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涉房地产经纪法律问题典型案例

诉讼攻略 · 公众号 · · 2024-09-07 08:30

正文

供稿：合肥中院民二庭

来源：合肥市中级人民法院

合肥地区

涉房地产经纪法律问题典型案例

目录

1. 某公司与黄某居间合同案——双方当事人自愿签订的合同应当依法履行

2. 吴某与某公司居间合同案——中介方未及时告知房屋性质变化，导致买方多承担个人所得税，由此造成损失由中介方承担

3. 某公司与肖某居间合同案——中介方在提供居间服务时应对产权人以及相关代理手续进行审核

4. 某公司与黄某、郑某居间合同案——买方“跳单”，应当按照约定支付中介费

5. 王某与某公司、李某居间合同案 ——中介公司允许加盟门店使用公司商号、门头标示、经营名片、工牌、基本管理制度等从事经营活动，中介公司应当负共同还款义务

6. 王某与李某、某公司居间合同案 ——中介人员作为公司员工，签订购房意向书系履行职务行为

7. 尚某与某公司居间合同案 ——中介方在补充协议中对贷款审批时间作出承诺，应当承担相应违约责任

某公司与黄某居间合同案

——双方当事人自愿签订的合同应当依法履行

【基本案情】

2020年5月，出卖人黄某与买受人陈某、崔某在某公司提供了前期居间服务的前提下签订《存量房买卖合同》，黄某书面承诺案涉房屋无查封等司法限制措施。同日，黄某，陈某、崔某、某公司签订了《居间服务合同》，约定居间服务费40680元由买受人承担，以及提供寻找、提供并发布房源、客源信息；协助房屋出卖人与买受人协商、洽谈、确定成交意向等。同时约定代办服务费具体内容及相应价格3000元由买受人承担；如因买方或者卖方违反自身相关合同权利义务导致合同无法履行的，某公司有权收取本合同约定的居间代理费用；如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。陈某、崔某依约刷卡支付居间费、服务费合计43680元。某公司于2020年6月底曾通知黄某，2020年7月买受人准备好注销他项权证的款项时亦通知了出卖人，期间多次督促，因出卖人没有配合的原因导致案涉房屋于2020年8月被法院查封。经法院已生效的民事调解书确认解除房屋买卖合同，某公司对买受人缴纳的43680元予以退还。

【裁判结果】

双方当事人自愿签订的合同应当依法履行。某公司诉求解除居间服务合同，因该合同事实上已经履行不能，法院依法予以确认。某公司诉求居间费、服务费合计43680元，结合黄某从事水产养殖的具体情况、合同履行期间不利天气状况对经营及交通影响的实际情况及客观上逾期的状况，法院判决解除某公司与黄某、陈某、崔某签订的《居间服务合同》；黄某支付某公司居间费、服务费合计40680元。

【典型意义】

双方当事人自愿签订的合同应当依法履行。在合同客观上已经履行不能的情况下，法院综合考量当事人各自的履约情况、所从事的职业以及制约合同履行的诸多因素等判定各方应承担的法律责任。

吴某与某公司居间合同案

——中介方未及时告知房屋性质变化，导致买方多承担个人所得税，由此造成损失由中介方承担

【基本案情】

2020年1月1日，案外人江某（甲方、出卖人）与吴某（乙方、买受人）签订一份《存量房屋买卖合同》，约定交易房屋情况为：所有权证满两年，是出卖人家庭名下唯一住房，因房屋交易所发生的契税、产权证工本费、登记费等费用由买受人承担。同日，江某与吴某、某公司（丙方、居间方）签订一份《居间服务合同》，甲乙双方向丙方支付居间服务费共计78680元。后江某另行购买房屋，并过户至自己名下，案涉房屋不再符合约定条件，吴某在过户案涉房屋时支付了契税33000元、个人所得税22000元。2020年4月7日，某公司的员工告知吴某，江某购买另一套房屋要过户，但未将由此导致案涉房屋交易属性的变化及后果告知吴某，某公司认可其工作存在疏漏，但称不是故意隐瞒。

【裁判结果】

本案中，江某在案涉房屋过户至吴某名下之前，过户了另一套房屋至自己名下，案涉房屋交易属性发生变化，某公司在居间服务过程中未向吴某告知江某该行为造成的后果，应当对吴某的损失进行赔偿。法院判决某公司赔偿吴某损失22000元。

【典型意义】

中介方在居间服务过程中未将房屋“满五唯一”条件已发生变化的情况及该行为造成的后果明确告知买方，房屋权属发生变化导致买方多支出个人所得税，中介方应对此行为承担责任，负担因此多支出的个人所得税。

