主要观点总结
本文报道了广州楼市在2025年开门红的亮眼增长，特别是新房网签数据。全市新房网签在短短19天内达到4438套，预计1月份总网签数将远高于去年同期。文章还详细分析了广州不同区域的市场表现，如增城、越秀、荔湾等。最后，文章对广州楼市的未来进行了预测，认为市场将出现两极分化，新房和二手房市场都将面临不同的挑战和机遇。
关键观点总结
关键观点1: 广州楼市开门红，新房网签数据亮眼增长。
全市11区共录得新房网签4438套，1月份预期网签总套数将达到7000-8000套，是去年同期的两倍以上。
关键观点2: 不同区域市场表现活跃，增城和越秀新房网签量大增。
增城的新房网签量高达1460套，占全市的三分之一。越秀的新房网签也有显著增长。其他区域如黄埔、南沙、番禺等也有不错的表现。
关键观点3: 广州楼市未来预测为两极分化，行情企稳。
新盘入市、旧改供应、价格内卷等因素将导致市场分化加剧。新房价格维持稳定，二手房行情跌幅放缓，成交量回升。豪宅产品和刚需产品的鸿沟难以弥合。
正文
相较前两年，广州楼市1月新房网签数据有了亮眼增长。据阳光家缘网，截至1月19日，全市11区共录得新房网签4438套，碾压2024年多个月份！2024年1月，广州楼市新房网签仅3412套，春节月2月则是2314套。按照目前趋势，1月新房网签总套数预计在7000-8000套之间，会是去年同期2倍以上。要知道，2024年广州楼市新房网签过7000套的仅有4个月。受0929新政影响，广州楼市在2024年四季度开启了一波超级回暖的翘尾行情。1月的新房网签，既有翘尾行情惯性的积累，也有多项楼市政策开闸放水和土拍热潮的刺激。比如豪宅税、契税的减免，绿城、龙湖年底在广州土拍市场出手对行业信心的提振等等1月15日，国家统计局公布2024年12月70城房价指数。新房方面，上海和深圳分别上涨0.5%和0.2%，北京和广州均下降0.1%。
来源：国家统计局上海是首个一二手房房价指数全面转涨的城市，广州新房价格指数由11月环比跌0.3%，转为12月环比跌0.1%。目前看来，反弹更为迅猛的深圳新房销售价格指数环比转涨0.2%。广州有可能在节后小阳春迎来新房销售价格的止跌。不过，比统计数据更为具体的市场一线，大多还是冷热不均的。统计层面选取的指标数据有一定差异。
乐观者认为广州楼市会在今年快速反弹，悲观者认为今年楼市还会大跌。探长向来不做长远的判断。一线的市场数据会带我们走出迷雾。可以明确跟你说，2025年的广州楼市的成交量不会比2024年差，但房价触底反弹，还有一段路要走。地段和产品，影响着新房的销售价格。广州郊区已经跌下去的房价，今年还是继续阴跌。楼市开门红，某种意义上给行业上下游来了一剂强心剂。真正的效果，要看小阳春的表现以及后续的延续性。我们可以看到，1月才过19天，增城新房网签已经高达1460套，约占全市11区的三分之一。1月7日-1月12日，增城新房网签分别是213套、171套、175套、127套、151套、108套。和上个月一样，碧桂园云顶云玥阁、云凤阁两大配建房的集中网签贡献过半数据。拿到房子过年，村民应该是开心的。除了配建房这个BUG，增城正常商品房网签最多的是华润置地公园上城、中建凤榕台、保利水木芳华和中建联投学府悦城。新塘和朱村的刚需盘是增城目前新房去化最好的两大板块，无非是近地铁和低价比较吸引人。21号线和13号线一南一北深入增城腹地，成为东部牛马专线，吸引了不少新广在沿线置业。除了增城，大爆发的还有越秀。1月9日，越秀新房网签了186套，1月10日，网签了14套。令人震惊。一般越秀单周网签只有个位数，现在单日爆发，肯定是老盘集中网签的原因。探长了解到，这是因为由于君越府集中网签了196套，越秀前19日网签暴增至206套，远超2024年任何一个月份。
荔湾同样延续了去年火热的新房成交局面，目前已网签了368套。一个主城老区域，几乎和白云大区的370套持平。
黄埔、南沙、番禺分别录得410套、486套和451套。没想到吧，南沙超过了黄埔和番禺！
主要原因在于南沙凤鸣山、招商林屿境、星河畔月湾、保利南沙天汇等多盘近期销量不错，年底网签比较集中。白云和上个月相比回落明显，大概率要节后才能反弹了。去年10-12月降价去库存消耗了一波，需要补充弹药。天河海珠两个高价盘区域分别录得152套、121套，同样有所回落。花都倒是稳如老狗，还有308套，1月估计能突破500套。
无论如何，市场都比想象中的要积极，近郊刚需盘成交量有所恢复。
今年是广州新盘入市的大年。一方面，2024年低价土拍会加速入市，尤其是小地块项目，一定会趁回暖行情快速出货。
价格方面，新盘涨价很难，更多是1%-5%的涨幅小小试探市场反应。一旦市场反应太差，价格立马降回来，一口价房源遍地都是。另一方面，大型旧改供应源源不断，尤其是黄埔、海珠和番禺、白云，动辄超百万方的大城入市，新房价格下限被拉低，房价很难有起色。受新规户型、供应量加剧和价格内卷三板斧影响，广州新房整体维持均价3万/平附近，涨跌幅度不会太大。二手房行情跌幅放缓，成交量快速回升，但价格回不到过去了。无论是新房还是二手房，市场两极分化进一步加剧，中心区域和郊区的房价剪刀差扩大。豪宅产品和刚需产品的鸿沟同样无法弥合，刚需产品的设计走向改善化，改善产品走向豪宅化。而豪宅，除了地段，需要拿出产品真正的独特性才能吸引那一小撮富人。
