从去年9月份到现在，全国有12个部门专项清理整治“大棚房”。而且各地经过反复排查，目前，全国共排查出问题“大棚房”16.8万个左右，涉及占用耕地13万亩，拆除面积约为10.4万亩。
“大棚房”最早运用在休闲农业上，主要是用以做接待、餐饮和游乐项目。后来工商企业和个人打着建农业大棚的旗号，占用耕地建设私家庄园、别墅、休闲度假设施、商品住宅等一些非农设施的违法违规行为。也就是说，改变了土地的性质和用途，改变了农业生产功能，触碰了“农地姓农”的底线，更大的问题是直接影响到了国家粮食安全。
我国是一个人多地少、人均耕地占有量低的国家，国家出于遏制农用地非农化，为了保护耕地红线，从2018年下半年开始，由农业农村部牵头，国土资源部配合，在全国开展了对大棚房的全面整治。全国的农业园区，大多都有不同程度的触碰红线，总体波及范围极广、损失极大，特别是对休闲农业，所有打擦边球的大棚，都要被拆除，很多休闲农业企业以及个人因此影响程度很大。
我国休闲旅游资源70%在农村，随着乡村振兴战略实施，农村的基础设施和公共服务更完善，为乡村旅游落地提供了条件。在此基础上，发掘乡村文化、生态等价值，为市民打造“不紧不慢”的生活，有着非常广阔的市场。
数据显示，全国休闲农业和乡村旅游接待人次从2012年的8亿人次增至2018年的30亿人次，年均增长30%；营业收入从2012年的2400亿元增至2018年的8000亿元，年均增长27%。休闲农业已是融合一二三产业、生产生活生态于一体的大产业。
虽然大量农庄被拆，但这个领域的发展需求还在。“大棚房”整治给休闲农业和乡村旅游行业发展造成损失的同时，又是一次重新洗牌发展的机遇。
目前农村的闲置房屋比较普遍。很多年轻人去城市打工，很多乡村三分之一的人口不住家里，有的甚至超过一半的人口都不在农村，村里大部分房子空着，只有逢年过节回家住一住。投资休闲农业和乡村旅游，就可以与当地农民合作，利用乡村大量的宅基地和空置房与农民共同经营开发。
乡村过去因开发或发展集体经济，兴办了一批村办企业，由于市场原因或政策转型现在都闲置着，如，猪场、牛场以及工厂、矿山、学校等，这些很多还是集体财产。投资人可以充分利用这些破旧设施，合作开发休闲农业和乡村旅游。
目前，很多乡村都有集体建设用地，进行休闲农业和乡村旅游的开发，可以积极争取政府政策支持，适当配置一些集体建设用地，解决休闲农业和乡村旅游的用地问题。同时，目前按照相关的政策规定。一般按项目土地的5%给予一些设施农业用地指标，休闲农业和乡村旅游项目要用好用活。
主要是两个方面：一是合理利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)。中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标国家都会给予倾斜。二是做好休闲农业和乡村旅游规划，争取政府政策支持，当地政府在休闲农业项目规划设计评审过程中，如果项目符合当地发展规划，一般都会给予项目一般农田、山林地等集体建设用地的“调规”支持。
农业这个行业难以赚快钱，更不容易投机，投机进来，就是在给自己挖坑，最后埋的还是自己。从业者要做好准备，长期扎根农业、扎根乡村生活，并将美好生活和自己的业务息息相关。
德国
、
日本等发达国家
在发展休闲农业的
时候也是经历很长时间的探索。德国的休闲农业基本分为度假农场、乡村博物馆及市民农园等三种类型。在中世纪的德国，人们习惯于在自家的大庭院里规划园艺用地，以花草、蔬菜种植作为生活的乐趣之一。到19世纪初德国政府为每户市民提供一小块荒地用以蔬菜资产，市民农园在德国真正成熟发展起来。
