返租、低首付、地铁物业……商务公寓套路太深，这些坑你要知道！

楼盘：东城往大岭山方向，酒店式商务公寓

销售模式：执行“返租”“带租出售”，刚买房就可以收回十几万元的租金

样板房：公寓房间完全按照酒店使用方式设计，有独立的洗手间和卧室。没有阳台和厨房，水电按照商业收费标准，并不适合居家使用

销售说：目前推出的公寓是50~80平方米的单间和两房单位，其中约有12层150套公寓，在销售后直接以返租的方式出租给一家酒店，目前项目主推的正是这些公寓产品。

“售后五年时间返租给酒店，每个月租金2000元左右，五年以后你可以选择继续出租给酒店，或者收回来自己出租。”销售人员介绍，五年返租共有十多万元，购房时当作房款直接一次性返回给购房者。

（网络图片，与本文无关）

在东莞房管局官方网站上，目前该楼盘在售的这批公寓房屋用途为“办公”， 这意味着这批公寓的土地性质为商业用地。

目前的东莞市场，写字楼的均价和租金都较公寓要低很多，这也是开发商将其改造成公寓出售的重要原因。

在销售方式上，“返租”金额一次性返还给购房者，直接抵扣购房款，这意味着五年时间内，购房者没有租金收回来。

如果五年后酒店撤场，收回的公寓重新出租也将是一个“烫手山芋”。另外，没有阳台和厨房的公寓想要转手也十分不易。

（网络图片，与本文无关）

楼盘：东城、万江、虎门、石碣等多个区域的商务公寓楼盘

销售模式：“低首付”的促销模式

销售说：一套公寓面积约51.6平方米，折后总价约79万元。商务公寓首付五成，约39万元，商务公寓只能贷款十年，月供约需要4200元。减掉“返租”5年的租金约12万元，首付仅需要28万元。

如果觉得首付还太高，还可以帮做装修贷，可以再减掉19万元。贷款时间为三年，月供约7082元，这样算下来首付仅需9万多元。

投资公寓的购房者资金实力不强，“低首付”对于拉动成交可以起到不错的作用。另一方面，“低首付”的方式还可以拉高单价，提高开发商的利润。

不过，“低首付”的背后往往是“高月供”，开发商通过其他方式借贷给购房者的首付款，一般需要1~3年内还清，每月还贷的数额就会比较巨大。

（网络图片，与本文无关）

楼盘：一些号称“地铁口物业”，但实际上距离地铁口接近一公里的楼盘。

销售情况：由于“靠近地铁口”的原因，该公寓的定价在1.5万元/平方米以上，远高于同类型的产品，甚至达到了目前东莞城央的公寓定价。

销售说：在某楼盘现场，一名销售人员指着远处的工地介绍，那是莞惠城轨的出口，3月就要开通了；还有1号线的出口也在那里，2020年就可以开通了。

事实上，莞惠城轨真正实现与广州、深圳的顺利换乘还需要很长一段时间。而官方公布的1号线竣工时间可能是2022年12月，最快的通车时间要到2023年。

这也意味着，地铁口能够真正刺激该地段房价大幅度升值，还需要最少五年时间。

由于目前楼盘定价较高，配套又少，当下的报价早已经提前透支了地铁、城轨带来的升值潜力，未来的升值幅度充满着不确定性。

（网络图片，与本文无关）

由于去年东莞房价上升较快，而租金却保持平稳，目前公寓的租金显然不再能够和月供相抵。

楼盘：东城某公寓项目

销售说：虽然返租的租金仅是每月2000元左右，不能和月供相抵，但是两三年后这套公寓价值会翻倍，自然就会赚回来了。

2017年东莞全市有近20个项目推售公寓产品，潜在供应量预计破万套。

由于一手房市场上公寓数量庞大且位置好，二手房市场商务公寓很难卖出高价。

加上与刚需住宅产品相比，商务公寓升值更慢，在一定时间内升值翻倍的希望十分渺茫。

商务公寓一般是商业性质土地，目前东莞商务公寓的产权多为40年，使用年限较短。但偶尔也有楼盘有70年使用年限，需要购房者咨询。

与普通的住宅公寓相比，商务公寓虽然不限购，但由于是商业性质，“无落户”“无学位”，属于“双无”产品。即使你有东莞本地户口，也不能将户口迁入商务公寓当中。

另外，商务公寓的水电费按照商用收费标准计算，费用相对较高；商务公寓普遍不通燃气，做饭只能使用电，一般也没有阳台，这些差别购房者在购房前都要提前了解。

而由于“无落户”、“无学位”，商务公寓进入存量房市场流转时，难度也大一些。

（网络图片，与本文无关）

来源 | 广州日报

编辑 | 陈黎

主编 | 吴金华