【东方地产 | 国改君】深圳国资改革：留住民企的心，提升国企的魂

核心观点

深圳迅速崛起的关键就在于持续创新，民企的发展强于国企。深圳率先以多个“第一”为中国改革发展创新探路，例如开发中国第一个商品房小区、发行新中国第一支股票、敲响中国土拍“第一槌”等。2015年深圳PCT国际专利申请量达1.33万件，占比45%，连续12年全国居首。深圳的民营企业数量占比极高，并且为深圳经济发展做出了巨大贡献。2015年深圳市民营企业经济增加值为7488.61亿元，占GDP的42.8%。早在2012年，深圳的民营企业纳税总额就达到全市纳税总额的50%。

深圳的世界500强企业均为民营企业，国有企业急需做大做强。2016年深圳共有5家企业入选了世界500强，分别是平安保险集团、华为、招商银行（国有）、正威国际集团、万科。在今年1月的市属国企、区国资部门负责人会议中提到2017年将作为深圳国企“资源整合年”。到2020年，深圳国企力争打造1-2家世界500强企业，形成3-5家资产规模超千亿元企业、2家市值超千亿元和5家市值超200亿元的国有控股上市公司，培育6~7家营业收入超百亿元的大型骨干企业。

深圳市国资委制定“1+12”深化国企改革制度文件，加速推进国有资本改革。深圳最早建立国有资产出资人制度，在管理国有资产方面做出多个创新。深圳国资委控股参股企业共20家，其中有两大资本运作平台深投控、远致投资。深圳国资委旗下的A股上市公司共有19家，89%的公司都属于传统行业，其中房地产行业的共有5家（深振业A、深物业A、深深房、沙河股份、天健集团），但目前这几家上市公司的单个体量都不算大，深圳市也缺少规模较大的标杆型地产公司，因此，我们认为后续深入整合资源的可能性较高。

深圳市地铁集团成为万科基石股东，提升了民营企业的国有成分和资源属性，有望利用混改契机做大做强。深铁集团目前拥有万科29.38%的股份，是万科第一大股东。深铁集团是深圳市国资委100%控股企业，原先旗下没有上市平台，此次收购万科股份也获得了唯一一个上市平台。未来深铁将借万科的优势加快周转，扩大融资，通过合作更快更好地发展“轨道+物业”的运营模式。

投资建议与投资标的

2017年7月18日，中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅印发了《深圳市2017年改革计划》，明确提出2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。在此背景下，我们认为深圳市国资委直属的集团具有较大的混改机会。目前房地产行业中，天健集团和深振业A是主要的国资委直属房地产上市平台，国企改革值得期待。建议关注天健集团(000090，未评级)、深振业A(000006，未评级)。除此之外，我们继续推荐万科A(000002，买入)，在深铁集团入主基石股东后，公司将通过国企背景获得更多优质资源，同时结合原有的高效管理机制，进一步做大规模。

风险提示

国企改革不达预期。

资源整合进度缓慢。

1.1 平安迁都、华为入莞，优秀民企渐离鹏城

2002年9月中国平安保险于上海宣布，将在陆家嘴金融贸易区投资20亿元建造平安金融大厦。截止目前，中国平安的核心业务基本都驻扎在上海，包括平安保险、银行、证券、信托、集团投资管理中心等重要业务线。尽管目前中国平安仍然算深圳当地企业，但实际上的总部已搬迁至上海。无独有偶，2012年，华为在东莞松山湖注册了华为终端（东莞）有限公司，将终端总部搬至东莞，以更好地支撑公司全球化业务开展。这两个中国500强民企都是在深圳本土发展起来的，如今都选择北上扩张，核心业务搬离鹏城对当地的金融业、实业的打击较大。

1.2 深圳作为创新之都，民企发展向来强于国企

深圳是一座因创新而生的城市，在中国改革开放的历史进程中经历了工业化、城市化、现代化的城市建设路程。深圳迅速崛起的关键就在于持续创新。深圳率先以多个“第一”为中国改革发展创新探路，例如开发中国第一个商品房小区、发行新中国第一支股票、敲响中国土拍“第一槌”等。

