正文
文︱刘德科
昨天（2024/5/27），上海的楼市新政策终于出来了。我们来看一下这次新政的力度与影响。
先看限购放宽，最核心的一条是：
社保年限从5年降到了3年
。
这样，
上海的限购门槛就跟深圳基本拉平了，
核心区域的社保年限都降到了3年。以「4·30」政治局会议为界，北京的政策出得最早（2024/4/30），深圳次之（2024/5/6），上海最晚（2024/5/27）。现在，限购最严格的城市就变成了北京——非京籍仍需5年社保。
再看房贷放宽，最核心的一条是：
首套住房贷款首付比例为20%，二套为35%。
这比央行的新政策要严格，央行的要求是首套15%，二套25%。
此外，上海还推出了「以旧换新」补贴政策。
补贴标准1-3万元/套不等，补贴条件很严格，
出售的必须是外环内的「老破小」（即「外环内2000年前竣工，且建筑面积70平米及以下的唯一住房」），新购买的必须是「外环外一手住房」，有限期是一年之内。
这样的新政策，力度算大吗？能进一步提振上海楼市行情吗？能推动全国楼市复苏吗？……
当前的上海楼市行情，虽然不如高峰期，但放在全国，仍然是最不冷清的城市。所以，上海不同于一般城市，
上海的楼市新政还额外肩负着推动全国楼市复苏的使命。
楼市复苏的国家队，不是央国企，也不是出手收购存量房的地方政府平台公司，而是京沪深这三个超级城市。京沪深成交放量，核心地段不断冒出市场机制自发形成的「价格天花板」，才能对全国楼市起到带动作用。
京沪深才是国家队。从这个意义上讲，上海的力度不算大，小了。
当然，决策层可能会有这样的顾虑：假设上海全面取消限购，并且按央行标准执行最低房贷首付比例与利率，那么形成虹吸效应怎么办？你让其他城市特别是周边城市怎么办？大家都跑去上海买房，他们的楼市该怎么复苏？……
这种顾虑，很符合直觉，但不符合基本规律。
上海的房价与周边城市存在着动态平衡
：当上海房价远远高出周边城市时，周边城市的房价竞争力会相对增强，虹吸效应就会受到市场法则的遏制；反之，如果上海的虹吸效应过于强大，说明上海的房价相对低了。
京沪深才是国家队，上海额外肩负着推动全国楼市复苏的使命。如果我们认同这个前提，那么下一阶段上海最迫切需要做的，可能是——
●彻底取消新房限价
：此前，滨江凯旋门、顺昌玖里与外滩壹号院等楼盘的热销场面，主要是因为一二手房存在价差；限价语境中的热销，对于市场信心的修复作用有限。限价的护盘作用已经大打折扣，决策者应该尽快摆脱路径依赖，努力创造条件让市场自发形成房价调解机制，早日带来真正市场化的热销——
市场价的热销，才能形成强烈的价格信号。
尤其不要像北京某些地块那样，刻意拔高限价，最终开发商还是卖不到限价水准，结果导致政府的信用受损。
●再进一步放宽甚至解除限购
：交由市场机制来形成「
热销领头羊效应
」，以带动全国其他城市的市场信心修复。
◆限购：
◎
非沪籍连续社保5年改为3年（宝山、嘉定、青浦、松江、金山、奉贤社保2年、临港1年)；
◎
二孩及以上家庭可多买一套；
◎
非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房（
外环外可买一二手房
）
；
◎
夫妻离异后购房，不再按离异前家庭计算拥有住房套数；
◎
已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；
◎
企业购买小户型二手住房（2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
◆房贷：
◎
首套住房首付20%，利率较LPR减45个基点，目前利率下限为3.5%；
◎
二套住房首付35%，利率较LPR减5个基点，目前利率下限为3.9%
（
临港、
宝山、嘉定、青浦、松江、金山、奉贤
二套住房首付30%，利率
减25个基
点)；首套个人公积金房贷最高额度调整为80万元，家庭最高额度调整为160万元，多子女家庭最高额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元；
◎
优化多子女家庭的
房贷
首套
房认定标准，减少购房利息负担。
◆「以旧
换新」补贴：
◎
出售的必须是「外环内2000年前竣工，且建筑面积70平米及以下的唯一住房」，新购买的必须是「外环外一手住房」，卖30㎡以下补贴2万，卖30-50㎡补贴2.5万，卖50-70㎡补贴3万，有限期是一年之内。
