房地产止跌，面临重重考验

大树乡谈 · 公众号 · 房地产 · 2024-10-05 23:50

正文

房地产的危机正式爆发应该是2022年上半年，发生了两件标志性事件：二手房、新房销售价格指数相继跌破100。

但当时，很多人并没有察觉，一方面误以为是疫情带来的短期冲击；另一方面，2021年中国房地产曾有一轮普遍上涨，因此全国各地普遍出台新的限制政策，2021年下半年开始的房价回调，也被理解为是政策收紧带来的周期影响。

然而随着2022年5月开始特别强调保增长，持续加大放松对房地产的调控，但楼市下行仍然持续，紧接着又爆发了恒大暴雷、烂尾、停贷断供等等问题，房地产危机正式爆发。但当时仍然心存侥幸，觉得只要放开管控，一切都会好起来的，于是在2023年5月前又来了一轮小阳春，房屋销售价格指数一度逼近100点。

当时很多行业也有类似的错觉。比如北京的餐饮业，直到2023年4月前仍然非常火爆，人均100元左右和300元以上的饭店爆满，商业宴请需求激增，但很快大家发现情况似乎没有预想的那么好，原来很多问题之所以爆发，疫情不过是一个诱因，一些基本面已经发生了变化，此后北京餐饮就一直没有起来。

与此同时，北京房价也在2023年5月基本达到一个几年来的巅峰期，相比2020年房价普遍上涨20%-30%，此后一直下跌至今。北京这样的超一线城市都如此，其他城市情况就更不必多说了。

确定危机正式爆发的时间点很重要，这关系到对未来的总体把握。美国2007年次贷危机爆发后，迅速采取强力措施干预，房价在2011年触底，2016年超过危机爆发前的水平，勉强可以认为这一轮危机阶段性结束，止跌用了4年，回暖用了9年。

日本情况要严重得多，1990年房地产泡沫破灭后，用了整整19年直到2009年才实现房价触底，之后用了大量时间在底部反复波动。直到2012年底安倍晋三上台后，采取被称为“安倍经济学”的一系列经济刺激政策，日本房价终于完成筑底，开始缓慢回升，但是直到现在也不过恢复到巅峰时的七成，当然人口特别集中的东京都市圈等是特殊的，这里说的是整体情况。

以2022年中作为本轮房地产危机的爆发起点，到现在也才不过2年；就算再往前一点，从2021年回调起点的8月开始计算，那也才刚刚3年。

大家可以自行评估下走出本轮房地产连续下跌可能需要的时间，再次强调，这里说的是全国整体，不代表不同城市、地区，更不代表个人的具体买房决定。小镇在此前多篇谈房地产买卖，反复强调房子是千人千面的非标品，无论上涨还是下跌，政策刺激还是收缩，对于个人买房而言都是次要的，关键是搞清楚自己的真实需求和购买力，选择最适合自己的房子。

在做好个人买房决策的基础上，把大势搞清楚，那就更好了，起码能够避免很多开发商、中介还有某些相关利益者的误导，动辄百万的巨额支出，少踩坑就是赚钱。

周四的最高层会议提出了“止跌回稳”，这是继“房住不炒”之后最高层针对房地产提出的又一项总体要求，注意这个要求的级别跟“房住不炒”同级。

房地产对任何国家都极为重要，是资产的底层，房价的持续下跌会引发资产价值重估，目前很多政策都在为此而进行应对。比如前几天在《不同寻常的安排背后，必有蹊跷》一文谈到对六大行注资的不同寻常的动作，很可能就是要应对未来可能发生的潜在危机。

先要搞清楚“止跌回稳”的含义，分别对应房价和成交量两个指标。

“止跌”主要指房价见底；

“回稳”主要指销售量开始回升，而从政策角度，量的标准也包括房地产开发新增投资筑底回升。

但注意房地产市场中，量价二者是高度绑定的，一般来说，成交量的止跌回升，也基本是房价到底的时候，同样也是楼市底部出现的标志，毕竟相比房地产的存量，销售量占比很低，所以供需对价格的影响在房市尤为突出。

