文章详细介绍了越秀熙悦江湾这个即将开盘的全新楼盘，包括其价格、位置、户型、日照、交通和周边设施等方面的信息。文章还分析了该楼盘的优劣，提供了不同预算和需求的买家的选筹建议。
熙悦江湾的吹风价相对较低，为5.2万/平起，相较于其他同期出道的楼盘如中建天钰和绿城馥香园，具有价格优势。
熙悦江湾位于海珠区核心区域，坐拥双地铁双线，交通便利。项目周边有广佛线和在建的11号线地铁站，步行距离约250米。
熙悦江湾对口工业大道中小学，已官宣纳入宝玉直实验小学教育集团的成员学校，计划更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”。
熙悦江湾提供不同户型的选择，从86平到122平等。文章还提供了日照模拟和日照时长的计算，以帮助买家选择日照情况较好的户型和楼栋。
熙悦江湾背靠广纸新城板块，已有多年的发展，周边有广纸历史公园和规划中的滨江公园。社区内有园林景观，还配备了电梯等设施。
文章提供了针对不同预算和需求的买家的选筹建议，包括选择楼栋、户型、楼层等方面的建议。
越秀熙悦江湾，即将开盘。
大概率是今年海珠首个开盘的全新盘。
预算在500-700万的买家，特别是属意海珠的买家，这个项目可以说不得不看。
那它值不值得买呢？该怎么选呢？
相比同期出道的
中建天钰
，吹风价约6万/平起、
绿城馥香园
吹风价在5.8-6.2万/平，
熙悦江湾吹风
5.2万/平
起。
目前，项目周边的素质稍好的次新二手，
叫价为5.6-6万/平。
隔壁的星汇海珠湾，约85平的二手房源起步总价都接近
500万。
熙悦江湾起步价460万，相当有优势。
虽然说，熙悦江湾和以上几个盘的面积段，都有重叠。但越秀熙悦江湾不仅背靠大配套，有品牌背书，其户型使用率比二手盘高出不止一个等级。
而且从越秀地产以往的定价方式来看，
开盘有惊喜的可能性蛮大的。
交通方面，从项目走去
广佛线燕岗站，以及在建的11号线棣园站，步行大概约250米。
对口工业大道中小学，目前学校已经官宣纳入
宝玉直实验小学教育集团
成员学校。计划更名为
“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”
。
项目背靠的星汇海珠湾，已经发展很多年了，配套都是现成的。周边有广纸历史公园，规划有滨江公园。
第四，
熙悦江湾的阳台占比，
是2
0%
，使用率或高达125%。
容积率高7.5，4栋楼均为超高层，
57层，4梯5户设计，总货量约1000套。
另外，广纸路双向两车道，高峰时段有堵车可能。
优劣都相当明显，是否值得，要看自己的预算以及需求。
下面一起来看看如何选筹。
熙悦江湾规划4栋住宅，哪一栋
是最优楼栋呢？
从总图规划来看，
3#、4#并列紧邻市政路广纸北一路
，为
通车到工业大道的通用车道，以及公交车总站。
人流相对较杂，车流也较多。
1#位于主入口附近
，出入人群较多，加上南临广纸天地荟，年轻人夜生活的阵地，免不了一些噪声的影响。
2#位于小区正中央
，园林景观面入户最大。
虽然背靠着养老院，一般来说会相当静谧。
2#遥望过去的是星汇海珠湾A区的3栋，
中间毫无遮挡，相当于200多米的楼间距。
总体上看，2栋更静谧，
景观面也是最佳的。
接着
小K专门建模做了日照模拟，大家
看看熙悦江湾的日照采光表现。
下面上
大寒日日照轨迹模拟
（
大寒日常为全年中最冷的一天，常用大寒日的日照时长来研究一个楼盘的日照好坏
）
：
如果感觉不清晰，还可以看看下面的
大寒日日照时长的模拟计算
：
很明显，1、2栋的整体日照情况，是最好的。
1栋两条东
侧88方、122方的梯腿，日照时间最短也有5-6个小时。
其次是88方西南侧、108方，这几条梯腿的日照时间有4个小时以上，但夏季可能存在西晒问题。
3栋88方西南向、4栋122平受相邻楼栋的一定遮挡，相对来说日照稍短。
总的来说，从日照角度考虑，熙悦江湾几栋的室内采光都不错。
预算允许的话，优先选择中高层单位，采光脱颖而出，几乎全天沐浴在阳光之下。
接
着看看户型，不同面积段分别有什么优势？适合怎么样的买家？
500万看86㎡，首付75万起，
600万看108㎡，首付90万起
700万看122,㎡，首付105万起
结合户型所在梯腿和朝向，小K建议：05》04》03》01》02
86
平
是熙悦江湾的起步户型，
首付75万起。
从户型面积88㎡户型01/02/03，三户两个户型，均为竖厅，只是入门方向不一致。
对老广人来说，沙发需要有靠山，所以该户型比较符合我们的习惯，02/03为同样的户型。
02户型为东南向，
阳台看到的是市政路及天地荟位置，卧室看的是园林，所以整体的私密性不是最高，以及相对有点噪音。
03梯腿西南向直面园林，
入户直接对着阳台，形成了南北通透，内靠近园林，看似为未有其他户型紧贴，私密性也相对较高，我估计价格预估也会是三条腿中较高的一个。
01户型紧贴折02户型，入户玄关有转角，双面景观，东南向看的是养老院海颐院，北面也是看着海颐院及广纸老小区。
如果要性价比，
86平不妨选择03户型，
朝向为西向，
更加静谧及私密
。
南北通透，三面采光，西南向看园林，这个户型为该项目最少的货量产品，为置换总价段适合的户型。
该户型还设计了入户花园，采用横厅设计，还带有5.8米大阳台、LDK客厅面积达到48平↓