1983年德国修订的《市民农园法》为市民提供了体验农家生活的机会，使久居都市的市民走进田园，将原本以生产为导向的农业发展方式逐步向农业耕作体验及休闲度假发生转变，形成生产、生活、生态三生一体的经营方式。在《市民农园法》中为市民农园规定了五大功能：提供体验农耕之乐趣;提供健康自给自足的食物;提供休闲娱乐及社交的场所;提供自然、绿化、美化的绿色环境;提供退休人员或老年人最佳消磨时间地方。截至2016年底, 德国已有十万多个市民农园, 总占地面积达5.6万公顷, 共超过800万人直接 (间接) 参与了市民农园的经营管理。
通过这个案例我们了解到一定要破除一个误区——休闲农业和乡村旅游的美好生活就必须建房子，盈利通道就只能是餐饮和住宿两板斧。当你以农为本，让生产、生活、生态三生一体，发现不盖房子也能实现较好的盈利能力的时候，一拥而上的市场风潮，也便与你无关了。
乡村振兴战略，产业兴旺是根本。靠基本农田来玩吃喝玩乐，基本上是逆水行舟。目前休闲农业与乡村旅游的发展，一定要思考产业的问题，哪怕产业是通过合作的方式解决的，最好是发展特色产业，对当地农民致富增收有带动力的产业，千万别总想着在乡村盖房子的地产套路肯定不是一条好路。
90年代初，日本在农民就业与增收困难的背景下，首次提出了“六次产业”的发展思路。2010年以《六次产业化・地产地消法》的颁布实施为标志，日本全面推进“六次产业”发展战略，旨在提高农民收入、提升农业产业竞争力和增强农村经济活力。
借鉴日本经验，推进我国农村一二三产业融合发展，应通过知识、技能、资本、设施、网络等方面的能力建设与政策支持，提高农业经营主体整合利用资源、参与农工商一体化经营的能力。“六次产业化”强调的是基于农业后向延伸，内生成长出立足于农业资源利用的第二、第三产业，让农林渔生产者能够分享农产品加工、流通和消费环节的收益，而不是让现有的工商业资本前向整合，吞噬和兼并农业；突出的是在农村地区内实现农业及其关联产业的有机整合，充分挖掘农业与农村资源的价值。
我们要学会算产业账，当产业变现能力基于一个合理组合，一产二产三产联动，有合理收入预期的时候，产生符合乡村振兴样板标准的时候，所有的补贴、各种支持都变成水到渠成、自然而然的利益。
休闲农业不只是农业生产，而是一门生意，是生意就要有商业盈利模式。休闲农业和乡村旅游合理的经营思路应该是先有产业夯实基础，明确具有市场张力的主题，基于主题构建能够快速带来流量的核心吸引物和爆点项目，然后才能考虑发展休闲农业和乡村旅游。在这一点上，无论是在台湾地区、泰国还是在更多的发达国家之中，不少休闲农业已经形成了自己的IP，有的进而成为了一个品牌。所以
除了餐饮及住宿其实还有很多种盈利模式和玩法，按照先生态、后生产、再生活的投资次序，只有先把生态系统、生产示范、文创产品这些内容做好，这才是休闲农业和乡村旅游未来的出路！
如果环境受到破坏，休闲农业和乡村旅游将失去生命。乡村发展比较先进的国家，其发展最终都会指向以农业为产业核心，以优良环境为生活保障的可持续发展路径。因此，要遵循乡村发展规律，坚持绿色发展，适度开发、合理开发，防止农村变成城市的缩小版。
模式上考虑乡村风情，处理好开发、保护与利用的关系，加强传统村落民居保护在发展空间上，注重利用荒山、荒坡、荒滩等土地，充分利用农村闲置资源发展休闲农业。
此次“
大棚房”
整
治可以说有相当大的力度，覆盖范围之广也可以看出
国家对保护
耕
地
、维护
乡
村的健
康
的决
心。
某种程度上也是对
休闲
农业和
乡村旅游发展上的一次洗牌
，但同时这也是一个新的机遇。在发展的过程中要坚持一个正确指导思想，这条路才会走的更长远，从而形成健康的、可持续的发展。
2019年05月17-19日
聚焦新政策
房地产转型与发展
“2+1+N沉浸式体验”
5堂主题授课+2个标杆项目考察
一场项目私董会
课题一：
宏观经济形势与发展战略
李佐军老师主要研究领域涉及资源环境政策、绿色低碳经济、宏观经济、区域经济、产业经济、“三农”问题、投资机会和企业战略等。
授课大纲：
一、世界政经格局新变化与中国经济
1、中美贸易战何去何从
2、全球经济发展趋势
二、两会后经济走向与当下政策解读
1、新时代中国经济发展方向探索
2、两会后经济最权威解读
