一灯如豆，汇作汪洋。
25年前那个以梦为马的年代，他们仰望人生天空,他们不懈追索理想。
有时候，历史对于一个人来说，并不只是一个个单一故事，而是变革进程中一个个真实精彩的个体。在这个曾经孕育
了中国商业史上划时代的房地产业，他们大胆地闯出了一条条新路，生动地讲述了中国故事。
他们即我们。回到他们的思路和心路，就是回到了另一个真实中国与地产岁月。
2004年中国房地产报年终特刊，近五十位房地产公司董事长总经理接受专访，对房地产趋势做出自己的预判，这是其中一部分内容。
1992年1月17日，一列火车从北京开出，向着南方奔驰而去，驶过武昌、深圳、珠海、上海。这是邓小平视察南方，在这一路的走访视察中他发表了一系列重要讲话，时称“南巡讲话”。
“南巡讲话”不仅为新时期改革开放指明了方向，亦影响着很多人的人生轨道，在香港中海地产工作的陈劲松就是其中之一。
“这个南巡讲话告诉我们，一是市场经济是一条路，不会往回头走了；二是使我预感到内地的经济及房地产市场将要发生大变化。”那时关于房地产是如何开发的市场上只有一本书，叫《香港房地产》。
“这个讲话告诉我们，一是市场经济是一条路，不会往回头走了；二是使我预感到内地的经济及房地产市场将要发生大变化。”
不久之后，陈劲松辞掉工作奔赴深圳，创立世联地产，专注于地产服务事业。
站在深圳的街头，他被眼前忙碌与躁动的景象包围：深圳已从一个小渔村变成了经济觉醒的城市，车水马龙、霓虹闪烁，充满着机会、野心者与“深圳速度”。
陈劲松并不十分清楚深圳未来到底会变成什么样子，但香港房地产发展的现实告诉他，内地房地产市场将要起步，这对于他是一个机会，他在香港积累的专业开发经验，在内地颇显混沌、专业性不足的局面下显示着独特的光芒。
“南巡讲话”后，中央便提出加快住房制度改革步伐，各地房地产投资迅速热了起来，特区海南一下子冒出2万多家房地产公司，先醒者都觉得机会来了要投身市场经济，闯出一番事业，房地产是最好的端口，但人们对房地产的需求端显然毫不知悉，大干快上之后无法支撑陡然升起的高楼大厦，泡沫被吹起，高楼烂尾无法避免，直接引发了1993年第一轮的房地产宏观调控。当年年底副总理朱镕基主抓宏观调控，处理资产泡沫，银行收紧贷款，房地产行业陷入不安与沉寂中。
那个时候，冯仑、潘石屹在海南、郭广昌在上海、孙宏斌在天津、陈劲松在深圳，基本上是处理积压楼，谁卖得了房子谁就能挣到钱。他们都从这一时期赚得了第一桶金。
25年过去了，这些曾经的“赶潮者”都成了商界名人，坐拥着不同凡响的企业。陈劲松创办的世联行已成为中国房地产服务行业中市值最大的公司，向行业输送了22万房地产各类人才，2016年其营业收入近63亿元；陈劲松也身兼数职，将更多的精力放在了关注房地产行业的未来与绿色化发展上。
在《三十年为一世而道更》的文章中，他认为中国未来的城市化，不是三四线的城镇化，而是大都市圈化。城市是个容器，不能只要光鲜的一面，还要更包容，很多改变来自普通民众。城市中房子的性质与布局更应从供给侧改革入手，而不是简单地认为它就是写字楼或产业用地。房地产中的企业未来会转向金融化、运营化，类似美国模式，谁是开发商已经不重要，他们大多会变成REITs公司。而改变中国的力量就在“90后”，新实践由年轻一代开始，市场的新窗口正在打开。
近日，中国房地产报记者就“南巡讲话”后25年里房地产行业发生的变化与变革，采访了深圳世联行地产顾问股份有限公司（以下简称“世联行”）董事长陈劲松。
中国房地产报：在你的人生时间轨迹里，1992年有着怎样的价值坐标意义？
陈劲松：“南巡讲话”是发展大势的改变，表明在内地做私营企业可行了，原来被定性为倒买倒卖、买空卖空的投机行为，现在合法化了。告诉我们，市场经济是一条路，不会往回头走了。