深圳市的国际专利申请数量位居全国首位。深圳市在各个领域的创新发展也可以从技术专利的方面看出来。专利申请量是体现城市经济发展水平和创新发展程度的重要指标，城市的专利申请量是其科技创新资源的利用效率、结构配置、协调状况的集中展示。根据世界知识产权组织（WIPO）发布的报告，2015中国PCT（即《专利合作条约》）国际专利申请量达到2.98万件。其中深圳PCT国际专利申请量达1.33万件，占比45%，连续12年全国居首，其中大部分的贡献来自于非公有制企业。从PCT申请人排名来看，华为技术和中兴通讯分别排在第一位和第三位。

深圳民企有着较强的创新活力。根据《深圳市2015年度知识产权统计分析报告》，2015年深圳国内专利申请量为10.5万件，同比增加28. 24%，在全国各大城市中排第二。专利申请人数量为1.69万家单位和个人，平均6. 22件/人，这中间以中小微企业为主。截止到2015年深圳企业作为有效发明专利权人的专利占总量的93.54%，其余专利权人为个人、科研机构或院校等，该比重远高于国家知识产权局发布的我国有效发明专利中企业专利占比61.8%的全国平均水平。这表明深圳市企业作为创新主体地位非常明显，企业的专利运用和转化能力也不断提升。

深圳的民营企业数量占比极高，并且为深圳经济发展做出了巨大贡献。截止2015年，全市工商登记注册的民营企业共计108.3万家，占企业总数的96%，其中2015年新增民营企业28.7万家，同比增长36%。民营企业对深圳市的经济贡献巨大。2015年深圳市民营企业经济增加值为7488.61亿元，占GDP的42.8%。早在2012年，深圳的民营企业纳税总额就达到全市纳税总额的50%。

而反观深圳的国有企业，要明显弱于民企。2016年全年, 深圳市属国企营业收入达到1492亿元，同比增长10.8%；利润总额为341亿元，同比下降15.3%。总体经营状况不是太理想。截止2017

年上半年，深圳市属国企营业收入达到718亿元，同比增长18.8%；利润总额为185亿元，同比增长31.9%。今年上半年的盈利情况有了明显提升，但与民营企业相比仍有一定差距。从纳税总额来看，2016年全年，深圳市属、区属国企纳税总额为275亿元，而民营企业仅仅在2016年上半年的纳税总额就达到了1203亿元，远远高于国企。

1.3 深圳市的新课题：引入500强，同时做大做强国企

积极培养世界500强企业成为了深圳政府的新课题。《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》里提到，到2020年，深圳要培养出8-10家本土“世界500强”。2016年4月，深圳出台了《关于支持企业提升竞争力的若干措施》。这一措施的出台，将强化深圳创新驱动，减轻企业负担，增强经济发展后劲，推进深圳现代化国际化创新型城市建设。深圳市经贸信息委主任郭立民表示，之所以出台《若干措施》，主要有3个方面的考虑：一是做大做强实体经济关键靠企业；二是供给侧结构性改革焦点在企业；三是城市竞争力要看企业竞争力。《若干措施》提到，鼓励企业壮大规模拓展实力，充分发挥大型企业支撑引领示范带动作用。实施大型龙头企业和跨国企业培育引进计划，新增一批有国际影响力、竞争力的大型企业集团，对首次入选 “世界500强”企业给予3000万元奖励，对首次入选“中国500强”的企业给予1000万元奖励。

深圳的世界500强企业均为民营企业，国有企业急需做大做强。2016年深圳共有5家企业入选了世界500强，分别是平安保险集团、华为、招商银行（国有）、正威国际集团、万科，民营企业占80%。在2017年1月的市属国企、区国资部门负责人会议中提到2017年将作为深圳国企“资源整合年”。到2020年，深圳国企力争打造1-2家世界500强企业，形成3-5家资产规模超千亿元企业、2家市值超千亿元和5家市值超200亿元的国有控股上市公司，培育6~7家营业收入超百亿元的大型骨干企业。

