新街、南部卧城和义桥，滨江刚需外溢怎么选？

文/住浙网研究员 徐创

在房价地价不断高企的大环境下，刚需买房面临着种种挑战。这对于滨江的年轻上班族来说尤为如此。

目前滨江的房价普遍在40000元/㎡以上，最近出让的一块土地折合自持部分，楼面价更是突破了每平米三万元。更为雪上加霜的是，滨江几乎无新盘在售，这不得不让滨江的年轻上班族去周边板块寻求一些购房机会。

滨江实景图

相较于跨越钱塘江，这些刚性需求更倾向于选择与滨江具有地缘亲近性的板块。由此新街、南部卧城和义桥，因较低的房价进入了他们的视野。

在众多因素中，想必价格和交通是刚需最关心的问题。事实上，这三个板块今年的住宅成交价相较去年都有了一定程度的上涨。那么究竟这三个板块价格和交通的表现如何？

三个板块2017、2016年住宅成交均价对比

（注：今年统计数据截至10.10）

新街在地理位置上与滨江的距离并不远，通过建设四路转江南大道便可以直达滨江。在未来，其交通配套将迎更大的改善。

目前正在建设当中的，有“换乘之王”之称的地铁5号线在新街设置了香樟路站。另外还有地铁7号线，在新街设有两个站点。

便利的轨道交通将新街与奥体、武林广场等杭州地标相串联。对于在滨江上班的年轻人来说，便捷的轨道交通是吸引他们的重要因素。

除了便利的轨道交通，新街给予刚需的选择空间也比较大。目前板块内有碧秀名庭、中南君奥时代和阳光城翡丽公园三个纯新项目将要入市，将提供43.1万方左右的供应。

萧山新街纯新项目一览

这批新房源都有不比例的小户型。如中南君奥时代90方以下户型占比近6成，正好迎合了刚需的需求。

在价格方面，君奥时代和翡丽公园的拿地楼面价已经突破万元，分别为12690元/㎡和12760元/㎡。据住浙网估算，在严格的限价条件下，这两个项目保底房价分别为18975元/㎡和19057元/㎡。如此看来，买一套小户型200万左右就能搞定。

另外，这些新楼盘的交付入住时间预计与五号线地铁通车时间相差无几。

就目前的交通状况而言，南部卧城在这三个板块内无疑是最方便的。地铁2号的开通使得从南部卧城到滨江的时间大大缩短。

然而地铁的开通也给南部卧城带来了更早的价值提升。因此在这三个板块中，南部卧城住宅均价是最高的。目前，南部卧城在售的新房均价在21000元/㎡左右，其中二手房如恒大帝景的近期成交均价已经到了23000元/㎡左右。

而在后续出让的几宗土地上，也或多或少能体现板块后续的价格走势。今年五月，禹州拿下的地块，让南部卧城的地价突破了20000元/㎡，并有一小部分的自持比例。

2017年南部卧城土地出让信息一览

其余三宗地块的成交楼面均价也在17000元/㎡左右。如此看来，南部卧城的房价或许对刚需越来越不友好。

之前一位朋友就向研究员吐槽：“去年恒大帝景一万六一平没有买，现在已经涨到了二万二，而且还买不到了”。想必抱有这种遗憾和后悔的人还有更多。

南部卧城在售房源信息一览

确实，一方面价格在不断上涨，另一方面库存却在急速下降。研究员盘点了南部卧城的在售楼盘，发现仅有碧桂园天麓府和农房尚海湾的后续库存比较多。

碧桂园天麓府鸟瞰图

目前碧桂园天麓府还有两幢高层和八幢洋房有待加推。预计接下去即将推出14号楼洋房。而农房尚海湾还有二期的七幢高层和六幢洋房有待加推。

义桥与滨江的距离是三地当中最远的。虽然如此，但也可能是地缘上与滨江最为接近的。通过时代大道，义桥到滨江只需20分钟左右的车程。

但是在轨道交通方面，义桥则要落后不少。虽然有地铁4号线从浦沿延伸至义桥以及11号线延伸段的规划，但还处于规划研究阶段。地铁时代的到来，义桥或许还要等上一段时间。

中国铁建万科江湾城鸟瞰图

对义桥而言，最大的优势还是在于价格。目前，义桥的地价才刚刚破万。另外房价方面，中国铁建万科江湾城最新一张预售证的备案价格在12900-16050元/㎡之间。

较低的价格或许更能吸引年轻上班族前来置业。并且一旦地铁利好兑现，价格的上涨幅度也会比另两个板块更大一些。

然而较低的价格却没有太大的选择空间。目前整个义桥仅江湾城还有七幢高层可加推，共计1246户。纯新项目仅有碧桂园东旭府。

碧桂园东旭府鸟瞰图

碧桂园东旭府由12幢11-18层高层洋房组成，户型建筑面积段约80-120方，目前示范区已经开放，预计十月底开盘。

通过以上的对比，新街在三地中由于较低的价格以及地铁利好，将会是滨江刚需外溢的不错之选。而义桥的价格优势和南部卧城的地铁优势也都是各自的加分项。然而，在如今的市场行情下，想要买到一套房子也并非易事，购房者还需做足准备。