某公司与肖某居间合同案

——中介方在提供居间服务时应对产权人以及相关代理手续进行审核

【基本案情】

2020年，案涉《佣金确认书》载明：出租方肖某委托代理人王某（以下简称甲方）、居间方某公司（以下简称乙方）；甲方同乙方所推荐的客户签署正式租赁合同2日内（签署正式租赁合同，同时甲方收到承租方支付的租金和首期房租当日），甲方一次性支付乙方一个月房租作为乙方佣金；甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意延迟支付，乙方有权追索逾期违约金。该确认书甲方代理人处有王某签字，某公司在乙方处加盖印章。庭审中，肖某称其对案涉房屋仅是挂名，佣金和租金都是转给王某的，肖某均不知情。王某是肖某爱人的妹妹。另查明，本案肖某之夫曾向某公司支付案涉居间佣金5000元，余款至今未付。

【裁判结果】

本案中，某公司称王某代理肖某与其签订《佣金确认书》及与承租方单某签订《房屋租赁合同》，但其并未提交证据证明王某有代理权，亦未提交证据证明客观上其有理由相信王某有代理权，故某公司起诉要求肖某支付居间费用及其他违约金、律师费无事实及法律依据，法院判决驳回某公司的诉讼请求。

【典型意义】

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。中介方在提供居间服务时，应当对出售方/出租方是否为产权人本人以及相关代理手续进行审慎审核，避免为不符合条件的出售方/出租方提供中介服务，导致难以取得居间服务费用。

某公司与黄某、郑某居间合同案

——买方“跳单”，应当按照约定支付中介费

【基本案情】

2020年，买方黄某在某中介公司进行居间服务情况下，与卖方马某签订《存量房买卖合同》，约定黄某向马某购买房屋，同时还签订了一份《补充协议》，约定当日支付定金5000元，双方自行交接定金。当日，某中介公司收取马某的房产证。后该公司一直跟进上述合同的履行，指导并催促黄某办理贷款预审等相关手续。马某于2020年5月与该公司签订《解除合同协议书》，载明马某与某公司约定，若卖方解除合同后再与黄某、郑某或其直系亲属交易本房屋，则视为卖方违约，须赔偿某公司中介服务费3000元，及由此产生的诉讼费、律师费；某中介公司收回马某一切原合同并退还马某房产证。后马某、黄某、郑某与居间方某地产投资顾问公司签订《存量房买卖合同》，约定黄某、郑某向马某购买其房屋，黄某、郑某在过户前向居间方支付佣金12000元、中介服务费5000元。2020年5月28日，黄某、郑某与马某完成网签《存量房买卖合同》并备案。

【裁判结果】

本案中，黄某经某中介公司居间介绍与马某达成购房协议，并签订了相关居间合同，应属合法有效。但因黄某拖延支付房屋价款，出卖人马某解除了双方买卖合同，导致合同终止履行，同时黄某又与其他房屋中介机构达成居间协议，支付少量中介服务费，再次以同等价格与马某交易同一处房产，明显属于“跳单”行为。某公司作为居间人已经积极履行居间合同约定的大部分服务内容，在前期合同履行中并无明显过错，也无重大过失，黄某应当支付某公司前期投入的合理费用。法院综合考虑某公司的工作成本及双方对中介服务费的约定，判决黄某支付某公司中介服务费14000元。

【典型意义】

从法律性质来看，“跳单”是一种为了规避报酬给付义务而违反合同义务的违约行为，该行为不仅违反了合同约定，也违反了诚实信用原则。委托人在接受中介人服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

王某与某公司、李某居间合同案

——中介公司允许加盟门店使用公司商号、门头标示、经营名片、工牌、基本管理制度等从事经营活动，中介公司应当负共同还款义务

【基本案情】

2019年4月，为购买房屋，王某某向王某转款95000元。2019年6月，李某、王某出具承诺书，内容为：“本公司承诺于2018年12月至2019年6月之间，收到客户王某某购房费用￥95000，退还￥45000，下欠￥50000，……本公司承担所有欠款费用，足额退还。”此外，李某向王某某出具了一张收条，内容为：“收到王某某购买房屋定金玖万伍仟元”，该收条中加盖了某分公司合同专用章”。庭审中，李某陈述其与王某共同加盟某公司，并在经营地址以“某地产”标示从事经营活动，“某分公司”未依法进行工商登记。

