顾云昌：成熟的住房租赁应该由市场主导

今年上半年，各地因城施策从需求端发力，相继出台楼市调控政策；下半年开始，一些城市出台了租购同权、共有产权房等政策。

对于房改新政是否能大力推进住房租赁市场的发展，从而扭转问题重重的局面，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌并不是很乐观。

他认为，传统观念、租赁市场不规范以及租售性价比不合理等因素交织在一起，使得房改困难重重。

中国新闻周刊： 最近，有些城市宣布对特定人群实行租购同权政策，你对此如何评价？

顾云昌： 现在主要是要大力培育和发展住宅租赁市场，为什么要发展租赁市场，要从这开始分析，然后再谈所谓的租购同权。

发展租赁市场的主要目的是为了使市场的住房供给侧结构更加合理，老百姓的住房既可以买也可以租。住宅市场既有商品房，也有保障房，形成完备的住房体系。

现在看，市场上商品房和保障房都有，但是在发展结构上不合理。过去几年，商品房发展很快，而租赁市场发育相对滞后。

从世界的发展经验来看，租赁市场的发展有助于解决住房问题：一方面，相对于买房而言，一次性支付的钱少，不用什么首付款，这就降低了解决住房的门槛；另一方面，从人才流动来说，城市化进程当中，人才流动非常频繁，租赁市场很有必要发展起来。

中国新闻周刊： 为什么中国的住房租赁市场发展如此缓慢？

顾云昌： 我认为有三方面的原因： 一是传统观念导致。 人们感觉在城里没有一套属于自己的房子就没有安全感，特别是我讲过的“丈母娘需求”。

二是租赁市场不规范导致租房者的利益得不到保障，租房者没有安全感。 此外，市场不规范也让出租人感到不放心。比如在租赁期间，房子的内部遭到结构破坏等。

三是租售比价不合理。 近十年时间，房价涨了大约五倍到十倍，有人将房子作为投资品使用，不进行出租，坐等房子升值，升值的利润比租金的收益高很多。这种租售比价不合理导致人们愿意买房，不愿意租房。

上述三个原因交织在一起，目前很难有大的突破。

中国新闻周刊： 那么应该如何解决上述问题？

顾云昌： 首先要改变人们的传统观念；其次，要规范化租赁市场，让出租者感觉到租房也是安全的，租房也能享受到同等的待遇。目前租房和买房之间待遇是完全不平等的。

第三，要使房价平稳，不要涨得太快。 涨得太快，看起来是租售比价不合理，实际上还是投资买房合算。这三个问题解决了，那么租赁市场自然就发展起来了，所以真正要使租赁市场发展起来，解决人们住房问题，这三个问题是绕不开的。

发展租赁市场，提出了租售同权，使人感觉到租房也能够享有和买房同样的权益，并且是安全的。此外，如果再把房价控制好，租赁市场就会很快发展起来。

中国新闻周刊： 从目前的政策来看，政府想如何解决问题？

顾云昌： 所谓租售并举，其目的就是发展租赁市场。但是大家租赁的积极性不高。那怎么办？目前，政府让国有企业来承担大量出租房的任务，政府在土地审批的时候，强制要求建造的房屋是必须出租的。但是，真正成熟的租赁市场，应该是个人、小业主的出租为主的，而不是政府或者有关的国有企业来承担。

为了发展租赁市场，广州、无锡等地提出租购同权问题。 他们提出的租购同权，一个是从学区房开始，一个是从吸引人才开始。

有些地方提出租购同权的出发点不是为了真正解决住房问题，他们的主要目的是吸引人才，抢占人才高地。他们是想通过租售同权政策激发租赁市场，把人才吸引过来，给人才提供租房。

实际上，租购同权在中小城市可以实现，但在北京、上海这样的城市实现租购同权，我对此并不抱乐观的看法。

租购同权，首先要解决的就是户籍问题。 解决户籍问题，在中小城市容易，城市越大越难，有些中小城市，可以实行租购同权，有些特大城市难度就比较大。广州提出租购同权，我觉得实现的难度也蛮大的。

中国新闻周刊： 实行租售并举以及租购同权，你认为这些政策真的能够实现房价的回落吗？

顾云昌： 房地产市场追求的有两大目标： 一是住有所居。 发展住房租赁市场，最大目标就是解决居住问题。除了解决户籍人口居住问题，还要解决新市民的居住问题。

二是要促进房地产市场健康发展。 所谓健康发展，其中的一个目标就是房价要基本稳定，而不是忽高忽低。推出租购同权也好，推出共有产权也好，都是为了更好地解决所有人的住房问题，实现住有所居。

目前，我们的供给结构当中销售房占大多数，而出租房太少。 比如住房供给当中分为两类：一类是商品住房，一类是保障性住房。那么现在最缺少的是中低收入家庭居住的房子。对于中低收入家庭，政府提供了廉租房、公租房，甚至有些城市建了保障性住房。现在最缺少的就是新进城的、新市民住的房子。

实际上，发展租赁市场和共有产权，都体现了改变供给侧的结构，为了让所有人有房子住，都能找到他需要并且与供给能力相对应的产品。

住房市场分为两块：一块是商品房，一块是保障房。同样，人们获得商品房和保障房的途径有两个，一个是买，一个是租。

商品房的买房市场已经充分发展了，但租房市场还不够。在保障房市场当中，有大量的出租房，这是针对低收入人群的；但是缺少用于购买的保障房，于是这一块就推出共有产权房了。

也就是说，商品房方面缺少供出租的部分，而保障房方面缺少的是供购买的部分，缺少合理的、透明的、产权明晰的产品。这就是两个结构性问题。

解决问题要先从结构性改革开始，推进供给侧改革，建立立足于长远的制度，以更好地解决中低收入家庭、尤其是没有户籍的北漂一族和新市民的住房问题。

中国新闻周刊： 有专家称，中国住房的发展方向会是新加坡模式，对此你怎么看？

顾云昌： 这是一个误读，根本不存在这个问题。我去新加坡考察过，他们销售的经济适用住房为主，政府在住房上给老百姓一些补贴，价格比市场价格要低20％~30％，商品房比重是少的。