因此未来的政策也将从供需两个方向同时发力，既要想办法让购房者更多买房，也要想办法压缩住房供给，从两头同时发力促成新的平衡出现，这个新平衡也就是最终的“止跌回稳”。

下一个问题就是观察哪里的指标变化？

过去干预房地产，尤其拉升房屋销量，主要是针对三四线及以下城市，道理很简单，大城市的房价太贵了，已经开始进入存量房时代；反观三四线及以下城市，房价更低，更容易提量，事实上三四线及以下城市的新房销售量占全国总量的七成以上。所以在几年前同样出现房屋销量下跌的时候，而大城市价格暴涨已经很难短期提高销售量，于是就有了棚改，定向刺激中小城市的房屋销量。

关于棚改，总的来说严重低估了中小城市跟上房价暴涨、实现财富增值的渴望，虽然短期拉高了房屋销量，但出现了很多问题，未来绝不可能再这么干了；事实上也根本不可能再现了，因为人们对房价一直涨的预期已经被打破，而中小城市这些年人口一直外流，而房价和待售存量房已经很高了，除了少数城市，多数地区的经济、产业很难支撑量价继续上涨。

因此，衡量“止跌回稳”政策进程的指标，主要看一二线大城市。政策的重点也是针对一二线大城市，避免大城市房价继续快速下跌导致带来的影响，而最根本的目的还是为经济发展、转型升级争取时间，尽可能避免因房地产危机影响到高质量发展等中长期战略。

但面临的难题有很多。

比如二手房待售量激增，供过于求，形成了抛压，而随着新生儿数量下降，大城市普遍存在的学区房面临更大挑战，而且虽然未来15年大学毕业生仍然保持增长势头，但由于就业压力加大，越来越多年轻人会进一步聚集到有竞争力的城市，这也会导致部分大城市因为刚需下降，影响到小户型销售和租房市场。

而对租房市场的影响，这就会对房屋出租收益率产生压力，小镇之前在《经济到底怎么了？何时才能走出低谷？》提到，房价稳定一个重要的参考指标，就是租金收益率跟长期国债到期收益率的关系。但还有一个重要指标，那就是租金收益率与购房贷款利率之间的差额，未来进入存量和改善时代，很难指望房价继续暴涨，那么房屋本身的出租收益越来越重要，必然成为影响购房决策的关键因素。

所以未来政策也要想办法缩小租金收益率与购房贷款利率之间的差额，也就有了降低存量房贷利率。租售比就成为一个影响政策出台的关键变量，这体现在今年8月央行二季度货币政策执行报告，其中一篇专栏就专门讨论了租售比，认为未来租金是影响住房价值的核心变量，自然就成为影响购房决策的核心变量。

以上两点主要是中短期影响，中长期还是要看经济增长、产业底蕴以及人口流入，而对于部分大城市而言，保交房也很关键。就算是北京，也同样存在保交楼的压力，甚至还是总房款起步1500万的新房，也因为一些原因交房遥遥无期。

再次建议，无论是否购买二手房，请至少把买二手房纳入购房决策，认真研究对比后，再决定。

“止跌回稳”总目标已经提出，未来政策肯定会围绕这个核心运转，必然会加速房地产去泡沫、筑底的过程，相信未来也会推出新的指标去衡量政策执行效果。

但要做好准备，绝无可能短期就实现，未来相当长一段时期需要慢慢磨底，而且就算房价到底、量也稳定了，也不会迅速反弹，而是保持一个均匀的过程，这也是决策期待的。房地产不应该再暴涨暴跌，与经济增长尽可能保持同步，非常重要。

当然，少数城市一定会成为率先反弹的特例。这些城市不一定是大城市，关键取决于这座城市的经济增长，更取决于这座城市的公共治理与公共服务水平，这将直接影响人和资本的流向。

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