行业增速放缓、净利润下滑，开发商要么做大、要么变小或退出，已是不争的事实。为了做大规模，并购重组前所未有的激烈。
2012~2016
年，中国房地产行业并购涉资呈现快速增长态势，到
2016
年并购涉及金额高达
4014.83
亿元，同比上升
43%
。
恒大、万科、碧桂园、融创等标杆房企是并购市场的主力军。其中，
融创因并购获得最多的项目而被成为“并购王”
；
阳光城
略显低调，但其
2016
年以
124.96
亿元的资金，并购获得
835.9
万方的土储（约为招拍挂的
6
倍），
堪称“隐形的收购狂人”！
并购不仅可以获取优质土地，实现快速扩张，而且可以降低成本。可谓人人垂涎的肥肉。
可是，再美的玫瑰也是带刺的，并购也有风险，稍有不慎就有可能掉进陷阱里。
融创、阳光城是怎么做并购的呢？
融创、阳光城的地一半以上来自并购
藉此不仅优化了布局，还降低了成本
▿
行业洗牌加速，做大规模的同时，优化全国的城市布局是很多房企的诉求，可是土地价格飙涨，要做到这两点并不容易。并购，却可以在降低成本的同时，助推房企快速完成全国化的布局。
一、大规模并购帮助融创、阳光城快速优化了城市布局
融创从
2015
年起就开始大举并购，当年并购拿地占比
64.4%
，
2016
年这一比例继续上升至
68%
。
据不完全统计，自
2015
年以来融创有公开报道的并购案例多达
50
余起，并购区域北至东三省、南至海南、西至成都、西安，全国重点区域几乎不留死角。
例如，融创分五次蚕食上海枫丹
76.9%
股权，获得浦东东郊百万大盘，进入上海市场；收购联想控股旗下融科智地
41
家目标公司的相关股权及债权，一举进入北京、天津、杭州等
16
个热点城市。
至
2016
年，融创布局城市达
44
个，迅猛完成了一线、环一线及核心城市的全国化布局。且在一二三线城市的布局更为均衡、合理。
此外，还通过入股乐视，探索特色小镇、大娱乐、智能家居等方向，通过买入链家
6.25%
股权涉足存量市场……
阳光城也丝毫不逊色。
2015
年起至今，阳光城完成并购案多达
30
余起，
2016
年更是加大手笔，在并购市场下单
125
亿元，通过收购获取
13
个项目、
55
宗地块，并购区域横跨长三角、珠三角、中西部重点城市，基本完成全国化布局。
收购物产中大资产包是阳光城
2016
年最大的一起并购案，藉此，阳光城获得了物产中大分布于
6
个城市的
13
幅优质地块，大幅拓展了在杭州和成都市场的深度与广度，还首次进入中西部重点城市武汉、南昌和成都。
此外，阳光城还通过并购四进广州南沙，通过并购旧改项目进入深圳，首入珠三角，成功补缺华南市场。今年
6
月
13
日，以
64.5
亿元揽下北京君山别墅大盘，为阳光城带来了大量优质的土储及
6~8
年的持续供货。
二、并购获取的土地成本低廉，助推公司业绩大幅增长
通过并购，可以获取大量优质土地，进入新城市，扩大品牌知名度，还可以提升区域的竞争力。
2016
年，融创新增土储面积
4773
万平米，近七成为并购所得；阳光城新增土储面积
978
万平米，其中并购拿地就达
835.9
万平米！
更重要的是，这些土地成本还十分低廉（相对而言）。
以阳光城为例，其
2016
年并购拿地均价仅为
1494.9
元
/
平米，远低于招拍挂的
11012.7
元
/
平米！根据广发证券的数据，阳光城通过收购获得项目的理论毛利率达到了
56%
，而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利仅有
16.4%
！
阳光城张海民就曾指出，如果是
300
亿的资金去公开土地市场拿地，产生的货值大概在
600
亿至
700
亿，而通过并购手段则可以产生
2000
亿的货值。
充裕优质且价格低廉的土地储备，为业绩爆发提供了强劲动力。
2016
年，融创以
1506.3
亿的骄人业绩跻身房企
TOP10
，同比增幅达
120%
！阳光城的业绩增幅也达到了
60.8%
，其存货账面净值至
2016
年
9
月末达到了
730.4
亿元，阳光城千亿蓝图指日可待。
并购前聚焦区域、精选城市
并购中控制风险
并购后债务重组、管理提升
▿
避开日渐白热化的招拍挂市场，采取并购的方式获取价格相对合理的优质资产，以获得更高的利润空间，其背后的生意逻辑清晰可见。
可是，并购是企业的重大经营行为，过程复杂、周期冗长、风险极高。那么，融创和阳光城在成功完成大量并购的背后，都有哪些共通的并购策略可供学习借鉴呢？
一、并购前聚焦核心区域城市，精选变现快、性价比高的项目
新形势下，开发商进入一个城市前做研判不再是基于单个城市，而应基于城市群、从地理经济学的角度去分析区域经济势差、分析核心城市的虹吸效应。比如，深圳的虹吸效应远高于广州。
明源地产研究院经过深入的数据挖掘及研究分析，确立了新的房企进入研究模型，提炼了六大新的核心经济指标（如下图），并藉此衍生出共计
15
个指标对城市的潜力进行综合评判。
当然，对开发商来说，城市的选取与进入，还需要与企业的战略发展重点相结合。融创和阳光城采取的策略是聚焦核心区域进行发展。
