专栏名称: 环线房产咨询

最全面、最客观的上海楼市分析、区域潜力分析、楼盘价值分析

韭菜们，收手吧，外面全是新房

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-08-07 17:30

正文

2024年房地产最大的变化是， 供应量取代需求量，成为楼市最重要的决定因素。

1998年房改以来，房地产成为产业支柱。

这20多年房价暴涨，出现了无数的造富神话。

回顾这20年，买对房的朋友都是因为抓住了需求。

1998年中国有城市人口41608万，2017年增长到84343万。

城市人口20年增长42735万，这4亿多人，诞生了大量的刚性住房需求。

这4亿多人，都需要居住、需要学校、需要医院、需要公园。

原有城市人口也迎来改善热潮，1998年上海人均居住面积9.8平米，2017年达到36.7平米。

需求爆发实在是太突然，太快速，随手规划一个片区就迅速建成。

各个领导都觉得自己有金手指，随手一指就是一片高楼大厦。

开发商都以为自己是国之栋梁，几年时间就成为全国500强甚至世界500强。

从业者觉得自己是天之骄子，通过团队配合，分分钟日销几个亿。

买房人也觉得自己是操盘高手，一买一卖房价翻了几十倍。

那个时代， 面对有限的供应，需求好像是无限的。

很多人买房赚钱，无非是稀里糊涂喝了点汤。

现在潮水退去，需求到顶，领导规划不灵了、开发商暴雷退出世界500强、操盘专家卖不动房子了、买房人全面亏钱。

时代发生了这样的变化，再用之前的思路买房，不套你套谁？

环线团队整理了一份《上海买房白皮书》

包含学区资料和超详细板块测评

帮助大家在买房过程中避雷

真正了解上海楼市的底层逻辑

快速成为买房大师：

时代红利之下，大家都习惯了这样卖房。

销售拿支激光笔讲得激情四射，用户听的热血沸腾。

项目规划了什么产业园，要么对标陆家嘴、要么对标张江，最差也得对标个徐家汇。

规划了什么地铁、高架、学校、医院等等，总之是房价必涨，你赶紧买。

因为屡次这样讲解，屡次兑现， 大家就失去了思考能力：为什么规划就带来涨价？

就好像我们见惯了苹果往下掉，也没思考过地球引力。

现在还是这一套说辞，大家发现突然失灵了。

这几年上海最火爆、最宏大的地方，房价跌得最惨。

临港新片区，规划面积高达873平方公里，号称要再造一个浦东，2035年GDP要高达1万亿。

临港不仅喊口号，也是实打实的给政策。落户政策全市最松、企业税率全市最低。

然而临港房价却跌得最惨，至少在同房龄中。

临港平均跌幅高达41%，超过50%的都有。

另一个吹上蓝天的规划是大虹桥，号称宇宙级规划，东有陆家嘴、西有大虹桥的口号还觉得不过瘾，直接定位成长三角一体化的中心。

嗯，长三角你是中心。

规划面积呢？直接扩展到7000平方公里。

这是什么概念？比上海市总体面积还要大。

结果大家也看到了，大虹桥跌幅是同价位同房龄中最高。

不要跟学区房、老破小比，800-1000万的次新房中，大虹桥就是跌的最多。

甚至连当你的网红小区都面临破发。

这样史诗级规划都不能保房价，你让大家还怎么相信你的激光笔？

一时间，开发商发现自己不会卖房子了。

环二最近接触了几位营销总，问他们还缺点啥，看看我们能不能提供提供服务。

他们的答复出奇的一致：缺客户。

这当然有市场背景，另一个重要原因是，他们现在不知道去哪找客户了。

原来的那一套，失灵了。

环线团队整理了一份《上海买房白皮书》

包含学区资料和超详细板块测评

帮助大家在买房过程中避雷

真正了解上海楼市的底层逻辑

快速成为买房大师：

其实不仅营销总，规划方、买房人都觉得自己那一套失灵了。

本质就是潮水退去了，我们该想想那一套为什么行得通了。

现在该想想，为什么规划能带来涨价了。

其实非常简单，规划了产业，带来新的打工仔、高管、CEO，他们都要买房。

规划了地铁、高架，能把其他地方的打工仔、高管、CEO导过来。

规划了商业、学校、医院，能把打工仔、高管、CEO留在这里买房。

所以规划肯定带来涨价。

现在为什么不灵了？

因为规划带不来新的产业了，带不来新的打工仔、高管、CEO。

地铁商业学校医院带不来新的打工仔、高管、CEO。

市场已经饱和了，需求已经触达上限。

没那么多需求，房子肯定不好卖了。

但是我们城市规划、五年计划是之前做的，还得按照之前的速度卖地。

卖地下一步就是卖新房，你卖给谁？

原来需求无限，有限规划很容易填满。

现在需求有限，规划带来的供应变成无限。

不管在哪买房，过几年你都发现，旁边的新房买不完，根本买不完。

你3万3买的临港新房，希望5年后5万卖出，少赚一笔。

结果5年后发现临港还有大批新房在卖，还是在卖3.3万，请问你绝望不绝望？

量在价先，涨价的前提一定是低价房源出清。

你说zf为什么不把临港的新房提到5万？

你当他们傻啊，提到5万掩护你出货？庄家的货还没卖完呢。

这三四年，凡是暴跌的板块，几乎全部是新房供应大户。

这7、8年，房价一分不涨的地方，几乎全是供应不限的远郊。

奉贤柘林、海湾、宝山罗店、罗泾、嘉定徐行等等。

嘉定徐行2017年卖3.3万，现在卖2.9万。

这样的地段，不卖地只有一个原因：没人买。

罗店曾经有著名的“三兄弟”——万科启宸、招商主城和云麓之城。

后来慢慢的罗店就没新房了。

你以为是不想卖了吗，而是没人买了。

罗店卖房的几大杀器：北郊未来产业园、罗罗线，你懂的。

现在不用说这些远郊，外环内都有一些房子卖不完，土地像大海一样。

线上聊十次，不如 线下 见一次

线下聊一聊，快速解决你的购房疑惑

本场 仅剩7个 名额，快来锁定席位！！

韭菜们，收手吧，外面全是新房

正文

请到「今天看啥」查看全文