【裁判结果】

本案中，李某、王某自愿以“某分公司”名义承诺向王某某偿还购房款，应依约全面履行自己的义务。因王某、李某取得某公司加盟店经营资格后，在经营中使用“某分公司合同专用章”，但未对“某分公司”依法予以登记，应对以“某分公司”名义从事经营活动的后果承担民事责任。某公司允许王某、李某使用其商号、门头标示、经营名片、工牌、基本管理制度等从事经营活动，且承诺书中加盖了“某分公司合同专用章”，致使王某某有理由相信居间活动主体系某公司，亦应对王某、李某使用“某分公司合同专用章”的经营后果承担民事责任。王某某要求三被告共同返还购房费用50000元的诉请，符合法律规定。法院判决某公司、王某、李某向王某某返还购房费用50000元。

【典型意义】

中介人员自愿承诺返还购房款，应依约全面履行自己的义务。中介公司允许中介人员使用中介公司商号、门头标示、经营名片、工牌、基本管理制度等从事经营活动，且承诺书中加盖了合同专用章，尽管未进行工商注册，但致使当事人有理由相信居间活动主体系中介公司，对此中介公司应当对中介人员行为负共同返还义务。

王某与李某、某公司居间合同案

——中介人员作为公司员工，签订购房意向书系履行职务行为

【基本案情】

2018年4月，李某注册成立某经纪公司。2019年6月，王某甲代王某乙（承购方）与某经纪公司的业务员徐某（代理方）签订《购房意向书》一份，主要是王某乙拟购买由徐某所介绍的位于某处新房，如在期限内出让方未能让承购方买到此房屋，则意向金立即无息返还承购方。2019年6月18日，李某、某经纪公司出具《承诺书》一份，载明本公司及本人确认，2019年6月1日至2019年6月14日之前，本公司通过本公司员工徐某现金收取客户王某乙购房服务费110000元整，该服务费系专用于购买坐落于某处房屋的使用费用。现因本公司无法依承诺向客户王某乙提供约定的房源，房屋买卖中介服务无法完成。经客户与本公司协商一致，同意解除本公司与客户之间的居间服务协议。现已退还客户30000元，余款80000元尚未退还。本公司承诺于2019年12月18日前向王某乙返还余款的30%，2020年6月18日前向王某乙返还余款70%。

【裁判结果】

本案中，根据承诺书内容，某经纪公司需在2020年6月前退还王某乙全部款项，但未能全部退还，其行为构成违约，应承担资金占用期间的利息损失。某经纪公司为有限责任公司（自然人独资），李某作为某经纪公司的股东，在本案中未能提交证据证明公司财产独立于自己个人的财产，王某乙要求李某承担连带返还责任有法律依据。法院判决李某、某经纪公司返还王某乙80000元及相应利息。

【典型意义】

购房意向书具有合同性质，中介人员作为中介公司员工，签订购房意向书系履行职务行为，基于该意向书产生的民事责任亦应当由某经纪公司承担。有限责任公司（自然人独资）股东，未提交证据证明公司财产独立于自己个人的财产应当承担返还责任。

尚某与某公司居间合同案

——中介方在补充协议中对贷款审批时间作出承诺，应当承担相应违约责任

【基本案情】

尚某因出售其名下房屋与第三人孙某签订一份存量房买卖合同。同时，某公司与尚某、孙某就购房相关事宜达成补充协议，约定该公司承诺在尚某、孙某负责配合下，自双方办理过户之日起四个月内确保贷款批下来，逾期则以贷款额为基数，每日按照万分之五分别支付违约金给双方。案涉房屋于2019年6月完成过户手续，贷款于2019年12月自存量房资金托管中心账户汇入尚某账户。

【裁判结果】

本案中，双方应按约履行合同义务。在尚某将案涉房屋过户至第三人孙某名下后，贷款额并未如某公司承诺的在过户之日起四个月内批下来，某公司应当按照补充协议约定承担违约责任。某公司主张贷款审批通过的时间与贷款到账时间是两个概念，但未提供证据证明两个时间存在不一致，且未提供证据证明贷款未在补充协议约定的时间内审批下来是由于尚某及第三人孙某的原因导致的。法院判决某公司支付尚某违约金35625元。

【典型意义】

中介方在补充协议中对贷款审批逾期违约金作出承诺，应当承担相应违约责任。中介方为促成交易而特别承诺的贷款审批逾期违约金，非因当事人原因导致的贷款审批逾期，中介方应依约承担违约责任。提醒中介方和广大消费者树立诚信意识和契约精神，消费者缔约时尽到审慎义务，中介机构规范交易行为。

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