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来源 | 凤凰网财经综合每日经济新闻、澎湃新闻、财联社、《财经》新媒体、证券日报、北京日报、中国新闻网等
3月3日，一项
针对“商住房”的限购松绑政策
出现在了
广州
防控疫情的文件中。
时隔近3年后，广州发文取消商服类项目(公寓、商铺、写字楼)限购政策。在分析人士看来，或有更多城市松绑公寓、商铺的限购政策，商住房市场可能迎来回暖。
然而，
3月4日，该政策被撤回。
值得注意的是，从出台到叫停，
广州不是第一个出现楼市放松政策“一日游”的城市。
此前，河南省驻马店也出台17项稳楼市政策，很快，河南省政府约谈驻马店市人民政府主要负责同志，相关政策也被叫停。
3日上午，广州市政府印发《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。通知在关于稳定房地产市场的内容中明确优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。
值得注意的是，2017年3月，在楼市火爆的时期，广州颁布了
“330新政”，限制商服类房地产项目
的开发、建设、销售、使用，规定了最小分割单元不得低于300平方米，销售对象应当是法人单位。
2018年12月，
广州市住建委发布规定：2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
对商服类项目的限购进行一定程度松绑。
对于
3日出台的这项政策
，中原地产首席分析师张大伟分析称，“这是在2018年政策的基础上，将不限售的商服类项目范围扩大，
相当于全面解禁，
且可以卖给个人，没有最小面积规定”。
然而，
3月4日，《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》被撤回。
3月5日，
《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》重新被挂出，
但“广州公寓、商铺等商办项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元”的内容不再提及。
驻马店撤回降房贷首付等17条稳楼市措施
出台到叫停，
广州不是第一个出现政策“一日游”的城市。
2月21日，河南省驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(下称《意见》)，出台17项稳楼市政策。
上述《意见》中
首次提出要下调居民首付款比例，
首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%；上调住房公积金贷款额度，公积金最高贷款额度由45万元提高到50万元；降低住房公积金贷款首付比例。另外，《意见》要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率，这也是
新冠肺炎疫情期间首个明确提出降低购房首付的城市。
《意见》还涉及到住房补贴。
对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的给予补助，补助对象和标准分别为：各类人才补助标准为200元/平方米，大中专以上毕业生补助标准为150元/平方米，农民工补助标准为100元/平方米。
这份文件被媒体获悉，并被解读为“打响楼市放松的第一枪”。
然而，2月28日，河南省人民政府网站发布文章，
省政府约谈驻马店市人民政府主要负责同志，坚持“房住不炒”，落实主体责任。
该文章指出，近期，驻马店市政府出台的《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》（驻政〔2020〕15号），引起了社会媒体“放松调控”的解读和炒作。
很快，相关政策被叫停。
据澎湃新闻，驻马店住房和城乡建设局相关工作人员表示，
文件不执行了，已撤回，按照原政策执行。
在业内人士看来，河南驻马店人口规模庞大，且是人口外流型的城市，加之房地产市场销售低迷，实行“一城一策”楼市调控可稳定当地楼市。
2019年6月14日，河南省统计局官网发布的《2018年河南人口发展报告》显示，2018年驻马店市常住人口703.7万人，城镇人口303万人，城镇化率43.10%。在人口吸纳力方面，
驻马店与南阳市、商丘市、信阳市和周口市一起被列为河南省流出人口的主要来源地，并且外出人口以出省为主，
出省人口占外出人口的比重均超过50%以上。
而从房地产市场来看，
驻马店市的房地产市场销售低迷。
据驻马店房管局数据显示，2019年商品住宅网签套数同比下降20.4%，网签面积同比下降23.7%。而受此次疫情影响返乡置业需求，使当地房地产市场销售进一步下滑。
2月份超60城楼市政策微调
为进一步稳定房地产市场，已有多个城市相继出台与楼市有关的政策。
据中原地产提供的数据，仅2月份，就有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，内容涵盖放宽预售条件、减少企业资金压力、延缓公积金月供以及下调公积金首付比例等。而在这之中，
又以三四线城市居多。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，此次三四线城市适度放宽楼市调控政策，虽然有疫情因素，但也有其他因素，其中最为重要的一点就是市场后期降温的预期在加大。张波认为，一方面，自
2017年以来，三四线城市的楼市调控力度总体小于一二线城市，
加上2019年多地棚改任务提前完成，购房需求受到一定影响；另一方面，在这两年各城市掀起的“抢人”大战中，三四线城市吸引力相对弱，造成未来的新增需求不足。
政策演变折射地方土地财政需求
尽管目前多个城市针对房企、市场及购房者的政策还较温和，短期看也许未必会产生很大效果，但这些政策对于稳预期的作用不可小觑。
业内人士分析，
三四线城市房地产市场正在进一步降温，而这些城市对于土地财政的依赖度，却明显高于一二线城市。
上海一家小型房企营销经理对财联社记者透露，“除非有很好的项目，目前新增投资处于暂缓的状态。”
除土地、建安、销售成本，房企的成本还包括员工薪酬、其他管理费用及利息支出等。
而土地、建安、销售等成本，往往与企业投资开发节奏相关，疫情期间企业拿地开发节奏放缓，加之政府对部分税费、土地款缴纳的延缓政策，使这部分支出具有一定弹性空间。但
员工薪酬、利息这些支出则无法拖延，成为房企疫情期间最大的刚性成本。
据克而瑞测算，64家百强上市房企平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约为5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为 8.58 亿元。在“停工停产”的情况下，这部分刚性支出显得尤其突出。
房玲指出，
由于不少城市售楼处未开放或网签被暂停，房企目前只能展开线上营销。但线上营销更多具有蓄客、认筹的味道。
张化东表示，目前看多数城市面对需求的政策，仍限定在首套新建商品房，着眼的是刚需；如果刺激需求端的政策再进一步，预计接下来可能会将着眼点放到改善需求，向二套房演进。
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