作者：上海二中院
涉公共区域纠纷案例与建议
目 录
案例一
业主认为小区生活垃圾分类投放点影响生活，能否要求拆除？
小区里有噪声污染怎么办？
底层业主反对加装电梯，加装工程还可以进行吗？
公共部位能否放置个人物品？
花盆掉落砸伤车辆，谁来担责？
小区中树枝或果实掉落砸伤车辆，谁来承担责任？
高空抛物是否要承担刑事责任？
出租屋着火烧坏公共财物怎么赔偿？
居民在小区门口摔伤，谁需担责？
可否以业主未交物业费为由拒绝业主车辆进入小区？
业委会能对业主侵占公共部位的行为提起诉讼吗？
案例六
近年来，高空抛物、坠物造成人身和财产损害的事件频发，人民群众“头顶上的安全”引发社会关注。《民法典》第一千二百五十四条明确了以实际侵权人承担赔偿责任为原则、可能加害人承担补偿责任为例外的原则，新增了建筑物管理人的安全保障义务、公安机关等部门的调查义务。司法实践中，在建筑物管理人未能尽到安全保障义务的情况下，应当综合考虑事发小区物业管理难点、高空坠物安全隐患、已采取的安全保障措施等，综合确定建筑物管理人在其未履行安全保障义务范围内应当承担的补充责任。同时，建筑物管理人所承担的补充责任并非最终责任，可向实际侵权人进行追偿。
缪某居住的小区系动迁安置小区，小区内物业公司为甲公司。缪某一直正常缴纳物业管理费和停车费，将车辆停放在小区地面非固定车位上。
2020年12月，缪某正准备驾车送孩子上学时，发现停放在小区地面车位内的车辆顶部被一个高空掉落的花盆砸坏，遂赴甲公司交涉，并报警。派出所民警到场后，查看了事发车辆和现场，会同缪某及甲公司工作人员去了可能掉落花盆的人家进行现场查看。事发后，缪某将其车辆送修，并支付了人民币8000余元的维修费。
缪某认为，甲公司作为小区的物业管理单位，在小区高空抛物频发的情况下没有引起重视、采取措施，对事情的发生负有责任，且未安装监控，导致实际侵权人无法查明，应当承担全部赔偿责任，故诉至法院，请求判决甲公司赔偿汽车修理费8000元。
甲公司则认为，缪某的车辆损坏系因高处坠落的花盆导致，并非因公共部位坠落物、脱落物受损，其并非实际侵权人。紧邻缪某停放车辆的19号楼4单元全体物业使用人是可能的加害人，应当由其共同承担责任。甲公司作为小区的物业管理单位已采取必要的安全保障措施以防止高空坠物情形的发生，不同意承担任何侵权责任。
审理中，法院前往事发小区内进行现场勘查，并查看了事发车位周边情况、紧邻事发车位的楼栋情况以及可能掉落花盆的房屋情况。另至接警派出所调取了事发现场的照片及事发执法记录仪的视频，主要内容显示为：事发当日，派出所民警曾至事发现场勘察，缪先生车辆顶部确有花盆碎片及泥土，民警曾至紧邻车位的19单元404室入户勘察。同时，法院向事发当日的处警民警了解情况。民警陈述了事发当日的接警处理情况及核实高空坠物可能侵权人情况，表示通过现场勘查亦无法确定实际侵权人或者可能侵权人。
法院经审理认为，缪某的车辆被高空坠落的花盆砸中的事实虽然发生在《民法典》生效前，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十九条的规定，民法典施行前，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害引起的民事纠纷案件，适用《民法典》第一千二百五十四条的规定。故本案应适用《民法典》第一千二百五十四条的规定。
根据现有证据，无法确定花盆掉落自哪一户，即无法确定本案中的实际侵权人。缪某作为被侵权人，未起诉事发车辆紧邻楼栋中可能坠落花盆的房屋业主，系被侵权人放弃自己的相关权利。甲公司作为事发小区的建筑物的管理人，对建筑物及其相关设施、物业管理和服务中负有相应的安全保障义务。根据《民法典》第一千一百九十八条的规定，在存在第三人侵权的情形下，甲公司作为事发建筑物的物业管理人，应当承担其在未尽到安全保障义务情况下的相应补充责任。
此处“第三人”即实际侵权人，故本案中不存在作为必要共同诉讼主体的侵权人。
本案中，缪某和甲公司都确认事发小区系动迁安置小区，小区内租户较多、管理难度大、监控设施多有无法使用的情况。从双方陈述来看，可以确认在事发前甲公司对事发小区的居民在一定范围内进行了一定程度的安全提示，但事发时小区内的监控摄像头并未拍摄到系争车辆损害发生的过程，在监控中存在盲区，导致事发经过无法得以还原。同时，甲公司作为事发小区建筑物的管理人，未对小区内可能存在高空坠物等安全隐患的情况进行提示，亦未就预防和规制高空抛物、坠物的行为采取积极防范和监控措施。综合事发小区实际情况，确实存在动迁安置户、租户较多等特征，甲公司提出的收费不高、管理难度高等情形确实存在，故酌定甲公司对缪某的合理损失赔偿2400元。甲公司作为物业管理人在承担了相应的补充责任后，若此后有证据证明具体实际侵权人，可以就其在本案中已经承担的责任，向实际侵权人予以追偿。
