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【债券(利率债)】“领先滞后”专题:从地产销售、开发投资到建材价格

中信研究  · 公众号  ·  · 2017-08-31 07:56

正文

—— 联系人:明明;章立聪,余经纬


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本文主要研究内容分为三个层面: 房地产开发投资对上游建材商品价格的带动作用,销售对地产投资的拉动作用,以及影响房地产销售的主要因素。


房地产开发投资对建材等商品价格的带动作用: 1)房地产建安投资对建材价格的拉动效果,在2016年6月份前后呈现不同规律。2016年6月之前建安投资增速与水泥及钢材价格变动方向基本一致,但在去年6月之后建安投资与建材价格的上述关系发生改变,主要原因是供给侧改革。2)投资额中土地购置费用占比的不同,影响地产投资对建材价格的拉动效果,以建安投资总和占比和土地购置费占比来看,我国房地产开发投资完成额中建安投资占比稳中略升,而土地购置费占比略有下降,说明相同额度的地产开发投资额对建材市场价格的拉动作用或略有上升。3)地产投资未来对上游建材价格的拉动以及最终对PPI的支撑作用或受限,部分三四线城市成交土地溢价率攀升,未来土地购置费占比或将有所上升。三线城市土地购置费虽稳中略有下降趋势,但近期部分三线城市土地市场明显升温。总体来看建安投资自去年6月开始同比增速基本持平,对建材市场支撑力度有限,且一二线房地产市场新开工面积增速与去年同期相比处于较低位置,可以看出房企未来开发意愿略显不足。


销售对地产投资的拉动作用: 1)现房销售对应库存去化,期房销售对地产投资起到较大的拉动作用。期房销售额约为现房的3.5倍且比值大体呈现下降趋势,除08年金融危机前后两者销售额同比增速基本保持一致。对于三线城市来说,2015年后现房和期房销售同比增速出现分化,对应棚户改造的推进及棚改货币化施行。2)2009年以来房地产开发商风险偏好在逐步下降,且从2016年四季度以来,房地产销售对房地产投资的领先关系被打破。一方面可能是由于一二线城市的房地产调控政策出现了外溢效应,使得三四线购房需求高涨并推动三四线新建房产价格,房产价格的上升使开发商有利可图。另一方面这种销售与投资领先性的打破还与三四线城市的棚改货币化安置政策有关。3)销售面积增速基本领先地产投资,房价与地产投资变化方向及时点基本一致,或说明房价对地产投资有决定性作用。4)下半年三四线城市地产市场量、价两方面均存在压力,期房销售对三四线城市地产投资的拉动或难保持一直增长的态势。从价上来说,三线城市商品房销售面积与销售额的分歧,显示三四线城市未来调控房价的可能性增加。从量上来看,多省2017年上半年棚改货币化安置推进较快,本年任务完成情况较好,下半年继续对房地产市场发力程度或将有限。


三角度验证房地产销售的先行指标。 1)金融宽松程度对销售产生直接影响,融资成本与房地产销售基本呈现相反走势。贷款基准利率下降时,商品房销售额同比增速均呈现上升趋势,理财产品利率与销售增速也呈现相反的走势。此外房贷的收紧能够抑制居民贷款买房的需求,且房贷对居民购房需求的传导具有及时性。2)财富程度增加或并不意味着地产销售会相应增长。我们发现股市、个人存款与商品房销售额同比变化同步性较差,故而认为财富效应对地产销售的影响较小,推测可能政策因素为销售变化的主导因素。3)棚改货币化是本轮周期中影响三四线地产销量的新元素。PSL与棚户区改造相关的企业债券发行等是棚改货币化安置资金一大来源。另一方面通过对房地产相关政策简要梳理,可以发现政策调控是地产销售变动的主要原因。




本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》报告,具体分析内容(包括相关风险提示等)请详见《晨会》报告。


若因对报告的摘编而产生歧义,应以报告发布当日的完整内容为准。

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