广州土拍收官之战，保利成功拿下天河绢麻厂地块，总价约70.21亿。这是保利对广州市场及板块持续看好的表现，其2024年全年贡献的卖地金额预计将超过三成。此次收购受到了金茂的强烈竞争，但最终保利成功拿下。该地块的优势包括超新规、阳台占比高、配套齐全等，有望助力金融城西区建设。保利的策略是错位竞争，针对不同客户推出不同定位的产品，满足不同需求。
针对市场不同需求，保利采取错位竞争策略，推出不同定位的产品，以扩大市场影响力。
广州土拍收官之战，保利扛起了大旗。
今天，天河绢麻厂（员村二横路以西AT080720、21地块）地块，正式开锣，由保利豪掷约70.21亿顺利入袋。
其中：
10点场的大地块（21地块），体量约8.4万方，总价约43.27亿，折合楼面价51127元/m²；
11点场的小地块（20地块），体量约5.3万方，总价约26.93亿，折合楼面价50721元/m²。
随着这两块地的成交，这两年，保利已在珠金琶，砸下了超200亿重金——
一年多前，这家央企，才幸运摇中了总价21.8亿的员村一横路地块（保利华创·都荟天珺 ）；
今年九月底，又以117亿总价，抢到了广州年度“地王”面粉厂地块。
没想到，余热未散，又大手一挥，把旁边第二贵的绢麻也给收了。
足可见对广州市场，以及板块的看好。
说一个数据吧：
2024年全年，广州卖地金额，有超过3成是保利贡献的。
广钢鹤洞+琶洲南三兄弟+面粉厂+绢麻厂，总价高达253亿+。
从拿地名单来看，今年保利的策略，可以说是非核心区核心地块不拿。
这些地（鹤洞已清盘除外），就是明后年的房子。
所以，明年，甚至是未来两三年广州销冠，基本上已经可以锁定保利了。
实际上，绢麻厂这块地，看好的不止保利一家。
之前越秀、金茂、建发都在研究，出方案。
地块出让前，我们也去了一趟现场，通过现场保安，了解到了几个信息：
1）越秀就来过两次，放了放飞机，就走了。
2）金茂和保利出现得最勤。
金茂总部领导专门来看过，当天保利哼哧哼哧做地勘。
所以，直至昨天报名截止前，很多人都以为金茂会来，绢麻会是两家央企的同台对垒。
没想到，只剩保利。
金茂没来，大概率是因为要拿上海、北京的项目。
昨天金茂参与了上海、北京共四块地的竞拍，最终以联合体形式拿了上海的三宗，总价超百亿。
绢麻厂的两宗地，虽然是分开出让，但有捆绑条件，实际上需要一起拿，总价70亿+，楼面价5万+，比肩当时面粉厂起拍，相信也是权衡取舍之后的决定。
但保利不同，自家地王就在旁边，参拍没什么悬念，一起拿下，也是好事。
一方面，能补齐面粉厂缺失的教育拼图。
绢麻厂地块配建的24班小学，虽然按照地段划分，面粉厂大概率也能共享，但别的企业拿和保利自己拿，确定性还是不同；
另一方面，能进一步扩大市场影响力。
在珠城东，算上员村天珺，保利已经连落三子，定价权在手。
产品上，也能做差异化。
几个项目，虽然离得不远，但地段和配置完全不同，定位上本身就有很大的偏差，又都由保利来拿，更能做到错位不竞争，下到七八百万，上到过亿级，通杀。
面粉厂，一线临江，阳台率30%，做的是顶豪，大户型起步，面向大几千万到亿级客户；
天珺，大家都很熟了，更靠近珠江新城，有马场改造预期，157/196/203/250，1500万-3000万；
绢麻厂，二线江景，四面环村，配学校近地铁，阳台率25%，更适合做刚改，比如90平起，180平以下；
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说回绢麻厂。
论光环，论加成，这块地，放眼整个广州都是佼佼者，只不过面粉厂风头太盛，被很多人都低估了。
几个关键词：
1）昔日地王。
早在2008年，地块就以超200%的溢价，由恒大以1.3万/平的楼面价拿下，成为当时广州“地王”，但后来一直没开发，一度也调整成商地，又被国土局收回了。
随后“晒”了十余年，直到今年9月，才再次完成商改住推向市场。
从现状来看，地块不仅早就平整了，草都长得很茂盛，地面留有的驾校训练黄线也褪色得差不多了。
值得一提的是，地块内部，有棵大树，看上去年头不小，感觉能做很多产品的关联，大园林，居住舒适度会很高。
2）超新规。
地块出让条件明确，阳台占比可达25%，天河TOP2，仅次于面粉厂。
不计容的公共开放开间面积，也可以达到10%。
翻译成人话就是，能做更高的实用率，估计能干到130%以上。
在天河，有“超新规”待遇的地块，真不多，取决于地块站位。
作为金融城西区的重要组成版图，官方对地块的定位，是「高品质住宅」。
｜地块规划效果图
其作用，是助力金融城西区建设成为智慧金融和未来城市示范区，同时，也是连接金融城西区与珠江新城CBD产业互通、功能互联的纽带。
｜广州国际金融城西区效果图
3）下限高。
地块位于珠城东，地王旁，有二线江景，价值有下限。
并且，地块还靠近员村地铁站，11号线地铁开通后，含金量直线上升；又配建24班小学，商业能蹭珠城+将来马场，配套相对全能。
搭配25%阳台，保利的出品，还是值得期待的。
缺点当然也有，主要是靠近城中村，短期改善不了，但这点影响的更多是上限，而不是下限。
很多人担心路的问题，这个好解决。
其实当时地块调规，周边主骨架路网也同步做了调整，花城大道和员村二横路分别向南、向西偏移，但线位整体走向和两端衔接道路都保持不变。
实际上，就是避开了员村。
4）周边刚改置换需求旺盛。
像珠城，以及金融城西区，新房供应都很有限，有大量高楼龄二手及次新置换需求等待释放。
但像马场的保利华创·都荟天珺，以及未来的面粉厂，一个改善一个顶豪，价格都不便宜，对很多刚改买家来说是可望而不可及。
绢麻的出现，恰逢其时。
只要做好科学定价，就是嘎嘎乱杀。
假设隔壁卖14、15万，这里卖8万左右，主打中小户型，来个总价千万内买入珠城东超新规新房，90平顶市面上110-130平的那种，还是很牛的。
在绝对的质价比面前，什么瑕疵，都是浮云。
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