8月6日，关于“上海5宗地明日出让 徐汇区地块起始楼面价超10万元/平方米”的消息引起市场关注。最近两年全国土地市场的一个重要特点是，更多拿地资金和资源开始聚焦在优质城市、优质地块和优质物业上。结合上海徐汇的即将拍地情况，研究重点城市优质住宅用地尤其是单价地王的出让情况，对于我们把握当前土地市场规律、更好理解未来住房供应模式等都具有积极作用。
基于土地市场周期性和历史表现，我们精心梳理了自2015年起上海及全国重点城市纯住宅用地交易情况，本数据截止到2024年8月6日。同时基于楼板价指标进行的排序，我们总结出全国高价住宅用地出让呈现的几个重要特征。
1）聚焦核心区位
统计显示，重点城市优质宅地的出让，多集中于城市的心脏地带，如上海长宁、虹口、徐汇，北京海淀，广州海珠，深圳宝安，以及成都锦江等。此类区域具有较好的区位优势，同时具备体量略大、市场消化状况极佳的地块。其成为很多房企购地的首选对象。
2）两个阶段特征略有差异
高楼板价的住宅地块出让，可以划分为两个阶段。第一阶段是2020年前，其与当时房地产市场的火爆行情紧密相连。同时这期间土拍的溢价率异常高。第二阶段是2020年后，受房地产市场下行压力和房企投资保守心态的影响，供地方面强化优质土地的供应，自然带动地价上涨，但此类地块交易的溢价率并不高。另外，对北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、合肥和武汉的单价地王项目进行分析，可以看出，9幅土地中有7幅是在2020年以后出让的，这和各地供地模式、拿地模式发生重大变化有关。
3）优质房企和优质项目具有较好的融合度
从此类土地的供应、交易、开发等情况来看，其属于非常好的“优质房企和优质项目”结合的用地。从此类高价土地的拿地房企来看，由于较多集中在2020年后，所以央国企的比重比较大。而从此类项目的开发情况看，均聚焦在高品质、高附加值的领域，也为高端住宅产品的供应提供了更好支持。
此次包括上海徐汇区地块的出让，对于我们理解大城市土地供应情况和规律具有积极的意义。我们认为，目前大城市高价住宅用地和优质住宅用地的出让，将带来三个积极的影响。
1）助力改善型居住需求释放
最近两年历次重要会议都强调对改善型居住需求的支持。当前大城市核心区域优质住宅用地供应明显增多，对于高端房地产市场的供应、更好助力改善型居住需求释放等具有积极的作用。尤其是在新一轮发展中，对于“好房子”的要求增加，在户型设计、绿色低碳、智能数字化等方面，都有一些新的建造标准和规范。这都有助于此类地块率先打造高品质住宅项目，助力各城市住房消费结构升级。
2）助于财政收入增加
优质地块和高价地块的出让，将直接带来土地出让金的增加。其将为政府筹集可观资金，有效缓解了地方财政压力。与此同时，此类土地出让金也可以转换为更多的公共服务资金，为社会综合发展提供更坚实的基础。尤其是今年下半年各地积极推进“以购代建”等工作。相关土地出让金的产生，也有助于为后续包括保障房房源收储等创造更坚实的基础。
3）引导市场预期进一步向好
优质住宅用地的供应和成功出让，将向市场释放积极的强劲信号。其表明各地对于土地交易的底气是充足的，也说明房企投资意愿也是积极的。同时，此类地块的出让，尤其叠加限价等政策的放松，客观上有助于后续房价的坚挺和趋稳。这对于各房地产参与者的市场信心提振具有积极作用，对于房地产产业链的信心恢复也具有积极的作用。
