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一、生产型企业租赁经营性房产的可行性
《首次公开发行股票并上市管理办法》（以主板为例） 发行人应当在招股说明书中披露已达到发行监管对公司独立性的基本要求。
《首发管理办法》将原独立性条款删除，将独立性调整为信息披露的要求，并非降低监管标准，发行人依然需要满足独立性的要求。
在实践中，必须结合企业的实际经营情况、未来持续经营能力等方面综合考虑租赁生产经营性房产的可行性问题。
一般看来，即使是生产型企业租赁生产厂房也是可行的，但需确保租赁厂房的稳定与持续性，不因生产厂房租赁而影响生产经营稳定性。
案例：深圳市美格智能技术股份有限公司（2017年5月过会）
美格智能主营业务为以智能手机为主的终端产品的精密组件的研发、生产、销售，以及4G技术行业应用，其中精密组件生产业务占比最高。
美格智能主要生产厂房、办公场所为租赁取得，且部分房产存在产权瑕疵。 美格智能的生产厂房租赁具有稳定且长期合作方——凤凰股份，后者出具承诺：
美格智能承租的全部土地及房屋的租赁合同到期后，美格智能有优先承租权，如续租则租赁期不少于9年；并承诺若产权瑕疵房产被征收、征用、拆迁、改变用途，将为发行人在附近区域提供备用厂房，并对发行人损失提供补偿。
发行人实际控制人亦对出租方补偿金额可能不足部分出具补充补偿承诺。
美格智能进一步量化分析，租赁产权瑕疵房产发生搬迁情况时对公司生产经营不构成重大不利影响。
生产型企业以租赁房产作为厂房是可行的，但必须充分考虑到租赁房产的稳定、持续性，并在租赁房产存在产权瑕疵时，充分预见未来搬迁的可能性，以及对公司带来的损失和影响。
二、关联租赁
关联租赁应以不影响发行人的资产完整与业务独立性为前提，一般情况下，若发行人较大规模租赁大股东的房产为企业生产经营的主要房产，则可能对发行人资产的完整性和业务独立性造成不利影响。
除非具有非常合理的商业理由或者关联租赁房产占比较小，否则需要将关联租赁所涉及主要房产纳入上市主体。
案例：将实际控制人有关房产注入上市主体——康隆达（2017年1月过会）
为实现实际控制人旗下所有劳动防护手套相关的经营性资产整合至发行人，关联股东以房屋建筑物及土地使用权对公司进行增资，相关资产注入发行人。
案例: 租赁控股股东房产——秦皇岛港股份有限公司（2017年6月过会）
发行人向控股股东租赁房产共452处，关联租赁面积占发行人总用房面积的46.82%；
发行人相关业务开展对于仓储房屋、生产设施及配套设施具有一定专业性要求，原租赁房屋可满足此要求。
发行人租赁控股股东的房产主要位于秦皇岛西港，在承载杂货、集装箱为主的大型综合性现代化港区东扩新港区建成之前，较难找到其他自有房屋及设施作为替代，为保障生产的高效有序开展，仍需在西港区进行租赁安排。
此外，根据政府西港搬迁计划，在短期内位于西港的控股股东房产不宜装入发行人主体内。
需谨慎对待主要生产经营用房采用关联租赁方式的问题，只有在具有充分的必要性或所占比例较小的情况，才能参考秦皇岛港的案例。
三、租赁瑕疵房产
对于租赁瑕疵房产，需结合发行人的业务特点，充分考虑瑕疵房产对发行人生产经营的重要性、租赁稳定性及租赁不可持续时对发行人业务的影响程度。
1、租赁瑕疵房产的主要原因和背景，以及一直没有解决的原因及合理性；
2、未来解决房产瑕疵的具体措施、可实现性；
3、房产瑕疵的问题未来对生产经营及业绩的具体影响，包括若未来需搬离，搬迁成本、重建成本、停工损失、租金差异等；
4、实际控制人承诺，若因瑕疵的房产对发行人造成的损失，将由其进行承担。但要充分考虑未来预计损失的金额，以及实际控制人履行能力。
案例：深圳市禾望电气股份有限公司（2017年5月过会）
禾望电气所有已投产的生产用房均为租赁取得，合计40,445.46平方米，其中无产权证书的租赁房产39,751.70平方米，瑕疵房产占比98.28%。
禾望电气披露所租赁房屋的产权瑕疵属深圳市农村城市化历史遗留问题，发行人所租赁房屋不存在权属争议或纠纷。
2017年5月2日，深圳市政府办公厅出具《深圳市人民政府办公厅关于深圳市禾望电气股份有限公司租赁生产经营用房有关问题的证明》，对公司租赁未取得产权证书房产的稳定性进行了确认，公司租赁房产所在地块尚未规划在未来五年内对其进行改造，预计公司在未来五年内可继续租赁使用相关物业。
出租方承诺租赁期届满，发行人具有优先承租权，如在租赁期内因房屋被强制拆迁等原因致使发行人无法继续租赁的，将给予发行人合理的搬迁时间。 公司已计划在其他地区建设生产基地，公司的研发和生产基地均有相应的替代措施。
如果确因产权瑕疵房产而行搬离的，公司核心生产设备搬迁难度较小，搬迁费用较低，且租赁场所周边地区可选房源较多，因此经合理排产后搬迁对公司正常生产经营不会产生重大不利影响。
实际控制人出具全额承担公司因租赁瑕疵房产导致的经济损失的承诺。
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