2.1 市国资委制定“1+12”深化国改制度文件，国有资本面临加速改革

深圳市国资委制定“1+12”深化国企改革制度文件，加速推进国有资本改革。自从党中央、国务院发布《关于深化国有企业改革的指导意见》以来，已陆续出台了18项改革意见或方案，确立了以该指导意见为引领、若干文件为配套的“1+N”政策体系。2016年12月8日，市国资委制定了“1+12”深化国有企业改革系列制度文件，不断把国资国企改革引向深入。目前，改革实施方案已经深圳市委深改组审议原则通过，并按程序已上报市政府。其中“1”是指以《关于深化市属国有企业改革促进发展的实施方案》为牵引，系统阐述了深化国企改革的思路、原则、路径、目标、任务和要求。“12”即12项配套制度，涵盖权责清单、国企党建、功能分类、选人用人、激励约束、结构调整、容错机制等重点领域。

“1+12”深化国有企业改革系列制度文件的三大特色分别为：市场化、大创新、开放型。1）国资监管运营市场化，通过“一张清单、一个基金、三类平台”，构建以管资本为主的国资监管运营体制。“一张清单”，即国资监管权责清单，解决国资委和企业的权责边界问题，将自主经营决策事项归位于企业，同时加快国资委职能转变。“一个基金”，即以1500亿元规模的国资改革与战略发展基金为牵引，进而形成5000亿元规模的基金群，解决国资委市场化管资本的手段问题，为改革提供强大资金池和综合金融支持。“三类平台”，即根据国有资本的商业属性、公共服务属性、政府功能延伸三种不同属性，搭建投资运营、公益类和功能类平台来管好资本，充分发挥国有经济的功能作用。2）创新型城市是深圳的最核心定位，深圳国企要勇于作为；将实施圈层梯度推进战略；实施一区多园战略；实施增量突破战略。3）统筹国内外资源与市场，做强做优做大企业。推进大国资开放性并购重组；实施两个走出去，抢抓“一带一路”、京津冀协同和长江经济带三大国家战略机遇，走出深圳、走向国际，在更大范围、更高层次参与国际竞争，争做深圳经验和深圳模式输出的生力军。系列制度文件的第四个特色加强党的领导。

2.2 深圳国资旗下A股上市公司行业集中于传统行业，有望通过国改推动结构升级

2.2.1 深圳市国资委最早实现国有资产集中监管

深圳市最早建立国有资产出资人制度，并在管理国有资产方面做出多个创新。2004年7月30日，深圳市国资委挂牌成立，代表市政府履行市属企业国有资产出资人职能。深圳成为全国唯一在工商部门将国资委登记为股东的地区。深圳也是全国最早探索国有资产集中统一监管的城市，深圳国资委也是最早实现这一目标的国资委。

深圳市国资委控股参股企业共20家。在深圳市一级国有企业中，深圳投资控股有限公司和深圳市远致投资有限公司是两大国有资本投资运营平台。其他18家一级国有企业绝大部分集中在房地产、基础设施和公用事业领域。在房地产行业，有深业集团、特发集团、天健集团、深振业集团等；在基础设施和公用事业领域，有深圳地铁集团、盐田港集团、巴士集团、能源集团、燃气集团、水务集团、深圳国际控股等。

2.2.2 两大国有资本运作平台之深圳投资控股有限公司

深圳投资控股有限公司是深圳市国资委旗下的重要资本运作平台之一。公司的前身是深圳市投资管理公司，成立于1987年，是全国成立最早的投资管理公司。该公司成立后，管理着深圳市大部分国有企业。由于工作量较大和改革发展的需要，该公司在1996年分离为三家资产管理公司，即深圳市投资管理公司、深圳市建设控股公司和深圳市商贸控股公司，其下属的国有资产也根据不同的管理目的分散到这三家资产管理公司。2004年深圳市国资委正式成立，为了便于管理又将这三家资产经营公司重新组建成现在的深圳市投资控股有限公司，成为以产权管理、资本运作及投融资业务为主业的市属国有资产经营公司。一般竞争性行业内的和一些要退出的企业由深圳市投资控股公司管理。自成立以来，公司共完成22家一级企业、177家二级企业的改制工作，基本完成所属一般竞争性领域劣势企业的国有资本退出工作，初步形成经营资源向金融、证券、保险、房地产、高新技术、建筑设计等领域集中的战略格局。

