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国内外酒店市场冰火两重天，投资观念需改变

酒店焦点资讯 · 公众号 · · 2025-02-20 00:00

正文

整编 | 酒店焦点资讯

编辑 | 筑心

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导读

2025年伊始，国外酒店市场频频收购，各个酒店集团出手颇快，比如雅诗阁在日本收购多家酒店、四季酒店在阿联酋收购并打造度假村等。然而国内酒店出售、出租率降低、平均房价降低、酒店发不出工资等消息也不断传出，究竟是什么原因导致了投资市场冰火两重天？

编者查阅了各类旅游数据，了解国内外情况是否存在差异，同时看看国内酒店市场的供给数据，是否有过度建设的情况，分析当前的酒店市场投资趋势，酒店差异化竞争、下沉市场等，得出本文内容。

疫情后，国外开放更早，旅游业迅速复苏，取得了先机。国内放开后，因经济恢复较慢，消费者信心不足，一二线和经济发达区域酒店也出现了供过于求的问题，导致了现在竞争激烈，房租和出租率同步下降。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

从投资情况看，国外有更稳定的政策，而国内政策和经济的不确定性，导致了投资者更谨慎。另外，国际资本（国际酒店品牌）在国内酒店一直采用品牌输出轻模式加盟，并没有直投重投的行为，更青睐于投资国外市场，这也导致了国内外酒店市场冰火两重天现象发生。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

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国内外酒店市场的冰火两重天现象，从投资角度看反映了不同经济环境、消费需求、政策导向和行业竞争格局的深层差异。以下是对这一现象的具体分析：

1. 经济环境与消费复苏的分化

国外市场：

- 旅游需求反弹 ：欧美及东南亚国家较早解除疫情限制，国际旅游和商务出行快速复苏，叠加报复性消费需求，推动酒店业回暖。

- 通胀与消费力 ：部分国家通胀推高酒店价格（如欧美），但消费者对高端体验的支付意愿较强，带动房价和出租率双升。

国内市场：

- 消费信心不足 ：国内经济增速放缓，居民消费趋于保守，商旅和旅游预算缩减，导致酒店需求疲软。

- 供给过剩 ：过去几年国内酒店业快速扩张（尤其是中高端品牌），供需失衡加剧竞争，房价被迫下调，出租率也同步下降。

2. 投资逻辑的差异

国外酒店收购热潮 ：

- 资产避险属性 ：全球经济波动下，酒店被视为抗通胀的实物资产，国际资本（如私募基金、REITs）通过收购整合优质物业，优化资产组合。

- 品牌扩张战略 ：国际酒店集团（如万豪、希尔顿）通过并购本土品牌或特许经营，快速渗透新兴市场（如东南亚、中东）。

国内投资谨慎：

- 回报率压力 ：国内酒店业利润率下滑，叠加地产行业风险（如房企抛售酒店资产），投资者更青睐现金流稳定的行业（如新能源、科技）。

- 政策不确定性 ：房地产调控、地方债务压力等政策限制了对酒店等重资产领域的长期投入。

3. 消费结构与市场策略的转变

国外市场 ：

- 高端化与体验经济 ：消费者偏好个性化、主题化酒店（如奢华度假村、生活方式品牌），推动高附加值产品投资。

- 国际游客回流 ：跨境旅游恢复后，枢纽城市和旅游目的地的酒店受益明显（如巴黎、东京）。

国内市场：

- 下沉市场内卷 ：一二线城市酒店饱和，三四线城市陷入价格战，但下沉市场消费升级尚未完全兑现。

- 替代性住宿冲击 ：民宿、短租公寓（如Airbnb）分流了传统酒店客源，尤其影响经济型和中端酒店。

4. 行业竞争格局的演变

国际品牌的优势：

- 全球化会员体系和数字化渠道（如OTA合作）帮助国际酒店集团高效获客，抗风险能力更强。

- 轻资产模式（管理合同、特许经营）降低资本投入，加速规模扩张。

国内品牌的挑战：

- 同质化严重，缺乏品牌溢价能力，难以抵御价格竞争。

- 本土酒店集团（如华住、锦江）虽加快整合，但国际化布局和高端品牌塑造仍需时间。

5. 对投资者的启示

短期策略：

- 关注海外酒店市场的结构性机会（如东南亚旅游复苏、欧洲商务枢纽）。

- 谨慎对待国内过度饱和市场，转向细分领域（如健康疗愈酒店、银发旅游住宿）。

长期趋势：

- 国内酒店业需通过数字化转型（智能服务、动态定价）和产品升级（环保、文化IP）重构竞争力。

- 资本可能从“重资产持有”转向“轻资产运营”，聚焦品牌输出和流量变现。

结语

酒店市场的分化本质上是全球经济周期、消费行为变迁和行业格局调整的综合结果。对投资者而言，需动态评估区域市场的风险与机会：海外市场需警惕经济衰退和地缘政治风险，而国内市场则需等待消费信心修复与供给侧出清后的价值重估。

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