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过去半个月，接了好几个咨询，都是关于房子的。
大家的问题很集中，到底了吗？再不买是不是又要涨上去了？
关注我们的朋友应该清楚，对楼市的预测过往我们很慎重，一方面市场在割裂，很彻底，全网我们应该是最早喊出“一九现象”的自媒体，查了一下，那篇文章是 2020 年 9 月 20 日写的。
这种割裂让决策、判断难度变大，一房一价的时代来了，不可能一概而论。
另一方面，过往所有的经验全部失效，当政策左右市场的时候，预测政策，谁有这个本事。
那么今天为什么我们要写这篇文章？正如文章标题“走势定调了”，在经历过黑暗，挤掉大部分泡沫之后，市场秩序正在重建， 2025 年楼市没有那么悲观......
城市的割裂
我不知道大家有没有注意，去年主流媒体在报道房地产的时候，几乎不提三四线城市，就连二线城市的曝光都很少。
说直接点，能救的都在拼命自救，就剩一口气的直接放弃治疗了，这种情况在 2025 年会愈演愈烈，因为人口就那么多。
眼下大城市正在疯狂抢人，跳水式降低落户门槛，虹吸太明显了。交通越来越便利，资源越来越集中，大城市就业环境好，小城市拿什么留住人？所以鹤岗化正在加速蔓延，从楼市成交数据就能看出来。
去年 9 月份那种波新政，三四线城市已经刺激不动了，成交乏力，反观一二线城市，尤其一线城市，反弹明显，二手房成交量成功跨越荣枯线，最典型的例子是上海，成交疯了，购买者多为外来人口，看中的是城市背后的资源。二线城市必须提到的是成都，数据很抢眼，但新房成交明显弱于二手房。
去年有个数据，17个特大型城市人口全部是净增长，江浙粤鲁四个经济大省中85.2%的地级市是人口净增长的。
整个东三省36个地级市，只有沈阳、大连、长春是净流入，其它地级市全部是流出状态。
第一吸人大户的非省会城市，有广东的深圳，江苏的苏州，福建的厦门。
有人可能会反驳，自己所在的小城市房价没怎么跌，怎么就没有价值了？
你忽略了一个重要问题，房子的价值是建立在流动性的基础上，卖不掉的房子只是一堆钢筋水泥，而小城市好卖的是新房。
地段的重要性
过往，我们在做产品分析的时候，一直强调地段的重要性。这一年，各种成交数据充分证明了观点是正确的。
当然，这里说的地段不是老城区中心。
什么楼盘跌得最狠？各种新城、新区，所谓的核心区，以及周边郊区，因为缺乏足够的产业、商业、人口支撑，空置率居高不下，投资客一跑，房价很容易出现踩踏行情。2025 年，这种情况会愈演愈烈，因为遮羞布没了，市场反差太大，投资客看不到希望，拿不住了。
不客气的说，这种房子，留在手上就是贬值，因为在最好的那几年，画的饼都没有落地，之后就更没有可能，而且越是地段差的地方，就越不缺房子，二手房多，新房子还在集中交付。
这两年，改善人群非常挑地段，更看重居住属性和商业配套，慢慢放下投资属性，刚需选择空间大了之后，不愿意跑太远，对新房的执念也在降低。
这两年的土拍，还有一个明显的信号就是好地段+低密度会成为市场新宠，产品的换代在加快速度，尤其好房子。这就涉及另外一个问题，什么样的房子有投资价值？去年，不少城市的豪宅在三月份后，终于挺不住跳水了。
新房和二手房
新房会降价吗？一线城市基本算走稳了，新一线城市则是冰火两重天，剩下的城市开发商只能自求多福。
根据数据显示，去年 9 月份之后，一线和新一线城市在政策的刺激下，加上各种促销活动，看房量明显反弹，新房成交量反弹幅度大于二手房。说白了，工具箱里面还有工具，工具还有用，关键就看今年 3 月份，能不能续上这股劲了，信心重建的节点。
新房会涨回去？到目前为止，只有极个别城市止跌，今年能稳住就不错了，现在完全不具备涨回去的大环境，也造不出买房的需求。
很多人拿深圳来说事，12 月新房成交为近四年新高，然而这在意料之中，因为新的税费减免政策是从 12 月 1 号开始施行，很多本在 11 月份过户的成交都拖到 12 月。
根据 12 月的数据，可以看到无论是新房还是二手房都呈现逐周递减的态势，同时 10-11 月已经消耗殆尽的笋盘又重如雨后春笋般涌现，信心不足。深圳有没有到底，要看存量二手房的数据，这才是真相，而不是被炒房客带起来的新房数据。
有一点可以肯定，2025 年关于新房的促销还会花样百出，各地清库存是当务之急。当前的去化周期仍高于 2015 年初的 18 个月。
当然，相比新房，我更关注二手房，因为它的走势被政策干预小，更市场化，更能体现楼市的真实情况。
很多城市，目前二手房挂牌量，居高不下，压力很大。
去年四季度，虽然数据有掉头，但大家心里清楚，成交量是建立在“以价换量”的背景下。
具体城市就不点名了，过去几个月，我在内参里面都做了逐一分析，几个炒房之都刚刚完成 A 轮的调整，2025 年得熬 B 轮。最乐观的是上海。
大房龄、高层是接下来一波降价的重点，10 年和 20 年是节点。
此外，2025 年二手房的交易难度也会增加，部分房东不愿降价，惜售心理有所反弹。
学区房最大的泡沫破了
这一段我准备单独写一篇，感觉写下来起码有两千字，这里就先提几点。
经过 2024 年上半年市场的绞杀，不少城市学区房相比高点已经有了 40% 的降幅，可以说洗牌很彻底。把没有价值的伪学区房洗出去，把还在犹豫买不买的家长洗出去。
外面都在传言，学区房没人买了。是缩量了，但占市场交易量比重没降，眼下正是入学人口高峰，分母摆在那边。
市场今年的四个趋势，第一，单小学学区房几乎没人买了，家长想明白了，初中比小学重要，中考比高考重要；第二，很多家长在追逐低总价的初中学区房，没错，就是老破小，要尽力控制亏损；第三，居住属性强的强双学区房抢手，一住就是十年，卖不掉就一直住；第四，二线学区被市场淘汰，甘蔗不能两头甜，还不如买个居住属性好的，自己鸡娃。
市至于价格走势，今年不会像去年那样起伏很大，我还是坚持之前观点，学区房未来每年至少会跌 5% ，市场下一个重要节点是 3-4 年后。
用完请立刻出手。
房租进入长期下跌阶段
过去一年，全国各大城市的商品房房租都在下降，而且是持续性下降，像南京、杭州、上海达到 10-20%。逻辑很清楚，房租是需要收入来支撑的，没有收入支撑，房子租不出好价格。与此同时，房子租出去的速度也变慢。
还有一个重要原因，就是待出租的房子多了，租客会比价，更会砍价。保租房对市场的冲击也很大。
2025 年，这个情况还会继续延续，房东们要有心理准备。
2025 年，房子能不能买？
新房，一线城市现在就能，新一线建议等到三月份市场走势确认之后再动手。二手房，多关注流动性，而不是单单看价格，不住不买的道理不用我再重复了，消费品属性再三确认，要能坦然的接受跌。未来真正能保值的房子，不会超过 10%，甚至 5%，门槛越来越高，不带普通人玩了。
我对 2025 年的楼市还是比较乐观的，至少比去年前年要乐观，不少城市看到逐渐走稳的迹象，波动幅度变小，这已经很难了，信心的修复需要更长的时间。
当然，有更多的城市被打回原形。关注人口，说明一切。
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