另外，1992年因为在香港工作的经验，使得我们建立了专业自信；1993年下海后进一步印证了自己专业的价值，这是非常重要的。
中国房地产报：你当时应该在香港中海地产吧? 有没有觉得回内地干番大事业的机会来了？
陈劲松：是的，我当时在香港，在中国海外地产任项目经理。中海地产当时是内地企业在成熟市场区域唯一的一家地产公司。同时，也认为机会来了，因为我们看到了香港房地产行业发展的情形，认为内地的房地产行业一定会像香港一样，当时梁振英又是深圳市政府的顾问，深圳肯定会照搬香港模式发展房地产行业的。
同时，政府在修改《城市房地产法》、推行货币化分房、进行土地招拍挂，关键是银行可以贷款，这是最大的变化，说明市场要真正地启动了。
中国房地产报：回头看，当时你身处和看到的大环境和房地产是什么样的情景？
陈劲松：1992年，深圳房地产市场开始起步，很多企业对于房地产开发几乎没有什么认识，也多是在市场中乱撞；二手房的交易、评估也是刚刚开始。总之，内地的房地产市场还没有成形。
用一句通俗的话讲，1992年内地的房地产从业人士是“没有吃过猪肉也没有见过猪跑的”，关于房地产是如何开发的市场上只有一本书，叫《香港房地产》，但这本书还是一个资料的罗列与汇集，其他国家房地产行业的开发经验介绍几乎难以看到。
但房地产行业的开发、销售、运营这一系列模式我在香港见识过，包括香港房地产市场的预售制度、住房按揭、土地招拍挂制度及卖楼花、顾问、策划等营销手段，这些专业经验非常重要。
中国房地产报：你到深圳创业后第一笔生意是什么？
陈劲松：世联行的第一笔收入主要来自处理宝安广场。当时市场正经历房地产行业的第一轮泡沫与调控，深圳、海南等省市出现了很多积压楼，很多人都在做处理积压楼的生意。这个时期的很多人都有一个特点，口袋里没有钱，又不是地产开发商，唯一能干的是解决积压楼。
当时这个项目卖了半年没有卖动，于是停工、烂尾在那里。我们拿到这个项目后根据市场特点进行了调整，主要是把面积改小，大面积的写字楼是没有人会买的，一改小就好卖了，没有靠加价、促销等方法，就靠这个方法卖掉了，所以说想法与思考很重要。
中国房地产报：当时你就坚定地看到一张清晰的房地产商业战略图了么？
陈劲松：当时对于内地房地产市场的未来发展情况并不十分清晰，但是当时坚定了一个信念，即不做投资与开发，就做营销顾问也能赚到钱。从那个时候起，世联行从来没有买过地做过开发，就做营销顾问这件事。一直这样做，非常坚定。
中国房地产报：现在世联行成为了中国最优秀的房地产服务商，你本人从做房地产开发甲方到服务的乙方，当初为什么选择这条路，基于一种先知先觉？
陈劲松：没有任何先知先觉，我们做乙方的原因与自己的特点有关，我夫人是房地产评估起家，是专业人士；我是一个属于风险厌恶型的人，就是不能朝别人借很多很多钱去发展，会睡不着觉。
中国房地产报：当时你应该是有机会有能力做开发业务的，现在回过头去看，有没有后悔过。
陈劲松：当然有机会做开发，那个时候哪有几个开发商，现在有名的开发商当时都是我们的客户，当然能做开发业务，但是我不是那种借钱还能睡得着觉的类型的人；再加上头几单生意使我们找到自信心，能立足，这不就够了吗？
说到底我不是一个愿意“博”的人，还是一个愿意走专业路线的人，这样的一条人生轨迹在1992年、1993年就奠定了。
实际上，这样做是错的，过去25年，凡是买地做资产的都起来了；做咨询的人都没有做起来，世联地产算是不错的。过去25年拥有资产或与资产相关的、借大钱起来的人都是最大的羸家，郭广昌、孙宏斌卖楼起家，现在资产是我的1万倍，但世联行没有借过钱不是市场的大羸家。这还得回归到一点，就是他们的路不适合我。
中国房地产报：25年市场化改革，你理想中的房地产行业应该是个什么样子？
