中国东方2019年度《中国金融不良资产市场调查报告对未来不良资产前景作出了判断：2019年，我国商业银行不良贷款余额、不良贷款率将出现“双升”态势，未来3至5年银行业不良资产的缓慢上升将是一个大概率事件。
值得关注的是，此前被投资者预估下行的房地产领域，可能未来会变成不良资产领域的香饽饽，这一趋势在2018年就已显现。未来三年，房地产行业有1.8万亿债务待偿。
房价大跌，银行贷款损失或超承受能力
银行整体贷款质量的高低与房地产市场运行情况密切相关。
房价过快上涨容易刺破泡沫，同样房价过多过快下跌所危害的范围则更广，受伤害的不仅是个人、房企，也包括手握大量房贷资产的银行。
调查结果显示，
近四成受访者预计2019年银行不良资产规模增加最显著的行业就是房地产业。
报告认为，房地产市场多年来的高速发展离不开多重杠杆的支撑，但2018年住房金融宏观审慎政策的持续收紧限制了房企资金的循环速度，加之土地拍卖溢价降低、棚户区改造货币化安置放缓等因素，房地产企业资金来源在2019年仍将受限，融资成本上升，且可能产生隐性库存增加、局部房价螺旋式下跌及住房质量下降等风险。
报告还认为，我国短期的房地产市场调控重点正逐渐从“控房价”向“稳房价”转向。“因城施策、分类指导”的提出为地方政府腾挪出了一定空间，各地政府修正调控措施及权衡稳财政、稳增长与稳房价的自主决策权将得到提高。
此外，2018年，房地产企业现金流压力明显增大，个别房地产企业发生债务违约。上市房地产企业的年报显示，目前我国房地产企业的整体毛利率为20%-30%。
展望2019年，若房地产行业下行调整幅度过大，房价下跌20%-30%时，会对房地产企业的偿债能力造成较大影响，银行贷款损失也可能超出其风险承受能力。
房地产业资产负债率升至十四年新高
对上市房企的资产负债率进行梳理发现，
上市房企资产负债率持续上升，创下自2005年以来的14年新高。
根据资料显示，
截至2019年3月7日，中国房地产上市企业30强中，资产负债率接近“8”字头，高达79.75%，较去年上升2.03%。
其中，不少企业的资金链较为紧绷，有4家的净负债率高于
200%
，最高的达到
408.68%
；
100%-200%的有8家
，占30家房企的26.67%；50%-100%的最多，有13家；仅有5家净负债率低于50%。
虽然高负债一直是我国房地产行业的“生存法则”，项目开发需要投入大量资金，负债率增长也成为企业扩张发展的基础。
但从去年开始，房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，地产企业的融资渠道受阻，融资成本不断上升。
截至2019年3月7日，房地产企业共发起209次融资行动，涉及发行公司债、美元债、资产证券化、银行贷款、担保贷款、股权融资等，
融资总额达到4778.25亿元。
房地产业三年内有1.8万亿债务待偿
资料显示，
今后三年，房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。
分年度来看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。
4月2日，刚刚发布年报不久的新城控股，接到上交所的一纸问询函。针对利润、资金往来、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面，上交所共提出16个问题。其中，要求披露经营活动和投资活动现金流紧张的主因，成为外界关注的焦点。
2018年，新城控股实现合约销售额2211亿元，涨幅达75%，规模位列全国房企第八位。但过去三年(2016年至2018年)，公司的经营活动和投资活动现金流量净额之和均为负值，分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。
这代表了房企的一种普遍状态。虽然销售数据不断攀高，但回款和融资情况不佳，导致现金流不畅，负债率上涨。
但更大的考验即将到来。根据世联行的统计，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中，
2019年需兑付的债券规模为4464亿元，比2018年增加近一倍。
