政经谭 | 深圳商办新政正式发布 香港金管局调整地产商融资上限

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深圳商办新政正式发布：未来5年禁用住宅套形式设计

在发布、撤回事件之后，5月12日，深圳市规划国土委再次出具《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，其中提到商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。

与此前发布的通知内容相同，该文件明确，为了促进房地产市场的平稳健康发展，进一步规范建筑设计管理工作。其中在建筑平面设计方面，建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。

卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。办公建筑（不包含研发用房）因功能需要，单栋（座）建筑同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一。

严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与进深之比应≥2；凹槽面宽与进深之比小于2的，按层计算的凹槽部分投影面积全部计入地上核减建筑面积。

商业用房各层之间原则上应设置扶手电梯或梯段宽度不小于2.4米的开放式楼梯；对于包含有商业功能的综合楼，商业用房原则上应在裙房内集中布置。

单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%。研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米。

设计单位、施工图审查单位、建设单位在设计、审图和建设时应严格遵守相关规定要求，不得弄虚作假，不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件。如发现相关单位违规设计、审图和施工的，由行业主管部门依法处理。

招拍挂用地的商业、办公、研发用房，其土地合同中有特别规定的从其规定执行；搬迁补偿安置协议已经区城市更新职能部门备案的城市更新项目回迁返还办公用房，其套型建筑面积不纳入上述规则限制范围。对于厂房、仓储、物流项目的建筑设计审查应参考本通知相关规定严格执行；对于生产性、仓储性空间，原则上应采用大空间设计。

本通知自下发之日起执行，有效期5年，已通过建筑设计方案审查的建设项目按原审批意见执行。

重庆开展国企及其他房企集资风险排查化解工作

5月11日，重庆市城乡建委官网发布《关于开展房地产企业集资风险排查化解工作的通知》，要求各区县城乡建委、建设局对辖区内房地产企业集资风险进行排查，排查对象分为国企和其他企业。

《通知》要求，结合房地产领域“3+N”信访突出问题专项治理情况，各区县城乡建委（建设局）在属地政府的统一安排部署下，充分调动一线力量，采取走访调查、现场检查等方式，迅速对辖区内房地产企业集资风险进行认真排查。

据悉，排查分为国有企业和其他企业；排查情况包括：参与集资范围、集资形式、承诺年化回报、集资期限、涉及金额、涉及人数、未兑付资金等等；采取的措施包括但不限于：约谈劝导、函告提示、责令停止相关行为、责令限期改正、责令清退资金及相关行政处罚。

同时，通知要求统计表中处理结果填写企业现状，如正在整改并正常营业、停业整改、移送公安等。

另据悉，在重庆市金融办官网公布的《国务院处置非法集资部级联席会议披露的非法集资十种形式》中，明确了房地产行业以下非法集资的特点：

房地产企业违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，诱导公众购买。

房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，以内部认购、发放VIP卡等形式，变相进行销售融资，有的还存在“一房多卖”。

房地产企业打着房地产项目开发等名义，直接或通过中介机构向社会公众集资。

香港金管局致函银行调整地产商融资上限及风险评估权重

5月12日消息，香港金管局向本地银行致函指出，该局留意到地产发展商向买家提供高成数按揭贷款以促销其物业项目的做法渐见普遍，这些按揭贷款计划的按揭成数一般超越金管局对认可机构物业按揭贷款的审慎要求。

此外，部分地产发展商的贷款审批标准比认可机构的贷款审批标准较为宽松，得悉在有些个案中，地产发展商不需要借款人接受还款能力评估。

金管局认为有必要加强认可机构借贷予地产发展商的信贷风险管理。在建筑融资方面，现时银行一般会向地产发展商提供最高的融资上限为地价成本的50％（若土地成交价较地价低则以土地成交价为准）和建筑成本的100％，而整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的60％。

由今年6月1日起，这些融资贷款比率上限将分别下调至地价成本的40％和建筑成本的80％，而整体贷款上限则下调至物业完成后预期价值的50％。

如地产发展商的财务状况较弱（例如负债比率偏高），银行应考虑在适当情况下，进一步调低贷款比率。在评估地价和物业完成后的预期价值时，银行应取得至少由两间独立及专业估值机构分别提供的估值，并以较低的估值作为计算贷款比率的基础。

另外，根据金管局从不同来源取得的资料，虽然现时地产发展商所提供的按揭贷款总额相对认可机构提供按揭贷款的总馀额，仍处于一个相对低的水平，但这些按揭贷款正加速增长。随着这些按揭贷款的累积，认可机构须检视面向地产发展商的信贷风险。

此外，金管局该致函提出，要求本地银行对提供高成数按揭地产发展商的信用风险承担预留充足资本。在某些情况下，对于地产发展商的信用风险承担，在内部评级基准计算法下风险权重将设有下限，而在标准计算法下风险权重将向上调整。

经调整的风险权重是根据地产发展商的按揭贷款水平而厘定，银行应尽最大努力，从获其提供信贷的地产发展商取得资料，以决定适用的风险权重。

以上的资本要求将分两个阶段实施。在第一阶段（由今年8月1日起），经调整的风险权重将适用于认可机构对相关地产发展商由即日起产生的新信用风险承担。在第二阶段（由2018年8月1日起），措施将应用至银行对相关地产发展商的所有现有信用风险承担。