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2014-2015年，是楼市的黄金期，就算闭着眼睛买，房子价格也都翻倍了。
2017-2018年，是楼市的泡沫期，跟风的人多了，高楼也摇摇欲坠。
2019年，
楼市经过大起大落，逐渐走向稳定。
买房投资既不像三四年前那样遍地是机会，也不像1年前那样高位接盘，2019年买房投资更需要头脑和智慧。
01
2019年买房投资看什么？
众所周知，买房投资需要"天时、地利、人和"，需要多方面考虑方能修成正果，但今天我们只讲其中的一个参考因素，以小见大，希望能对大家有所帮助。
这个参考因素就是，
租金
。
租金水平的高低，和城市新增人口、就业机会、房地产市场等密切相关，因此也被视为一个城市发展水平的重要指标。
租金和投资买房的关系，要看
租售比
。
租售比，也就是每平米房屋的月租金与每平米房屋售价的比例，是用来衡量一个区域房地产市场运行状况的重要指标之一。
每平米的月租金
租售比
= ——————— x 100%
每平米房屋售价
国际标准通常为
1:200到1:300
。比值越高，
表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
为了通俗易懂，下面这个租售比公式算的是多少年能回本，能更加直观的反映出该区域的房产投资价值。
每平米房屋售价
多少年回本 = ——————— /12个月
每平米的月租金
在国际健康的房地产市场中，
房价与租金比例一般在200-300，即12—25年。
据中国社科院发布的《中国房地产发展报告2018》显示，厦门的租售比一度曾达到了惊人的1100，这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。报告还显示，从房价与租金比来看，廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。
02
在武汉买套房，平均要43年才回本
从武汉租金概况表可以看出，武汉的售租比是43年，也就意味着在武汉买一套房子，平均43年才能回本。
虽然对于国际市场而言，这个数据有点超标，然而对于国内的城市而言，武汉的租售比还是非常不错的水平。
武汉租金概况
从中国房价行情网上查询到，武汉2019年1月份租金为34.78
元/月/平米，平均总价为2328元/月，环比上月上涨了0.17%，同比去年上涨15%。
房子投资性价比如何，可以用租金收益来做衡量，也就是我们常常所说的是否能够以租养贷。
从图表中可以看出，武汉近一年来的租金水平是稳步上升的，这跟武汉整个城市发展以及人才引进、人口流入和就业机会增加密不可分的。
从整体来看，武汉未来的发展潜力还是非常巨大的。
根据数据计算得出，武汉的楼市
投资回报率在1.55%
，和北京水平差不多，参考美国/日本等国家，适合投资的楼市回报率在5%以上，不过目前国内的城市均在5%之下。
根据武汉目前的房价水平，房租要上涨200%才是合理的房租，不过对应的收入和人均GDP也应上涨200%，按照目前这个增长速度，还需要15-20年。
不过，目前租金涨势已经够猛了，虽然依旧跟不上房价的脚步，不过如果要想按国际标准匹配如今的房价，估计租金要再涨2-3倍吧，估计90%的租客吃不消吧！
因此目前虽然楼市和国际对比存在泡沫，但是中国的国情是什么？
“必须坚持走中国特色社会主义道路”，不走寻常路！
03
武汉租金地图：武昌、江岸、江汉、东湖高新领先
为了便于大家更直观的比较各区域的投资回报率，靖哥哥统计了
各区域的房价和
最新
租金表。
ps：
1、2019年1月房价暂未更新，上述表格房价为2018年12月份武汉二手房成交均价。
2、各区域租金是整个区的平均水平，与实际租金有出入。
3、上述数据来源于中国房价行情网、链家网等综合考量。
虽然武汉目前的房价也着实狠狠涨了很多，但好在武汉城市规划、人口净增长、配套建设等不可限量，房产投资只要谨慎，长期持有，还是有很大机会的，不过挑对区域非常重要。
下面我们还是从各区域的租金回报率来说起。
武汉各个区域的租金差别也是非常明显的，武汉租金第一梯队：江岸区、江汉区、武昌区、东湖高新区，均高于武汉的平均租金水平，租金最低的梯队为新洲区、蔡甸区、汉南区和沌口。
青山和沌口买套房分别需要50和54年
从上面表格中可以看出，主城区当中，青山区和沌口区是投资回报率最低的区域，分别为1.32%和1.44%，买一套房需要54年和50年才能回本，在武汉各区域中回本时间最久。
东湖高新区投资回报率可观
武汉买房投资回本时间较短的有东湖高新区和江夏，新洲和蔡甸区。
新洲和蔡甸区位于武汉远城不限购区，距离城市中心较远，租金水平过低，因此拉低了这个回本时间，在楼市火热的时候尚可考虑投资，目前建议稳一手，暂不要触碰。
【这里提醒大家，租售比作为判断房子是否值得投资的时候，不能只看租金的高低，还得看是否容易出租。】
东湖高新区成武汉投资首选区域，从房价和租金的对比来看，这投资回报率还是很可观的，回本时间只需38年，而江夏区仅需37年，在武汉限购区当中属于佼佼者。
这俩区域在武汉都属于潜力较大的，东湖高新区有技术产业和人才做支撑，一方面房价升值潜力较大，一方面人口较多，区域内的房子具有易出租、租金高等特点；
江夏区房价在武汉属于刚需水平，同时还享受到了大光谷人口外溢的红利，再加上区域内地铁接二连三的通车，潜力也是不容忽视。
最后靖哥哥要提醒大家的是，中国楼市是政策主导的，分析武汉楼市不能只看市场数据，短期还是要看武汉的调控政策会如何走，中期看土地供应，长期看人口。
不过在城市化进程和土地财政收入没有更好办法解决之前，中国核心城市和卫星城的房价还会继续涨下去，
这是经济结构和体制决定的。
买房投资的门道还是非常多的，今天但从租金回报率来给大家浅谈了一下，这个深奥的话题后期靖哥哥还会与大家相约，大家有什么问题也可以与我交流哦！
有了公式在手，还不快算算你已经或者即将打算投资的房子需要多少年回本呢？
