“MD！以后再也不敢拿巨无霸地块了！快被坑死了......”
“唉，广州这个建筑新规更新得太快了，我们楼盘现在的户型毫无优势，接下来要怎么卖啊？”
“以前在广州拿一个大地块，整个集团都开心，觉得是幸运，抢到了一块肥肉。现在，一转眼，这块肥肉就馊了，巴不得早日脱手......”
“大盘已死，广州以后可能没有开发商敢拿大地块了......”
你敢信吗？这是前不久，二娃在和某些开发商朋友聊天时听到的原话。
说真的，虽然我只在开发商待过66天，但此时此刻，我却对他们的这些话，感到无比的认同。
说句不好听的：广州可能再无大盘了！
不要觉得二娃这是在危言耸听，这可是客观存在的事实啊！
那么，为什么我会得出这个结论呢？
第一、大盘拿地金额高，动辄上100亿，开发金额太重啦！
毕竟，现在还能从腰包里面拿得出100亿的房企，真的寥寥无几了。即便是央企、国企，资金链都开始紧张了起来。
别说100亿了，很多开发商50亿也拿不出来啊！你看南方面粉厂地块，总地价超过100亿后，就没有几个开发商敢继续跟保利抢了，因为大家也缺钱啊！
要知道，2024年1月-2024年12月15日，广州全年销售额超过100亿的房企，仅有4个，它们分别是：保利、越秀、中海、广州地铁。
你说去银行或者金融机构融资？
那成本可就高了！
你们知道，现在从银行贷款100亿的话，利息要多少钱吗？
据我所知，不同开发商的融资成本/利率是不一样的。我们按照比较常规的利率2.9%来算的话。那么，100亿，一年的利息就是2.9亿！平均下来，一个月的利息就是2416万！一天的利息就是79.4万！
资金压力得多大啊！目前这种市场下，广州很多郊区盘（非流量网红盘），一个月的销售可能都没有2416万呢。
第二、容易把自己禁锢，无法动弹！
以前，市场行情好的时候，广州出让的地块，基本都集中在郊区。所以，一旦出现一宗位置还不错的大地块，大家都拼命争夺。因为大地块意味着配套全，流速快，拿下这样一个大项目，基本就稳坐年度销冠盘了，够吃好几年，完全不担心没有项目卖。
比如，广州早些年开发的碧桂园凤凰城、广州亚运城、祈福新邨，不就是很好的例子吗？
但随着市场变化，逻辑已经完全变了。现在，政府出让远郊的地块，基本是没人要的。你不卖地，又没钱！所以，最近2年出让的地，基本都集中在中心区了，而且一块比一块更好。
你说，这种情况下，你要是把所有家当拿去压在某一宗巨无霸地块上，那就意味着，你提前下桌了！后面不管出现多么靓，位置多么好的优质地块，都与你无关。因为你把自己禁锢了起来，根本无法动弹了！
第三、户型，分分钟就被淘汰了，跟不上时代！
我们都知道，2年之前，广州所有的楼盘户型实用率大差不差，基本都在80%左右。
这时候，大盘在户型方面是跟上了潮流的，不存在什么落后。
但2023年开始，广州建筑新规不断调整，实用率从最开始的80%，逐渐到90%，再到100%、120%。现在......最高可以干到约140%！
讲真，完全可以用“变态”两个字来形容......
这时候，大盘因为不够灵活、开发节奏慢、报批早等问题，一下子就成了被淘汰的产品，落后的产品。
即便开发商意识到问题的严重性了，想改，都没办法改！这导致项目越来越难卖，买家越来越少，都被新规产品吸引走了。
因为，同样的钱，同板块新出来的楼盘，我可以买4房2卫了，在你这里还只能买3房1卫。试问，谁还要买你的啊？
然后你盘子还大，后面还有好几期没开发呢，你说，这怎么玩儿？
只能跪着唱：啊，多么痛的领悟........
第四、大盘所有配套，全部得靠自己建！
此外，大盘还有个致命的问题是，小区里面所有的配套你要建以外，你还担负着整个片区的公共配套、公园、道路建设的责任。
你说，你拿这个地块的时候，明明只规定了配建学校、医院、养老院、公交始末站。小区外面的市政道路、公园等公共配套，属于政府部门建设的范围。
但实际情况呢，经常出现，你小区什么都搞好了，外面的路以及公园之类的，原封不动。客户来看房时，严重影响体验感。
这种情况下，你说，你要不要自己掏钱主动去搞好它？让自己的房子更好卖一些？
所以啊，开发商拿下一块巨无霸地块，基本上就等于，你需要去造一座“城”。而这座“城”里面，你得涵盖吃喝玩乐一条龙服务。
如果你没有这种开发能力和操盘能力，那基本是做不好这个项目的。
毕竟，不是每个开发商都拥有万科一样的“造城”能力。
总之，以前的大盘呀，是锁死了预期，从拿地开始就知道稳赢了！现在，市场和产品都变化太快了，预期一旦锁死，便跟不上时代！曾经的优点，全变成了缺点！
那么，你现在买房的话，会考虑大盘吗？
目前广州在售的几个大盘，比如：黄埔新城、合生中央城、万博城、亚运城、中建海丝城、未来方洲、他们各自的优缺点是什么，你又是否了解呢？
如果你刚好在考虑这几个楼盘，比较纠结的话，可以二娃微信，好好聊聊。
