成都三圈层战云密布：从今天的土拍中，我们发现了这些迹象

今天的成都土拍市场可谓几家欢喜几家愁， 来自郫都、青白江、蒲江等成都二三圈层六宗356.6亩土地迎来了各自不同的命运。

看上去一锅乱炖的土拍中， 我们发现，继主城区之后，成都开发商对二圈层土地市场的兴趣也日趋冷淡，而将目光更多地投向了三圈层及其以外区域。

1号地：位于二圈层的红光哑火了

该宗地7000元/平米的楼面起拍价，不但刷新了红光的起拍楼面价纪录，而且与一个月前创下郫都最贵起拍记录的犀浦镇地块也仅有200元/平米差距（那块地最终被碧桂园以8250元/平米楼面价摘得），颇有迎头赶上犀浦的节奏。

但现实就是这么无情，刚刚亢奋起来的红光在今天就被流拍这一桶冰水淋得透心凉。

其实，梳理近两年郫都区土地市场会发现，郫都地产主战场，还是围绕着受地铁2号线照拂且配套更为成熟的犀浦展开，而该板块也几乎在2年多时间内，完成了身价跳涨。

2016年1月，蓝光摘得犀浦万福村商住用地时，楼面价为2942.8元/平米；到了2017年8月，丰隆实业斩获犀浦区域内一宗约22.19亩的商住用地，楼面价已破万，达到了10100元/平米（起拍价5200元/平米）；同一天，朗基和远洋联手摘得犀浦五粮村61.84亩商住用地时，楼面地价刷新至10200元/平米（起拍价6200元/平米），创下了当时犀浦乃至郫都区成交楼面价最高纪录。

与犀浦相比，红光的表现也比较强劲，这可能也给了他们一些设置高昂起拍价的信心——2016年9月，银宇置业拿下今铂悦郡地块时，楼面价为1110元/平米；到了去年10月，片区内起拍价5000元/平米，靠近成灌高铁红光镇站和有轨电车1号线广场路站的67.46亩纯住宅，最终由万科以溢价率36%，楼面价6800元/平米摘得。

不过，考虑到近期成都土拍市场的整体低迷，红光这宗地7000元/平米的起拍价显然有点过于乐观了。

虽然该宗地本身质素并不差，处于红光核心开发区内，目前周边各种配套设施齐全，图书馆、便利店、商超、体育馆、成都信息工程大学银杏酒店管理学院、西华大学等资源环伺周围。

但楼市大嘴巴注意到，与该宗地同片区的同森锦熙上一批次精装房源均价约8950元/平米，朗诗未来家上一批次清水房源价格约6700元/平米，周边二手房均价约11000元/平米。即便红光今天推出的地块以底价成交，无论怎么算，都感觉有点算不过账。

有点讽刺的是，该宗地是今天出让的六宗土地里，唯一一块设置出让底价的，足见相关方面对这宗地寄予了厚望，而最终却以“流拍”收场。

2号地：4800元/平米，位于三圈层的青白江再次刷新楼面价纪录

与1号地一样，位于青白江北部新城的该宗地，同样凭借4500元/平米起拍价刷新了该区域楼面起拍价纪录。

去年以来，青白江土地市场表现活跃，截止目前，已有金科、万科、协信、佳兆业、新城、人居、美的等房企进驻，土地价值更是水涨船高，不到两年时间，便实现了楼面价上涨近8倍的狂飙。

2016年9月，青白江红阳街道一宗土地的成交楼面价仅为580元/平米，到了2017年8月，金科斩获青白江北部新城一宗地块时，楼面价已来到了3600元/平米，2个月之后，这一纪录便被佳兆业打破，佳兆业在20多家房企围堵下，以4450元/平米楼面价拿下凤凰大道170亩地块，半年之后，今年4月，青白江楼面价再上新台阶，花样年凭借4740元/平米成交楼面价，创造了该区域新纪录。

不过，3个月之后的今天，由花样年保持的纪录由首进青白江的雅居乐打破，后者以4800元/平米成交楼面价，再度刷新青白江纪录。

事实上，青白江楼市这种跳级式发展的轨迹并不难理解。

一方面，去年7月，青白江与天府新区、龙泉驿、双流、温江、郫都、新都一同被正式划归进成都中心城区范围，随着成都全域均衡协同发展信号的释放，青白江亦迎来发展窗口期。

另一方面，青白江作为四川自贸区片区之一，将被打造成集先进材料产业园和集现代物流（铁路）、口岸服务、加工贸易、跨境贸易等于一体的全新聚集区，这一规划进一步刺激了区域热度。

