城央新盘，降价回笼成不成？

今日房产 · 公众号 · · 2024-03-23 08:15

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近期，黄浦公寓类新房频频测试市场水温：庆成府和露香园二期不要积分也不日光，开盘都是售出7成左右；绿城外滩兰庭售罄；中海顺昌玖里正在认购待明朗。

然而，在这个上海最城央的地段，将面临更大挑战的是风貌别墅——海玥坊，黄浦的首个风貌别墅，有望率先登场。

黄浦首个风貌别墅即将登场

海玥黄浦源7号地块——海玥坊，有望成为黄浦第一个入市的风貌别墅。

项目位于人民广场板块，西至成都北路，南至北京西路，现场可以看到，项目示范区基本完成，已开始接待客户，现场施工也在有序进行中。

成都北路南北高架后期可能会有一定噪音影响，项目东侧海昌路，沿街排满小型商铺，烟火气浓厚。

海玥坊与目前在售的海玥黄浦源高层部分完全分开，是一个纯别墅社区，首批预计入市29套建面约330-552㎡的风貌别墅。现场销售人员透露，目前价格尚未确定，预计在25万/㎡以上。

降价回笼成不成？

海玥坊，若以25万+的单价入市，最小面积的330 m²，总价基本都要超8000万，市场接受度又将如何？

2022年至今，全市内环内单套总价8000万以上的新房总共只成交了33套，海玥坊首批就是29套。

此外，目前已浮出水面的黄浦风貌别墅项目至少有13个，近1200套房源。从供应量角度来看，竞争非常激烈。

营销口的一位朋友表示，25万的单价销售难度相当大，如果开发商可以自行定价，不到20万/㎡是可以出货的合理价位，更有利于开发商资金快速回笼。

我们不妨做一下总价反推，还是参照上表，总价5000-6000万和6000-7000万段，总计成交84套，客群一下子放大。海玥坊330㎡的别墅如果以这两个总价段起步，单价计算如下：

6000/330≈18.2万/㎡

7000/330≈21.2万/㎡

若单价在18-21万/ m²之间，海玥坊肯定能卖得更快。

问题是，黄浦首个风貌别墅，即使有“降低价格快速回笼”的打算，项目能做主吗？

高层产品，大户型剩的多

海玥黄浦源高层住宅，首批已在去年8批次公开，308套住宅，当时总认购客户约330组，认购率107%。

工作人员表示，目前中高区280㎡及以上的超大户型，选择面较多。截止3月19日，相关备案网站显示，仍有106套可售房源，且选择面多集中在每栋楼的中高区位置。

项目6号楼高区可售房源截图

从成交明细来看；3000万以下成交了107套，3000-4000万价段65套，4000-5000万阶段显示成交了24套。剩下的，多是大面积高总价产品。

不难发现总价越高，成交走速越慢。这也是黄浦源即将上市的风貌别墅最为担心的问题——能够集中找到一批8000万以上的买家吗？

前不久，虹口的弘安里率先入市：均价24.3万元/㎡，34套总价六、七千万以上的风貌别墅，开盘售出25套左右。 从这个角度来看，似乎也不能完全用过去的市场容量，来看待这类现代新里 。

现在就等着看黄浦首个风貌别墅的入市表现了。

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