深投控积极响应国资委“一体两翼”发展战略，向高端服务业、房地产业和新兴产业集中。作为国企改革的先行者，深圳早在2014年就开始系统谋划国资布局优化与资源配置顶层设计，提出“一体两翼”的产业战略布局，指的是以基础设施公用事业类产业为主体，金融准金融等高端服务业和节能环保等战略性新兴产业为两翼的发展路径。据此深投控制订了《深圳市投资控股有限公司全面深化改革实施方案》和《深圳投资控股有限公司关于完善深化改革实施方案配套政策及相关制度体系的建议》，其发展目标之一就是将主要资产集中到金融、产业地产、新兴产业和公共服务领域，积极响应深圳国资委“一体两翼”的发展战略。

2.2.3 两大国有资本运作平台之远致投资有限公司

深圳市国资委于2007年6月组建了深圳市远致投资有限公司。作为深圳市国资委资本运作的专业平台公司，公司的主要任务是推动深圳市属国资国企产业结构升级和跨越式发展，不断探索资本运作及新兴产业布局的新方式。目前公司已形成以战略研究为支撑，以产业基金为工具，通过并购重组、市值管理和股权投资等服务于市国资委资本运作的专业化运作体系。2011年8月，公司股权划转至深圳市特区建设开发集团有限公司，在特区建发集团主导下开展资金配置、资产重组、项目开发等工作。2014年7月，远致投资股权划又转至市国资委，以管资本为主加强国有资产监管，发挥国有资本运营公司功能。

公司控参股公司包括万和证券、深圳市建筑科学研究院股份有限公司、远致富海投资管理公司、深圳排放权交易所、深圳市创新投资集团、深圳市高新技术投资担保公司、深圳市水务投资公司等，资产组合涉及基础设施、公用事业、银行、保险、证券、创投、担保等行业。投资项目主要分布在珠三角、长三角和环渤海区域，并在香港设有全资子公司负责海外投融资业务。

2.2.4 深圳国资委旗下的A股上市公司多集中于传统行业

深圳国资委旗下的A股上市公司共有19家，其中除了广聚能源的实际控制人为深圳市南山区国资委，其余的皆为深圳市国资委。从各个上市公司所处的行业来看，89%的公司都属于传统行业。房地产行业的共有5家（深振业A、深物业A、深深房、沙河股份、天健集团），其次是交通运输行业共有3家（盐田港、深圳机场、深高速）。另有两家非传统行业的企业分别为电子行业的深纺织A和通信行业的特发信息。

2.3 深圳市国资房企五朵金花资本运作频繁

老牌深圳本土国资开发商比较难像万科、招商蛇口这样在全国发展起来，而是在不断的股权变化中日渐式微。我们发现，深圳的国有上市公司的资本运作堪称股权争夺战，老牌的国企的控股权基本都是经过了控股权转让、减持退出、引入战略投资者后多次易手，最终变为民营企业控股，这中间的控股股东变更时间有些可能都不超过半年。深圳原本的国资房企五朵金花（深长城、深鸿基、深国商、深天地、深深房）中已有四朵变更为民企，剩下的深深房也正在筹备与恒大地产的资产重组。

2.3.1 深长城的前世今生：从国资委的股权转让到中洲控股的借壳上市

1994年深长城于深交所上市，确立公司主业为房地产。深长城于1994年上市，1996年1月公司的发起人股东深圳市建设集团将其持有的 882万股转让给深圳市振业股份有限公司，转让后深圳市建设（集团）公司和深圳市振业（集团）股份有限公司分别持有公司62.8%和 8.25%的股份。1996 年 12，公司完成了对深圳市金众(集团)股份有限公司(现为深圳市建工集团股份有限公司)和深圳市第四建筑工程公司(现为深圳市越众(集团)股份有限公司)的资产重组和收购。2004年4月，大股东深圳市建设投资控股公司将28%的国有股转让给江西联泰实业有限公司和深圳市联泰房地产开发有限公司。

