2017年的一半快要过去了，最近关于“房地产”的文章明显少了下来。
这一轮的房地产行情，从14年末、15年初开始，期间在多个核心城市之间呈现轮动式“疯涨”。不论是老牌一线京沪深广，新晋的四小龙厦门、合肥、南京、苏州，还是其他二线城市郑州、武汉、杭州，城区房价都在两年时间内大幅、快速上涨，上涨幅度多者超过五成，其余至少也有两三成。
现在，上涨阶段暂时过去，我们可以来做一做复盘了。
中国的楼市，在很大程度上是一个政策市，这一点相信没有太多人会反对。换言之，如果有人认为“经济不好的时候，反而房地产行业可能会很好”，这其中也很有几分道理。中国历次房地产调控和涨跌周期，都印证了这一点，这一次也不例外。
房价什么时候开始涨，国家“让你买”的时候
经济这么差，是时候把房地产从笼子里面放出来了，国家就鼓励你去买房。
贷款的资格有了：2014年9月30日， 央行、银监会发了一份通知，后来俗称“930新政”，叫《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其实它的大概要义，就是调整房贷政策，要求各银行在房贷上，从“认房又认贷”变为“认贷不认房”（二套房的认定标准）。
购房资格有了：2014年下半年，一线城市以外，各个城市陆陆续续放开限购。
贷款的负担降低了：2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，给楼市加了一把猛火——“330新政”：二手房营业税免征限期由5年改为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%。
至此，一应条件俱全：
所在城市限购，没有买房资格？没关系，我放开限购，让你们买买买。
已经有两套房，没有贷款资格？不要紧，现在是“认贷不认房”，只要没贷款，手上有多少套都不是事。
首付太高？无妨，我给你降。
税费高？没事，我给你免征，二手房只要持有两件，转手免征。
还嫌不够？还有降息呢，2014年11月到2015年，连续6次降息，每个月房贷省上好几百。
一套组合拳下来，房价应声而起，深圳、厦门最先启动，然后北京、上海、合肥、南京、苏州、郑州等陆续跟上，再拓展到其他的二线核心城市。每一个在这些城市生活的人，对此应该能感同身受，因为朋友圈总是不停出现“暴涨”的文章。
房地产该回到它该去的地方了
2015年12月中央经济工作会议，强调的是“化解房地产库存”。
由于城市化进程的特点，房地产市场本身出现了明显分化。15年部分城市房价涨，16年一二线城市普涨、大涨，声势虽然很大，对库存最大的三四线城市帮助却有限。
没问题，三四线城市继续慢慢消化库存，一二线城市的房子，应该回到它原来该去的地方了。所谓“没有购买，就没有伤害”，控制价格最好的方式，就是让交易做不成，数量一下来，价格就别想动了。
去年7月，政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”，不久各个前期房价大涨的城市开始密集出台限购、限贷政策。去年国庆短短七天，十几个城市一起出台类似的政策。为此，当时小巴还做过一张表。
日期 | 城市 | 限购、限贷政策核心 |
8.12 | 苏州 | 房贷未结清的，首付比例提升或限贷 |
9.1 | 武汉 | 2套房首付比例提升 |
9.5 | 厦门 | 144㎡以下，本市户籍限购3套，外地户籍限购2套 |
9.18 | 杭州 | 外地户籍限购2套 |
9.25 | 南京 | 本市户籍限购3套，外地户籍限购2套
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9.26 | 苏州 | 外地户籍在吴江区2套需满1年社保 |
9.27 | 杭州 | 2套房首付比例提升 |
9.28 | 苏州 | 外地户籍在昆山购2套需满1年社保 |
9.30 | 北京 | 无论有无贷款，2套房贷比例均为50% |
9.30 | 天津 | 外地户籍在市区及武清区限购2套 |
10.1 | 成都 | 部分区域单人只能新购一套房 |
10.1 | 郑州 | 180㎡以下，本市户籍限购3套，外地户籍限购2套 |
10.2 | 无锡 | 外地户籍限购2套，2套首付比例提升 |
