精选| 特色小镇开发及运营模式简析

关于特色小镇的开发，一般包括7个部分，其中以产业与旅游为核心。

当地的特色产业，一般以新兴产业或传统的经典产业为主。

吸引外来消费的关键，一个或多个核心旅游休闲项目，如观光景区、主体乐园、特色街区、温泉养生中心等。

包括产业的研发、生产、制造等核心功能，是城市特色产业的集中体现。

聚集了各种休闲业态，主要功能是留住人并扩大其消费 。

围绕特色产业及旅游产业，会形成产业延伸的一系列项目，往往环绕中心区，形成辐射或组团分布。

包括原有城镇居民居住、农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住等。

服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套。

其中，特色产业开发是核心，不仅涉及了产业本身的生产制作，还会延伸到服务性质的第三产业，与其相关的应用以及教育和研究事业。

仅做土地的一级开发，直接获利;或进行一级土地开发，同时通过其他模式(如补贴方案等)，享受升值收益结构。

包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产(周末)、三居所地产(度假)、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。

一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发;二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引项目(如主题公园)、休闲消费聚集项目(如休闲商街)、夜间休闲聚集项目(如水秀表演等);通过项目的运营获得收益。

两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链;两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。

城市服务：公共交通服务、社会服务等;城市管理：城市智能化管理、政府政策等;城市配套：银行、学校、医院等。

特色小镇的运营体系是小镇生命的生命机能表现。包括了招商管理，物业管理，经营管理，品宣管理，再往细处分还有培训教育，食品安全，活动组织等等。

（1）政府主导：政府全权负责投资建设运营；政府负责投资，委托运营商建设运营。优势是政府领有绝对的控制权，推进进展快；劣势是政府财政压力大，同时也面对着后期运营的大批投入。

（2）政府与企业联动发展：即政府负责小镇的定位、计划、基础设施和审批服务，并通过市场化方法，引进社会资本投资建设，承诺投资方在一定时间段内有运营权，到期后再归还政府。优势是缓解了政府的财政压力，劣势是所有权与运营权的分别，导致介入企业的短视行动，同时回收后对政府来讲仍旧是一个较大的累赘。

（3）以企业为主导：由某一企业或多家企业结合实现投资建设运营，通过政府购买或用户付费获得收益，受政府的治理和监督。优势是减轻政府财政压力，引发市场活跃度，劣势是需要有连续的盈利模式。

（4）以非盈利的社会组织为主体：在国外的一些城市，由市民组建一个治理委员会，进行治理。这也是今后特色小镇运营可借鉴的一个模式。

（1）运营要充分考虑与当地原住民的融合

人居、产业，与自然的有机融合是这一轮特色小镇建设的起码诉求，充分调动原住民参与的积极性，并且能让其在小镇升级建设中谋取福祉，这样会让小镇的生命力更持久。

（2）市场化的运营机制

鉴于小镇运营的系统性、复杂性、精细性和专业性，建议用独立的运营公司负责小镇的全盘运营工作。有些特色小镇是政府主导建设的，后期单独成立了指挥小组或办公室来参与小镇管理，这样会使得小镇的后期运营市场化程度低，适应市场的灵活性变差。只有独立市场运营，才能够让小镇的灵活度和新鲜度得以保持。

（3）扁平化的运营管理制度

建议成立招商中心，经营中心，品牌宣传中心，物业管理中心，食品安全中心，综合管理中心，财务中心，培训中心等平行机构，构建扁平管理体系。提高管理效率，更好的服务于市场。

由于上海、北京的特色小城镇具有区位价值明显(受中心城市辐射)、土地资源稀缺、人口相对密集、资金比较充裕、高端农产品和旅游需求旺盛等特殊背景，其建设过程除了遵循一般特色小镇建设所关注的立足资源禀赋优势、突出产业升级、注重文脉传承、强化城乡联动等原则外，还具有以下几方面比较鲜明的侧重点。

（1） 围绕区位特点，承接中心城市功能疏解

超大城市郊区镇，距离中心城区30~70公里，其发展定位与所在城市的整体功能定位息息相关。超大城市郊区特色小城镇的规划建设不能独立成篇、不可单打独斗，必须纳入到城市发展体系中，在承接好城市功能转移的同时，还要做好与中心城区、新城及周边城镇发展的合理分工。

（2）围绕盘活存量做特色，提高空间利用效益

面对建设用地利用低效、国土开发强度过大的问题，上海提出建设用地减量化的约束性目标。在这种约束下，特色小城镇建设不可能大拆大建、重新“铺摊子”、规划3平方公里区域从零打造，只能以建制镇的大盘子为基础，走空间更新、存量盘活的路子。

（3）围绕完善配套做特色，健全城镇服务功能

上海、北京的小城镇更关注如何通过改善基础设施和公共服务来降低小城镇系统风险、提升居民获得感、更好承接中心城区人口外溢。在产业方面，相较3平方公里的浙江版特色小镇，50~100平方公里建制镇形态的特色小城镇建设要规避因单个产业生命周期或行业波动带来的系统性风险。在基础设施、公共服务、生态环境方面，要补齐发展短板，实现宜居宜业宜游协同发展、生产生活生态全面改善。

（4）围绕高端农业做特色，推进城乡联动发展

郊区特色小城镇是城乡一体化发展的操作枢纽和重要载体。大都市郊区特色小城镇既有非常广阔的高品质农产品消费市场和乡村旅游市场，又蕴藏着丰富的科技创新资源，更有条件走出一条以城带乡、城乡统筹的好路子。

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