2004年深圳国资委成立，18家上市国企股份划转至国资委进行统一监管，公司控股股东变更为深圳市国资委。2004年4月，深圳市建设投资控股公司将28%的股份转让给了联泰系。2004 年 10 月，深圳市国资委254 号《关于市创新投资集团有限公司等企业划归市国资委直接监管的通知》决定，将原由深圳市建设投资控股公司持有的公司国有股权划归深圳市国资委持有，由深圳市国资委直接监管，并于2006年8月正式完成。至此，深长城的控股股东变为深圳市国资委，持股34.8%。2006年，公司实施股权分置改革，深圳市国资委持有公司的股份减至29.8%。

公司大股东深圳市国资委将所持部分股份转让给中洲房地产，至此联泰系成为公司第一大股东，中洲房地产位列第二。直至2013年，深圳市国资委与深圳市中洲房地产有限公司(后更名为深圳市中洲置地有限公司)签署了《股份转让协议》，由中洲房地产以人民币 28.80元/股受让深圳市国资委持有的公司19.75%的股份。转让后，中洲房地产共持有公司23.79%股份（加上此前在二级市场买入的4.04%），成为公司第二大股东。与此同时，联泰系以28%的股份成为第一大股东。

中洲房地产通过二级市场增持成为公司第一大股东，实际控制人不再是国资委，公司也正式更名为中洲控股。2013年7月，深圳市国资委将剩余的10.05%的股份无偿划转至深圳市远致投资有限公司。同年10月到11月间，中洲房地产在二级市场累计增持公司4.68%的股份。截至2013年末，中洲房地产共计持有公司28.49%的股份，以0.49%的微弱优势拿下深长城的控制权。后续联泰系多次减持退出了股权争夺，深长城的控股权争夺战落下帷幕。2014年3月，公司正式更名为深圳市中洲投资控股股份有限公司。 

2.3.2 深鸿基的股权争斗：中国宝安强势进驻，最终归于东旭集团

深鸿基是与万科同时期上市的深圳老牌房地产公司，在2008年以前，公司一直是由深鸿基工会实际控制。深鸿基于1994年在深交所上市，实际控制人一直都是深鸿基工会。1999年，深鸿基工会与力普科技以资产注入的方式合资组建了东鸿信投资，各持50%股权。一直到2005年，东鸿信投资都持有公司29.36%的股份。2006年2月，由于股权分置改革，东鸿信投资持有公司的股份减至12.26%。

中国宝安集团和深圳东鸿信的股权争夺始于2008年7月，双方通过在二级市场的筹码争夺最终确定了中国宝安的控股股东地位。当时全球正处于金融危机中，深鸿基的业绩受到明显的影响，2008年半年度公司的净利润亏损2850万元，市值缩水60%。此时中国宝安集团开始在二级市场不断买入公司股票。截止2008年底，中国宝安共持有深鸿基10.76%的股份。此时深鸿基第一大股东东鸿信总计持有12.8%的股权，双方差距仅有2.04%。随即双方开始在二级市场不断买入筹码来争夺控股权，最终在2009年6月，中国宝安集团以19.8%的股份成为第一大股东，后通过驻派董事入主深鸿基。2011年，公司正式更名为宝安地产。

公司业绩差强人意，中国宝安集团最终将上市公司平台出让给东旭集团，至此公司主营业务由单一的地产转变为地产+新能源双主业。尽管中国宝安集团旨在将上市公司打造为集团旗下的房地产平台，且集团本身与公司原有的地产业务都是重点在广东省，协同效应较强，但中国宝安集团接手公司后业绩仍然持续下滑，净利润从2011年的1.4亿元下降到2014年5317万元，在房地产行业中也属于盈利较差的。在2015年，东旭集团分别收购了中国宝安和东鸿信共计29.88%的股份，成为了公司的第一大股东。2016年7月，公司正式更名为东旭蓝天。

2.3.3 深国商的控股权变换：从茂业系举牌到皇庭国际入主

深国商大股东引入战略投资者将公司运作上市，后由零售百货也转入商业地产领域。深国商，全名深圳市国际企业股份有限公司。1983年，深圳国资旗下的特区发展集团有限公司独资兴办了深圳国际商场，即深国商的前身，主营业务是零售商业。1995年，公司第一大股东深特发引入马来西亚和昌父子公司作为战略投资者，将深国商先后在1995年和1996年分别于B股和A股运作上市。深特发持股19.03%，马来西亚和昌父子公司持股13.7%。在百货业经营停滞不前后，公司进入了现代商业地产开发领域。