10.2 | 合肥 | 市区内，本市户籍限购3套，外地户籍首套需满1年社保限购2套 |
10.2 | 济南 | 本市户籍限购4套，外地户籍限购2套；首付比例提升 |
10.3 | 武汉 | 城区与新区大部分，本地户籍3套限贷，外地户籍2套限贷、3套限购
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10.4 | 苏州 | 市区、昆山、太仓，外地户籍首套需满1年社保、2套限购，本地户籍限购4套 |
10.4 | 深圳 | 首付比例大幅提升 |
10.4 | 广州 | 本市户籍限购2套，外地户籍首套需社保3年 |
10.5 | 厦门 | 180㎡以下，本市户籍限购3套，外地户籍限购2套 |
10.6 | 珠海 | 144㎡以下，本市户籍限购4套，外地户籍限购2套、首套需1年社保 |
10.6 | 东莞 | 新房限购3套，外地户籍购买2套新房需满1年社保 |
10.6 | 福州 | 城区户籍限购3套，非城区户籍限购2套、首套需1年社保 |
*数据来源：各城市政府公告。
直到今天，调控也还是一直在加码。原来商住是不限的，现在也限了；原来土地还在招拍挂的，现在招拍挂还有涨停板，涨停之后还有多家开发商竞价，那就比谁的自持比例高；原来利率是下降的，或许现在马上要加回去。总之，一定要把这股势头给压下来才行。
新一轮涨完了嘛，房地产又该回到它该去的地方了。
那么，支撑高房价的因素是否还存在？
目前，北京上海等一线城市的房价，正在经历有量变到质变的过程，之前是价稳量跌，现在价格也快挺不住了，之前疯涨的带学区性质的房子，由于多校区划片已经出现暴跌和成交困难。如今这种趋势开始向其他的高端住宅蔓延，总价越高越难卖。
现在则开始主动跟房东讨价还价，用它们的话说，现在卖房相当困难，一个门店一个月都未必卖出一套。而购房市场不景气，租房市场同样不好，所以现在收入成了重要问题。很多门店虽然还没有关门，但中介人员已经开始离职。
之前大家一见面聊天，都是你买没买房，房价还会不会涨，现在见面，都在说你们家那跌了多少，我们这边跌了多少。画风已经完全变了。那么我们不妨来盘点一下，高房价的基础是否还存在。
首先，金融因素，货币供应量来看，08-09年最高，M2超过20%，直奔30%，大量的货币无锚印钞，形成了洪水猛兽，索性那几年人民币升值，所以没造成大规模财富外流。在2008年之后，中国楼市直接金融化，货币政策宽松，楼市就涨，货币政策紧缩楼市就调整。但之前货币政策再怎么紧缩，货币供应M2也没低于10%，而现在这个指标被打破了，所以可以预见的是，未来几年，金融绝不会放松甚至越来越紧。
其次，政府因素，今年因城施策，各地政府态度迥异，从城市的角度来讲，北京上海做出了非常好的表率，高压调控，把能够用的政策全部加码上去，不降房价誓不罢休。
第三，债务因素。去年其实我们就做了一件事，把全世界最高的非金融企业杠杆降下来，然后加到居民身上，但加着加着发现有问题了，非金融企业杠杆压根没降多少，居民的杠杆倒是快速上涨。那么我们居民杠杆率这么高，这两个城市房价一旦掉头向下，是否也会出现大面积弃房断供呢？所以，房价越热点的城市，其实爆发金融危机的可能性也就越高。
第四，经济因素，一个经济不断发展的地方，房价是可以长期上涨的。这也是一种良性的增长，但大家可以算算，15年来你的收入增长了多少，房价又涨了多少。绝大多数地区的房价严重超过了收入的涨幅，而多增加的这部分其实就是泡沫，而这几年甚至有些制造业城市，因为这样或那样的原因，经济是减速的。
第五，需求因素，大家想的挺好，多买套房，然后用房养老，说白了就是你想通过房子的涨价，像上一代人剥削我们一样，剥削下一代的年轻人。但你确定下一代人还需要房子吗？独生子女让我们这代人可能通过继承，就有3套左右的房子，下一代人手上的房子只会更多，而且可能越来越多。所以从这个趋势看，租房应该越来越便宜，而炒房的基础越来越薄弱。
目前来看下半场，从2016年下半年开始，政策转向“防风险”，策略是长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。
来源：中金在线
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