3、当前经济金融形势、政策走向与资产配置策略
三、宏观经济战略与投资机会
1、新形势下的投资机会、投资策略与投资方式选择
四、国内外新形势下企业发展的机遇与对策
1、战略性新兴产业发展战略与预警
2、“一带一路”对企业走出去的机遇、风险与应对策略
课题二：
地产下半场发展趋势及新机
遇
顾云昌老师主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。
授课大纲：
一、中央房地产政策解析
1、中央经济工作会议政策解析
2、住建部政策解析
二、中国房地产市场和行业现状和趋势
1、中国房地产市场和行业现状
2、中国的城镇化与房地产市场
3、房地产行业的发展趋势
4、债权、股权和夹层投融资比较
三、未来房地产改革走向
四、投资项目的选址与策略
1、房地产企业投资布局原则
2、土地和项目获得最佳方式
3、不同房地产产品投资策略
五、资本视角下房企创新与转型
课题三：
房企新形势下的财税策略与筹划
李明俊老师现任中国房地产财税咨询网总裁，智慧源（深圳）管理顾问股份公司董事长、财税咨询首席技术官，擅长房地产领域的财税咨询税务筹划上市前财务包装。
授课大纲：
一、 房产税收新政解读
二、房地产企业，投融资、重组及风险防范
1、企业投融资管理定义
2、企业投融资管理遵循原则
3、企业财税政策落实和完善
三、房地产战略管理与企业税务管理
1、购地阶段的涉税事项与风险控制
2、建设阶段的涉税事项与风险控制
3、预售阶段的涉税事项与风险控制
4、现售阶段主要税收事项与风险控制
四、地产开发六大环节中的56个涉税难点处理案例解析
课题四：
土地市场化与政策变革
崔元星老师十六年专注土地开发，长期从事旅游地产、产业园区、城市新区等大型成片项目开发实践和理论研究，发表土地开发专业文章百余万字。
授课大纲：
一、土地制度变迁和存在问题
二、土地法律与风险管控
1、新地产项目是否赚钱，70%靠拿地
2、土地流转如何规避风险
3、项目频频被拆，如何破解用地困局
三、土地政策详解和用地方案
1、新地产项目（文旅、康养、小镇、乡村项目）土地政策与用地指标怎么解决
2、乡村振兴与农村土地市场化
3、乡村振兴与城镇化
课题五：
新地产标杆项目实操解析
授课大纲：
一、奥伦达如何从社群神盘到康养小镇标杆
1、奥伦达小镇发展历程
2、奥伦达小镇品牌打造/定位；奥伦达小镇商业模式创新
3、奥伦达3小时7.8亿，社群运营秘籍
二、康养产业顶层架构与规划设计
1、康养项目的顶层设计与商业模式
2、何策划一个政府高兴、市场满意、投资者追捧的康养项目
3、开发模式/产品体系/运营模式/资本路径创新设计
三、文旅康养项目开发闭环场景
1、如何做好康养产业规划与业态组合
2、开发建设如何做到有序合理
3、如何精准的进行市场调查研究
4、投资风险评估与规避
考察一：奥伦达部落—从社群神盘到康养小镇标杆
以原乡小镇为运营核心，辐射奥伦达部落环北京周边项目，筹建以精准康复为特色的SOREHSA康养小镇，集合了康养酒店、康养会所、康养公寓于一体的“世界级心身健康度假胜地”，打造5万平的特色专病精准康复酒店及villa，创建大原乡区域世界级心身健康产业研发、运营、教学、培训、认证、孵化、输出旗舰中心。
考察二：古北水镇—近郊文旅标杆项目
古北水镇是位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇，由三个自然村落组成，在乌镇陈向宏团队的操盘下，通过大量借鉴乌镇创意、规划、设计和管理经验，打造的北方边塞古镇。
带着项目进来，拿着方案回去，通过私董会到形式，让人才、项目、资本完美对接。从社会资本方，政府、金融机构、咨询机构等多角度对学员项目进行研讨梳理，促进项目落地。聚众人之力，对项目出谋划策，一起畅谈迸发出更多火花。
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