2017年12月20日，碧桂园发布长租公寓品牌—“BIG+碧家国际社区”，宣布未来三年要提供100万套租赁房源。
2018年2月2日，碧桂园长租公寓REITs获批。
从发布长租公寓品牌到REITs获批，碧桂园一共用了44天。44天，究竟发生了什么？
今天我们从一个旁观者的角度，戏说一下这单极具复制性的长租公寓
REITs
产品，并结合监管新趋势，解读这单产品背后不一样的故事。
大家有注意到，产品的优先级是AAAsf，我们都说3A评级，这里加个sf是什么意思呢？
sf=structured finance，即结构化融资
。
说明这里是有优先劣后关系，如果是平层机构，可能无法达到这个评级的。目前ABS类的产品大多采用结构化设计，因此对于优先级的评级用AAAsf表述更加严谨。
有人问了，你为啥单独解释这个？啰里啰嗦的。
其实不然，当你向别人讲解一个名词的时候，如果在讲解的过程中用了另一个新的名词，他会越来越懵。所以我会担心AAAsf影响了您的阅读，哪怕看到这不想往下看了，起码也是有收获的。
1、储架发行：
本产品是国内首单达到百亿规模的REITs产品，也开创了一定的先河。可据了解，我国单只REITs平均规模仅为22亿人民币，而美国约为90亿美元（多个物业资产
打包
发行），中国REITs未来发展前景十分广阔。
那是不是储架发行获批后
，
后续报一个过一个
？
其实不然，
一般满足储架发行条件的，
一般拥有高质量低风险的基础资产以及充足的基础资产储备，
交易所对于每次上报的项目，还是会审核其是否满足要求。
2、底层资产与产品分层
：
本专项计划的标的物业为碧桂园旗下一二线城市的租赁住房物业
产品分层采用优先次级结构设计：优先级的还款来源来自日常运营产生的租金现金流，次级由碧桂园持有，主要来自物业资产处置收入
。这与之前已发行的旭辉领寓设计思路是一致的。
3、产品期限：3+3+3+3+3+3年，共计18年，每3年末附投资者开放退出选择权
。
“3+3”的结构设计对于优先级投资者而言非常有利，现阶段ABS优先级的购买方主要为商业银行，高于3年的资金投放审批难度相对较大一些。而对于融资人而言，3年资金已可以满足其融资的主要需求。
划重点：
交易结构采用
典型的“私募+SPV”持有底层项目公司的结构
，这里很有意思，因为这个本来很典型的结构最近因为各项新规的下发受影响很大。
画个时间图感受下：
一般一单REITs项目的前期操作周期大概是3个月，假设这个项目很不巧的在1月6日之前就把材料准备好了，从旁观者角度，
本
人猜测项目小组可能经历了上图所示的一系列事件：
第一种交易结构：私募+委贷。
之前最典型的“
股+债
”结构设计，采用委贷主要是为了办理底层资产的抵押。
假设1月5日所有项目资料已准备齐全，准备上报交易所。
不巧，第二天银监会发布了委贷新规，规定私募不能作委贷
，没辙，只好改结构。赶紧交差，年终奖还没着落呢。
第二种交易结构：私募+股东借款。
委贷行不通，股东借款还是可以的吧，虽说办抵押比较难操作，但基于管理人对项目的把控能力及3A评级碧桂园集团的信用标准，办不办抵押并没有实质性风险，先改结构吧。
假设1月11日所有项目资料整改完毕并准备齐全，准备上报交易所。
不巧，第二天中基协说了，股东借款不让备案
。
没辙，只好改结构。赶紧交差，年终奖还没着落呢。
第三种交易结构：私募不用了，改成信托。
项目组负责人小宋激动的拨打某信托小伙伴的电话：兄弟啊，我给你送业务来了！过了半晌，电话刚聊完，一看，都凌晨12点了，挺早，继续改资料吧。
假设1月23日所有项目资料整改完毕并准备齐全，小宋突然心里有点不踏实，娘的，不会再有新规了吧，等等看吧……
果然，第二天中基协又说了，支持REITs中的私募“股+债”模式，股东借款是可以备案的！
第四种交易结构：
（经历蜕变后）
私募+股东借款。
晨会上，小宋语重心长的对同事们说：“兄弟姐妹们，亲人们，今天开会就是一个目的，我向大家说声对不起，今天晚上辛苦大家熬夜改一下材料，我保证，如果再有下次，我一个人加班，再不拖累大家。”
众人：
领导，别啊，我们一起加班……领导辛苦了，我们支持你……