纵观整个青白江土地市场，最炙手可热的莫过于北部新城凤凰湖板块，经过近8年时间的开发打造，该板块已形成了浓厚的生活氛围，不但拥有凤凰湖湿地公园这样的景观资源加持，周边还拥有北大附中、实验小学、人民医院等成熟配套。

今天走上拍卖台的地块正好处于该板块核心腹地中。据不完全统计，该宗地周边目前已汇集了凤凰1号、誉府仕家、佳兆业悦府、尚林幸福城、瑞居海布斯卡、建工梧桐屿、金科博翠天宸、万科时代之光等十余个品质项目，其中金科博翠天宸上一批次精装房源均价约11000元/平米，誉府仕家上一批次清水房源均价约9450元/平米。

3、4、5、6号地：蒲江要价不狠的地块都成交了，开发商试水心态明显

蒲江是今天土拍的供应大户，共有4宗面积合计约222亩的地块入市。除了以2850元/平米楼面起拍价刷新区域纪录的蒲江县寿安镇4号宗地遭遇流拍外，其余三宗地都顺利成交，其中3号地块还拍出了124%的超高溢价率。

其实，从地块指标来看，4号宗地可谓今天蒲江推出的4宗地块中的优胜者，与其它三宗地相比，不仅建设要求较少——需在地块东北角建设用地规模不小于500平米的对外开放集中绿地；商业应独立设置，不得设置底商，而且还地处蒲江县老城区，周边生活配套成熟，更为重要的是，该宗地临近西门沟，享有得天独厚的水景资源。但相较其它三宗地块，4号地高昂的起拍价，以及较小的地块规模，显然阻挡了开发商进入的脚步。

位于鹤山街道影视学院对面的3号地块，虽然有“配建12个班级的幼儿园、2500平米社区综合用房及市政道路”的要求，但依旧拍出了124.0741%的高溢价率，成交楼面价1815元/平米。不过，与今年5月，同片区内曾创下的3933元/平米成交楼面价纪录相比，仍有较大差距。

位于寿安镇片区，临蒲江河，仅一街之隔的5、6号地块则由华夏幸福底价拿下。

从蒲江今天的土拍结果不难看出，该区域土地市场整体表现虽然延续了一种惯性冷静，但这也有可能是开发商大举进入的前兆——相关统计显示，去年蒲江共推地16宗，成交了14宗，位居成都远郊区县推地前四，平均成交楼面价为1826元/平米，处于远郊区县倒数第四的位置，这样温和的地价，无疑会让一些开发商觉得心心念念。

而蒲江和华夏幸福的深度合作，同样为蒲江的未来注入了新的想象空间。

今日土拍详情

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第一宗

土地位置：郫都区红光街道蒋桥村集体

用地面积(亩): 49.4886

土地用途: 二类住宅

容积率：①号地块：容积率不大于2且不小于1；③号地块：不大于2.4且不小于1.2

可开发体量：

起拍单价(元/平米): 7000

起拍单价(万元/亩)： 933.3331

成交总价（万元）: /

成交楼面价（元/平米）:/

竞得者:/

计算容积率：2

溢价率:/

备注：流拍

第二宗

土地位置：青白江区凤凰西二路以东、凤祥大道以南

用地面积(亩): 84.0077

土地用途: 住宅用地、商业用地

容积率：大于56005.15平方米且不大于112010.30平方米

起拍单价(元/平米):  4500

起拍单价(万元/亩)：600.0002

成交总价（万元）:53764.944

成交楼面价（元/平米）: 4800

竞得者:四川雅居乐房地产开发有限公司

计算容积率：2

溢价率: 6.6667%

第三宗

土地位置：蒲江县鹤山街道影视学院对面

用地面积(亩): 51.2108

土地用途: 二类住宅用地（可兼容不超过20%的商业）

容积率：68281.1㎡/大于1.0且不大于 2.0

起拍单价(万元/亩)：108万元/亩

成交总价（万元）:12393.0136

成交楼面价（元/平米）: 1814.991

竞得者: 成都市铭都恒泰实业有限公司

计算容积率：2

溢价率:124.0741%

建设要求：

第四宗

土地位置：蒲江县鹤山街道县医院对面，北临河西路，南临西门沟，东临成蒲铁路

用地面积(亩): 21.5439

土地用途: 二类住宅用地（可兼容不超过20%的商业）

容积率：28725.26㎡/大于1.0且不大于2.0

起拍单价(万元/亩)：380万元/亩

成交总价（万元）:/

成交楼面价（元/平米）: /

竞得者:/

计算容积率：2

溢价率:/

备注：流拍