作者：韬略哥
来源：财经韬略 （ID：tttmoney8）
房地产企业最危险！
这是一份《中国非金融类上市公司财务安全评估报告（2017春季）》给出的结论。
这份报告是由商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院昨天（6月25日）公布的。报告有以下要点值得关注：
1、2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业，最差的是房地产业。
2、财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企。
3、在财务安全最差100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。
4、A股里，至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”；而在138家房地产上市公司中，71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”，其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。
怎么样？看完这份报告的摘要之后，你是怎样的心情？是盼望房价暴跌，还是感叹开发商“no zuo no die”？
其实，这还不当前房企的全部真相。据据Wind资讯统计：
2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%。
130多家房企，总共借了大约5万亿的钱，平均每家房企的负债率高达77%。也就是说，上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。就连一向以稳健著称的万科，负债率也超过了80%。
下面是2016年三季度中国房地产报记者统计的，负债率超过80%的部分房企名单：
自2015年末，中央经济工作会议提出“去库存”以来，楼市的火爆已经维持了一年多，房企销售额都大幅上升，利润也有了显著增长，看起来风光无限。但事实上，过去5年以来，房企的利润率是不断下降的，具体参见下图：
为什么楼市火爆，但房企的利润率却不断下降？为什么他们销售额大增，但负债率不断上升？
其实原因很简单：中国楼市进入白银时代，通往未来的门票大幅减少，有相当一批房企需要退出。换句话说，房企的生死淘汰赛开始了，房地产行业最残酷的时代到来了！
截至2016年末，中国的城镇化率是57.35%，城镇化速度为每年1.25个百分点左右。如果把现阶段中国城镇化上限设定在70%，则还有10到11年的“白银时代”。
白银时代，不再是所有城市人口普遍增长的时代，而是大部分中小城市人口增长缓慢、流失的时代，人口开始向高级别城市集中。因为只有在高级别城市，才有优质的公共服务资源、更好的发展机遇。
强者恒强、弱者恒弱。在这样的时代，开发商只能集中到有人口增量的城市拿地，竞争会空前激烈。与此同时，由于存在资金荒，大量资金进入房地产领域，参与拿地。这样，地价就越来越高。
对于发展商来说，不拿地就意味着没有业务，是等死；拿了高价的土地，会有很大风险，但毕竟获得了机会。如果万一货币超发依旧，高价土地最终能变成高价房子销售出去，自己也就解套了。
所以，土地不断创出新高，土地市场始终火爆异常，最大的真相就是：开发商在自救，在血拼通往未来的生存权。至于负债率上升，身后一屁股债，这都不算什么。反正本来就一屁股债了，再多几屁股债也无所谓。大到不能倒的时候，反而安全了。
因此，融创中国的孙宏斌说：房企不能追求“小而美”，必须做大规模，“小而美”最终必然是“小而没”。
于是我们看到这样一群人：他们是中国的房企老板，他们有私人飞机，他们衣冠楚楚、满身名牌。但每个人身后，都是一屁股或者几屁股债，自己所有的财产都在抵押状态，很多时候都不知道下个月该如何熬过，70%的人还被迫悄悄地干着“美化财务报表”的勾当。
前一段时间，深圳发生某全国百强房企跑路的事件。其实，只要未来广义货币M2增幅仍然维持个位数，“M2增速÷GDP增速”小于1.4倍，则将会有更多房企资金链条断裂，甚至不排除一些很有名的房企突然猝死。
房企淘汰赛最残酷的时代到了，什么都可能发生！
国家释放重要信号！
来源：蜜财富（ID:WJCF99）、中金在线（ID：cnfol-com）
如今，楼市调控仍在继续。
6月23日，银监会主席郭树清带队赴农业银行总行，就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导，并主持召开座谈会。
在郭树清的讲话中，有两点尤其值得重视：
第一，要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”，坚定不移地推进去产能。
第二，落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。
这也是首次明确的提出了房地产泡沫的概念。分类调控，因城施策，落实“房子是住的，不是炒的精神”，是现在中央房地产调控的基本点。国家此次提出差别化信贷政策，未来可能还是要在一线城市抑制泡沫，而在三四线城市去库存。那么在未来，一线和重点的二线城市，可能贷款会越来越困难。
今后，楼市政策将继续严控投资性购房、二套房，同时不允许新房环比出现上涨，但同样也会会保护刚需。
所以，对于房地产严厉的调控，刚需大可不必过多忧虑，即使流动性真的被锁死，那么你的房子是用来住的又不是用来炒的，卖不掉又能怎么样呢？你需要担心的，反而是自己还有没有买房资格。
房子将成纸面财富
对于多数三四线城市而言，政府将会继续鼓励购房，以推动去库存，因此未来房价可能还会涨一波。但是，这并不意味着投资时机到了。
在那些缺乏经济面支撑、人口流失的三四线城市，将会成为炒房客的陷阱和坟墓，锁定他们的资金、吞噬他们的财富，让他们血本无归、抱憾终身。
炒房的都是加了杠杆的，现在国家在强行去杠杆，没有信贷的支持，高房价还能挺多久呢？
从时间上来估计，一年后调控将开始见效，也就是如果从10月到明年3月，一二线城市可能就将发生质变，很可能会出现量价齐跌的状态，但跌幅有限。
那么等到连一线都松动了，那么三四线城市疯狂的炒客们，还能蹦跶多久呢？届时再来一招限购，就将彻底锁死流动性。
其实，朱镕基之子朱云来前几天就已经讲了大实话，你现在买了这个房子，将来也卖不出去。
朱云来说，房子为什么会这么贵？纯粹是因为金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高。
问题是这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。
房价一定会下跌
朱云来表示，短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。
最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买。
最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。
会调整到多少
朱云来认为，“不知道价格怎么调整，那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。”
现在，无论从金融，人口还是政策等角度来看，支撑高房价的因素都已经不存在了，其实楼市已经进入了博傻阶段，大家都想找一个接盘的人。但是明年你要再想卖房，估计会很困难。买进无法变现的资产，即使数额再大也不过是纸面财富而已。
