下来，万一中奖了，也就没房子什么事儿了。

比如风机房和地下室发霉严重。

这东西乍一看像给墙上贴了大理石砖，近距离一看，结果是霉斑，长这么大个，真是头一次见。

典型通风太差。

风机房一般要放很多重要的设备，按照这样的潮湿环境，未来业主生活肯定是要受影响的。

还有地下室的储藏间漏水严重，墙缝宽，承诺的地库铺环氧地坪漆变成了乱糟糟的水泥地。

跟我诉苦的业主说，简直不敢相信这是北京6万/平米的房子，质量连县城的拆迁房都不如。

倒退一万步，质量跟货不对板问题可以忍，但让业主忍无可忍的是融御当初承诺的“直属教委小学”很可能要泡汤。

大家都知道在北京上学不容易，而且通州这地方本来也没什么好的学校，直属教委小学更是稀缺品。

融御在排卡阶段，就大力宣传，隔壁有一所直属教委小学。

众多业主慕名而来。

有意思的是，现在这所直属教委小学变成了“品牌未确定”，通州区教委也没有明确小学性质，而融御的项目负责人则表示：

“我也不清楚。”

当初开盘手下几十位销售天天嘴里朗朗上口的营销说辞，楼盘白纸黑纸写的营销宣传亮点，到现在总结为一句话：

我也不知道。

这还真是“把买房人当孩子哄”的当代模范案例。

这还是融御第一期产品爆发的问题，很难想象第二期第三期，还怎么做。

2

奇葩户型

北京东西城区大家应该有所耳闻，二环框子里，教育无敌，交通发达，而且因为是老城区，自然新房可以用“绝迹”两字形容。

北京城建天坛府就是这样。

地铁挨着永定门外站，隔壁的教育虽然不是东西城的顶流学校，但北京第一师范附属小学，放眼望去其他城区都得睁大眼睛。

商圈两边是东单和西单，因为距离东城区天坛公园1公里，是典型带着带着文化底蕴、不可多得的稀缺品。

今年3月份、4月份即将入市，12万/平米的单价有这样的配套条件，说实话不贵。

但是近期很多读者都在跟我吐槽天坛府也是“一手好牌打得稀巴烂”。

一开始我很纳闷，以为跟融御一样质量出现了问题，原来竟然折在了“户型”上。

天坛府的户型有多奇葩呢？

你可能只在90年代的塔楼里面见过。

首先是60平米的户型，三面环壁，纯东向.

这意味着大早上会被太阳晒醒，从中午开始屋子里就不见光了，12万/平米的房子，卫生间连通风窗户都没有，好在户型方正，在利用率上勉强凑合。

看到这里，你心里肯定纳闷了，这户型很正常，怎么是90年代？

别着急往下看。

100平米的户型就开始表演了，这就是传说中著名的“手枪”户型，这个手枪的枪筒还挺长。

南北依然不透光，进门直对着卫生间，右面是客厅，左面双卧室。卫生间依旧没窗户，厨房的窗户还是小开窗，1000多万的房子住进去感觉就是长跑道，更别提利用率。

别着急，还有更夸张的，135平米的户型，端详了半天像是“门把手”。

终于，在这个大平米户型上，终于看到了该有的南北朝向了，双卧室和客厅均做到了大面积采光，但两个卫生间依旧没有窗户，中间客厅地段比较窄，又要做入户设计，必然会大规模浪费面积。

整体来看，除了60平米的一居外，其他户型的进深与面宽比都超过2：1了，所以基本中间的部分都采不到光，只能靠灯光去补。

对于1000万左右的房子来说，即使地段再好，住得不舒服也是我个人无法接受的。

当然还有一项无法接受的是，「混居社区」。

天坛府虽然定位为高端改善住宅，但里面混居着拆迁户。

楼市中，一直有一句话，“刚需住地段，改善住品质，豪宅住邻里”，这句话非常重要。

并不是说拆迁户不好，但对于改善人群来说，两类住户显得格格不入，大概率会爆发邻里矛盾，谁看谁也不顺眼。

软隔离硬隔离都会踩到双方的面子，因此会拉低整个社区的居住调性，影响房价。

3

些许无奈

昨天我跟一个北京做房地产的朋友聊天，我问他们为什么都2021年了，在全国最先进的超级城市，开发商却盖不好一套房。

尤其是这种，占了天时地利人口，却依旧要把一副好牌打成稀巴烂。

他说，并不是造不出好房，而是不愿意造好房。

大家都知道好房子得用好材料好工艺，好东西就很贵，但有的开发商更在乎的是利润，尤其是负债较高的开发商，为了加速回款，根本不会照顾消费者体验。

除此之外，还有两点核心因素：

1、近几年房价把大家教育得透彻，只要房价一涨，再烂的房子都有人抢着买。

买方都不在乎质量了，卖方还在乎什么？

2、大家对品牌认知不够强烈。

当年三星手机电池爆炸，手机销售量马上腰斩，后来逐渐被中国消费者劝退。

但房子不一样，你在北京盖个楼，房子再烂只有业主知道，充其量只能让身边的人知道，换个地，上海、深圳或者其他城市，照样还能坑一批人。

唯有一个方法就是媒体帮助发声，地方加强监管，把货不对板的企业都揪出来，公之于众。

犯错违规要付出巨大的代价。

但这样的市场远还没有形成。

听完，有点儿心塞。

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