在高空抛、坠物引发的民事赔偿案件中，实际侵权人往往难以确定，受害人的权益常常无法得到有效保护。随着《民法典》的施行，新增了物业公司安全保障义务的规定，对于加强物业管理服务、预防高空抛物行为具有重大意义，也有利于快速有效地救济受害人损害。同时，《民法典》增设的公安等机关的调查义务，对解决高空抛物侵权人查找难的问题具有积极作用。
1. 建筑物管理人对建筑物负有维修、养护、管理和维护义务，应当向业主尽到提醒和告知的义务，采取必要的安全保障措施来防止高空抛、坠物的发生。当发现建筑物中抛、坠物致人损害的情形，建筑物管理人应当采取相应措施，如向公安机关报案、调取和保留监控视频等方式确定实际侵权人。若物业服务企业未尽到安全保障义务，则需承担相应的责任。
2. 公民应当全面排查家中可能引发高空坠物的隐患，不在室外放置不应放置的物品或可能坠落的物品。同时，严格杜绝高空抛物行为。否则将依法承担相应的侵权责任。
3. 当公民发现自己遭受高空抛物或者坠物损害时，应当积极寻求有关机关的帮助，确定实际侵权人。如通过报警方式由公安机关第一时间到场进行调查，或向事发地的居委会、城市管理部门等寻求帮助，通过多种方式查找实际侵权人。
第二百三十八条
侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
第一千一百九十八条
宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。
第一千二百五十四条
禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
上海市普陀区人民法院民事审判庭庭长
上海市普陀区人民法院民事审判庭法官
上海市普陀区人民法院民事审判庭法官助理
案例七
小区中树枝或果实掉落砸伤车辆，
果实成熟后从枝头坠落，是再正常不过的自然现象。然而，当果实掉落到停放在小区地面的车辆时，车主的损失该由谁承担？这是一起意外事件，车主只能自认倒霉？或是一起“人祸”，需由存在过错的主体承担责任？
陈某系某小区居民，甲公司系该小区物业管理方。2019年7 月，陈某车辆停放于小区内，由于车辆上方一棵银杏树果实太多，树枝被果实压断，砸坏陈某车辆。
一审法院经审理认为，甲公司作为小区物业管理方，对小区内的树木负有管理和维护的义务，陈某车辆被树木砸坏，甲公司应当承担赔偿责任。甲公司对此不服，提起上诉，认为甲公司作为陈某所在小区的物业服务企业，已尽到日常维护职责，定期对树木进行修剪。果实掉落属于不可抗力，故甲公司不应承担全部赔偿责任。
二审法院经审理后认为，陈某车辆停放于甲公司管理的小区内，因树枝被果实压断坠落导致陈某车辆损坏并产生相应损失，一审法院认定甲公司承担赔偿责任，有充分的事实和法律依据。甲公司主张系不可抗力，然而维护小区设施以及修剪树木等，避免对他人产生危害，系物业公司管理职责范围，甲公司的主张缺乏依据。据此，判决驳回上诉，维持原判。
本案是一起因小区内的树枝果实坠落产生的财产损害赔偿纠纷案件，审查重点在于物业公司是否对果实坠落存在过错。本案中，物业公司以果实坠落所发生的损害属于不可抗力为由，主张不承担赔偿责任。根据民法典第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。然而，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
本案并不符合不可抗力的特征，理由在于：第一，虽然不能准确判断果实坠落的时间，但成熟的果实落地系自然规律，必然会发生。而小区停车位就在树木之下，物业公司应当能够预见损害的发生。第二，通过及时修剪树枝、采摘果实等方式完全可以避免损害的发生，也不存在不能履行上述行为的客观阻碍。
基于以上两点，物业公司以不可抗力为由拒绝赔偿，没有法律依据。除非有特别干预的理由，否则良好的政策应当让损失停留在其所发生之处，而该理由即为侵权法中的过错。物业公司负有维护小区设施以及修剪树木等，避免对他人产生危害的职责。涉案物业公司未能履行上述义务，造成业主车辆的损害，应当承担赔偿责任。
1. 物业公司应当定期检查、巡视，确保小区树木不存在侵害他人身体、财产的风险。特别是在即将发生台风、暴雨等情况下，应当提前对地面露天停车场中栽种的树木进行检查、加固。
2. 业主应当注意停车位附近是否存在枯树、电线杆、广告牌等可能损害车辆的危险物体。同时，也要注意不在雨天将车辆停放在地势低洼处。若业主因自身疏忽造成损害的发生，可能需承担一定责任。
3. 车主在发现自己的车辆被损坏时，应当第一时间拍照取证并报警。同时，根据警方的调查结果找到引起损害发生的责任主体，就赔偿问题积极协商解决。若沟通无果，则应及时通过诉讼程序维护自身利益，避免因为超过诉讼时效导致自己的损害无法得到救济。此外，因雷击、暴雨等意外随时可能对车辆造成损坏，建议车主购买车损险。
4. 居民在发现树木存在倒伏、折断等可能引发危险的情况时，应主动联系相关部门，为社会安全贡献力量。
第九百四十二条
物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
