【年报有料】谁是管控能力最优企业？ 2017年上市房企三费费用率TOP100

一.

三费费用率——

整体小幅度上升，分布呈中间多两头少

2017年，TOP100房企三费费用率的分布表现为中间多、两头少，相对于2016年位于两头的企业有所增加，83%的企业三费比率介于5%至15%，5%以下和15%以上的企业占比分别为10%、7%。

图：2017年房企三费费用率分布图（个数）

图：2016年房企三费费用率分布图（个数）

2013-2016年，企业三费费用率与净利润率是此消彼长的关系。2017年，TOP100房企三费比率均值为14.27%，较2016年上升0.5个百分点，主要是由于管理费用率和财务费用率的上升。但受益于毛利率增加，整体的盈利空间没有受到挤压，净利润率同比增长59.82%，创近五年最高，2017年成为大多数房企的丰收年。

图：三费费用率—净利润率比较分析

二.

小型房企现金短债比较高，

龙头房企更稳健

图：2017年销售费用率TOP20

2017年TOP100房企平均销售费用率为3.26%，延续着2015年以来持续下降的趋势，销售费用管控显著。从绝对量看，TOP100企业以685亿元的销售费用撬动了2.55万亿元的营业收入。居三费费用率榜首的世荣兆业凭借0.72%的销售费用率同样名列销售费用率榜单第一名。主要是由于公司结算项目大大增加拉低了销售费用率。从长周期看，城投控股、滨江集团由于销售把控能力较好，2013-2017年始终稳居销售费用率TOP10。 

同时由于地产行业“预售”模式造成当期销售费用与当期营收的不匹配，我们使用了销售费用/当期销售金额来计算企业实际的销售费用率。可以发现，有些企业是由于2017年结转收入相对较多导致财务报表层面的销售费用率降低，而市北高新、深物业、滨江集团、城投控股、中华企业、远洋集团等公司是真正拥有较强的销售费用把控能力。

图：2013-2017年上市房企销售费用率

根据营业收入划分不同规模企业后可看出，TOP100企业中营业收入1000亿元以上的大规模房企销售费用率最低，均值为2.28%，其次是营业收入低于50亿元的小规模企业，销售费用率均值为2.37%，而营业收入在500-1000亿元的企业平均销售费用率最高。我们认为，规模领先的企业具有更好的品牌效应、能够更好地控制费用率，而规模在500-1000亿的企业可能在冲击规模的道路上走得更为激进，也导致了2017年相对较高的销售费用率。

图：TOP100企业营业收入量级分布及平均销售费用率

在2017年营业收入大于1000亿的企业中，中国海外发展销售费用控制能力突出，能将费率控制在低水平的原因之一在于其通常是自建销售渠道。属于同一营业收入梯度的万科虽然销售费用率同比上升20.13%，但是其2017年销售金额的增速为45.3%，远大于销售费用的增速，所以我们认为万科在持续规模持续扩张的同时实际保持了较低的销售费用率。

三.

管理费用率——

大型房企成本规模递减，中海地产表现突出

对比2016年末，2017年房企平均管理费用率小幅上升，提高0.3个百分点。顺发恒业以0.66%的管理费用率位居榜首，较2016年下降0.4个百分点。国有企业招商蛇口、中国海外发展、保利地产凭借较高的管理效率，在2013-2017年一直稳居TOP20。同样我们使用了管理费用/当期销售金额来计算企业实际的管理费用率。 

图：2017年管理费用率TOP20

不同规模企业的员工人数、业务结构、资金状况不一，管理的方式和效率存在差异，根据营业收入划分不同规模企业后可看出，TOP100企业中营业收入1000亿元以上的大规模房企管理费用率最低，为2.91%，在扩张过程中凭借精细化的管理能力，合理控制管理成本，实现了成本规模递减。

图：TOP100企业营业收入量级分布及平均管理费用率

中国海外发展依然以1.74%的管理费用率拔得头筹，较2016年末降低0.27个百分点，信息数字化管理系统是其提升企业管理效率的有效途径，突出的成本控制能力成为中海高利润率的原因之一。

四.

财务费用率——

凭借规模优势，规模房企利息支出控制合理

  2017年房企整体财务费用率较2016年上升近0.3个百分点，但由于企业财务费用包含广泛，包括利息支出，利息收入，手续费支出，汇兑损益等，因而单独核算的利息支出更能够反映房企因借贷款所带来的财务压力。

我们将企业的利息支出纳入研究体系，并剔除存在缺失数据的部分企业，进行排名分析。样本企业2017年利息支出占营业收入的平均比值为10.67%，较2016年的10.48%呈现小幅增长。

图：2017年利息支出/营业收入TOP30

房地产开发的销售周期越长，会拉长回款周期，增加融资资金的占用时间，企业财务成本的压力也会越大。因而规模房企凭借标准化产品线的复制开发加快项目周转速度，也能适当减少利息支出，同时规模企业融资能力强，能借到利率更低的钱，所以营业收入规模大于1000亿元的房企利息支出/营业收入的比值较低，财务成本管控有明显优势。其中绿地控股2017年销售回款率达到80%，融资规模的控制使新增借款同比减少，平均借贷成本为5.14%，低于同一营业收入梯队的借贷成本均值。负债规模的下降和借贷成本的控制，使利息支出保持在较低的位置。

图：TOP100企业营业收入量级分布及利息支出/营业收入比率