陈劲松：房地产行业中发展模式现在有香港模式、美国模式、新加坡模式，实际上内地有自己的模式，我认为分上半场与下半场，上半场是资产增值市场，下半场是“住的市场而不是炒的市场”，将是“金融模式+运营模式”。
未来行业的规则会发生变化，现在是谁都要主动适应。
中国房地产报：世联行本身也在经历着改革，从普通的房地产中介行业转型为资产管理服务公司，为何会有这种想法去做金融和“互联网+”？
陈劲松：世联行是服务业起家，转型的方向也与此相关，主要关注房地产的运营与金融化。“互联网+”是基于自身的营销基础与网络打通去做，因为我们是营销出身，会根据项目定制云服务，这样的话才能取得好的成绩，才能发展得更好。
中国房地产报：世联行目前的改革之路走得如何，遇到了哪些困难，又取得了哪些成绩？
陈劲松：世联行是上市公司，要求每年实现30%的稳定增长。现在的主要问题是在中国现有的经济条件下如何一边保持业绩增长，一边保持利润平稳增长，这是很难的。所以我们未来的计划是要拐大弯而不是拐急弯。
中国房地产报：世联行的发展中又经历着哪些转折性时刻？是否给世联行的发展也设定了5~10年必须要达到的目标？
陈劲松：未来5~10年，世联行要变成一家以存量房运营为主的公司，一手楼销售只占30%收入，并向百亿元营业规模进军。链家也在向百亿元规模进击，这个行业出现营业收入在百亿元公司将会在3～5年发生。
中国房地产报：在房地产服务行业中运营多年，你认为这个行业有哪些问题要扬弃？
陈劲松：我不认为中介行业有大的问题，行业每年接近20万亿元的成交，没有发生过大的问题，如大面积诈骗、倒闭、跑路等，这说明这个行业是不错的。
实际上，每一次房地产调控对于中介行业的打击很重，指责中介行业信息不透明、涉嫌炒作等，感觉简直是一帮坏蛋。实际上，中介行业是房地产行业中吃苦最多的行业，赚取的都是辛苦钱，我们存在的主要目的就是促进流通。
中国房地产报：在这25年中，你认为都发生了哪些最有标志性的事件？
陈劲松：万科的全国化布局、售楼处、走专业化道路、股权等都是标志性事件，标志性事件都是与标志性人物相关的。
中国房地产报：你是在香港还是在深圳特区，真正学到了市场经济？以你的经历、实践，你认为市场经济最应该是什么样的？投身其中的企业家需要什么样的精神？
陈劲松：香港是成熟的市场经济，深圳是一个从无到有、从乱到尝试的逐渐发展起来的市场，但深圳有好处：英雄不问出处、鼓励创新，年轻人非常拼命，适合创业，给了深圳企业家很大的机会；香港相对来说门槛较高，不适合创业。另外，也正是深圳的小，才致使深圳企业家走向全国，包括万科、金地、华为等公司，世联行也是往全国各地走。这样的事情在天津、北京都很难实施。所以说，它们有各自不同的特点与发展点。
市场经济就是分工，你在香港会看到各种各类专业人士的分工，实际上在内地都没有。我们当时坚信做好营销顾问就能挣到钱，就能发展好，事实证明也是如此，我们现在是上市公司中房地产服务业中最大市值公司，显然，做好自己，就能有立足之地，这就是市场经济。别什么挣钱都想干，这不是市场经济。
中国房地产报：就你的判断，今后房地产这个行业会是怎么样的场景？具体到中介行业的发展又该如何?
陈劲松：中介行业的发展前景就看美国，CBRE目前已是200亿美元市值的公司。从房地产行业的发展来看，美国排名前10的公司都是基金公司、REITs公司，没有开发商，中国也会那样，开发商会变成基金公司，各类的REITs公司，住宅开发会越来越小，最终到底谁是开发商、中介公司就没有那么清晰了。
今后房地产行业的未来状况就看发达国家，就像1992年看内地房地产，它未来样子就是香港当时的样子。
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