公司原控股股东深特发在股权分置改革后成为第二大股东。2006年股权分置改革后，战略投资者和昌父子以持股13.7%成为第一大股东，特发集团持股比例跌至13.28%，成为第二大股东，但公司管理团队还是来自特发集团。

金融危机下公司市值缩水明显，而核心资产价值提升，引来商业大鳄茂业系举牌。在2008年金融危机的大北京下，公司A股、B股市值严重缩水至4亿元、1.5亿港元。此时公司的“壳价值”明显。除此之外，公司最核心的资产是位于福田CBD黄金地段的晶岛项目（深国商持有60%，和昌公司持有40%），项目可租面积达到10万平米，按当时的价格估算，项目权益价值达到20亿元，而公司2008年半年报中，该项目的开发成本仅为6.9亿元，公司归母净资产仅为2.5亿元。未来公司资产重估价值可观。茂业系从2008年10月开始不断在二级市场增持，截至2009年一季度，深圳茂业商厦有限公司及其一致行动人陆续增持公司股份至13.18%。

公司股权流转至多家公司，最终茂业系退出，皇庭国际入主上市公司。股权2009年5月，和昌父子将晶岛项目40%的股权转让给海外的南国基金。同年又将上市公司的13.7%的股权转让给百利亚太投资，在2009年彻底退出上市公司。百利亚太投资是湖北冰晶实业投资（集团）有限公司为收购深国商股权而设立的壳公司。2010年1月，南国基金将晶岛项目40%的股权转让给郑康豪的皇庭投资。同年8月，郑康豪（皇庭地产实际控制人）受让百利亚太投资100%的股份。至此，郑康豪持有公司13.7%的股份，成为深国商的第一大股东，同时拥有了晶岛项目的控制权。茂业系于2012年减持，退出股权争夺。截止2015年，郑康豪及其一致行动人合计持有公司49.8%的股份，并于2015年9月更名为皇庭国际。

2.3.4 深天地的目标渐明：国资内部转让助力资产重组，引入实力资本助推长期发展

国资委资本运作平台将公司股权转让给另一家深圳国企，帮助公司重组资产。公司于1991年经股份制改组成立，1993年4月在深交所上市，主营业务为建材和房地产开发。截止2001年，深天地的控股股东都是深圳市建设投资控股公司，持股比例为66.7%。2002年3月，深圳市建设投资控股公司以每股2.80元的价格转让40%的股权给深圳市东部开发（集团）有限公司，转让金额为1.55亿元。东部开发集团收购深天地股权的目的是为了进一步重组深天地资产，调整产业结构，确立以建材工业为基础，以高新技术、环保为龙头的产业结构。通过资产重组，提高深天地盈利能力和持续发展能力，使深天地进入绩优股行列，逐步恢复深天地在资本市场上的融资能力。

引入实力资本成为第一大股东，有利于上市公司的长期发展。2015年10月，深圳市东部开发（集团）有限公司强公司15.13%的股份转让给宁波华旗同德投资管理合伙企业。华旗同德成为公司第一大股东。华旗同德计划借上市公司平台，引入优质资产，增强上市公司的盈利能力和抗风险能力。

2.3.5 深深房的业绩平平：恒大地产拟借壳上市

公司上市后经营业绩平平，拟与恒大地产重组率先完成国企改革。公司A股和B股分别于1993年9月和1994年1月在深交所上市。公司刚上市时的业务有很多种混杂到后来主营业务为房地产开发，但业绩一直较弱。公司自2013年竞得一块土地后就没有新增土地储备了。从2015年的年报中看到，公司库存货值仅为19.2亿元。公司于2016年10月发布公告，拟以发行A股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权，若交易完成，恒大系凯隆置业（恒大地产是凯隆置业的全资子公司）将成为深深房的控股股东。恒大2011年以16.64亿元收购深圳市建设（集团）有限公司71%股权标志着正式进入深圳。2016年9月恒大集团注册地已正式从广州迁入深圳。恒大与深圳国企的重组计划标志着深圳政府想要改善国企盈利能力差的情况，通过引入销售排名第一的恒大来提升原有国企的经营能力，同时，若交易成功，深圳市有望引进一家世界500强企业。

