CAS干货|100亿！恒大地产首单租赁住房REITs获上交所受理！

4月27日，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中规定，明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。重点如下：

1、明确住房租赁ABS基本条件：

• 物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；

• 物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；

• 原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

2、优先支持区域：

• 大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域

• 利用集体建设用地建设租赁住房试点城市

3、ABS政策支持：

• 支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过ABS方式盘活资产。

• 支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展ABS。

• 优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁ABS。

• 支持以不动产物业作为底层资产的权益类ABS，试点发行房地产投资信托基金（REITs）

• 对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展ABS

4、流程优化：

• 优化住房租赁ABS审核程序。

• 房地产估价机构应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产ABS物业评估有关规定出具房地产估价报告

• 明确申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

根据CNABS统计，截止4月30日，市面上已获批的长租公寓/住房租赁ABS及REITs产品共13单，规模近600亿，具体如下：

2018年4月27日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”首期成功发行，总规模17.17亿，优先级15.453亿，发行利率5.75%。该项目正是在资管新规背景下，最终采用的交易结构如下：

（碧桂园住房租赁REITs交易结构图）

在底层物业重组的过程中，搭债的过程采用市场主流的“私募基金+股东借款”的方式。增信措施方面，碧桂园REITs安排了物业资产租金收入及权利维持费超额覆盖、优先级/次级资产支持证券分级、碧桂园地产集团出具评级下调收购承诺、差额支付承诺、优先级资产支持证券的开放退出及流动性支持以及碧桂园控股对碧桂园地产集团的增信义务提供维好承诺等多项增信措施全方位的保障产品安全。

来源：  读懂ABS