2.4 深铁集团受让万科股份，做强国企将成为深圳新一轮国改的重点方向

2017年是深圳国企资源整合年。实际上，深圳市政府从2014年开始就出台了各种国企改革的相关政策和文件，从提出国改总体思路到2017年1月深圳市六届人大三次会议中，深圳市委书记、市长许勤强调深化混合所有制改革，推进资源整合和并购重组，做强做优做大一批国企集团。在1月的深圳国资国企会议上已经提出政府将以市场化为导向，全面推动国企改革向纵深迈进。深化混合所有制改革，全年推进10家左右企业混合所有制改革，到2020年，混合所有制经济比重进一步提升，商业类国企基本实现混合所有制。

深圳市地铁集团成为万科基石股东，拥有了优秀民企的资产，从侧面做大做强了国有资本。2017年1月12日，万科股东华润股份及其全资子公司中润国内贸易有限公司与深圳市地铁集团签署了股份转让协议。1月24日，华润股份和中润贸易以总价371.7亿元向深圳市地铁集团转让16.9亿股A股股份，约占15.3%股份。至此华润股份和中润贸易将不再持有公司股份，而深铁集团成为了万科的第二大股东。7月6日，万科公告，深圳地铁集团完成受让恒大持有万科的14.07%的股份，至此深铁直接持有32.4亿股万科A股股份，占万科总股本的29.38%，成为万科第一大股东。近期深铁集团物业开发总部总经理张建华在参加博鳌媒体交流会上表示，深圳地铁收购万科股权，一是国企混改的要求；二是深圳地铁在没有跟万科合作之前，一直希望能够通过借壳上市，深圳地铁此前一直在研究能不能像香港地铁一样，通过上市获得社会融资，最终服务于地铁建设。未来深铁将借万科的优势加快周转，扩大融资，通过合作更快更好地发展“轨道+物业”的运营模式。

2017年7月18日，中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅印发了《深圳市2017年改革计划》，明确提出2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。其中强调了深化市属国企混合所有制改革，实施管理层核心骨干持股、资产重组，大力推进市属国企混合所有制改革。2017年内推进10家企业开展混合所有制改革，力争完成4-5家。促进国有企业转换经营机制、放大国有资本功能，促进国有资本与非国有资本取长补短、相互促进、共同发展，提高市属国企核心竞争力和国有资本配置运行效率。

在此背景下，我们认为深圳市国资委直属的集团具有较大的混改机会。目前房地产行业中，天健集团和深振业A是主要的国资委直属房地产上市平台，国企改革值得期待。1）建议关注天健集团：深圳国资委直接及间接持有公司股权合计39.57%。2016年公司房地产业务营收占比33.6%，主要布局城市有深圳、广州、上海、南宁、长沙和惠州，土地储备优质。2016年地产业务实现销售收入23.27亿元，毛利率高达45.86%。同时，在国企改革方面公司已经先人一步。2015年公司完成非公开发行、管理层及核心骨干持股，2016年度完成对粤通公司的并购，在国企改革整合方面已取得一定成果，在深圳国资系统开创“资产收购+市场化引入战略投资者+管理层和核心骨干持股+管理提升”四位一体方式。公司将继续研究推进所属企业的混合所有制改革、项目层面的事业合伙人制度、团队跟投制度等有关企业改革工作，并积极参与深圳国资的改革整合工作。2）建议关注深振业A：深圳国资委直接及间接持有公司股权合计34%。

公司土地储备主要在深圳以及其他核心二线城市，2016年销售金额达到46.12亿元，其中和深圳地铁的合作项目销售金额达到13.45亿元，未来公司将继续与深圳地铁保持良好的合作关系。

除此之外，我们继续推荐万科A，在深铁成为公司第一大股东之后，公司将通过国企背景获得更多优质资源，同时结合原有的高效管理机制，进一步做大规模。

风险提示

国企改革不达预期。尽管深圳市政府已经明确提出了国企改革的目标，但若上市公司没有具体操作方案，则实施进度将不及预期。

资源整合进度缓慢。通过两个资本运作平台来实现混改速度可能低于预期。