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文/子木

众所周知，昨天银保监会郭老师又点名了房地产这个“坏学生”。

记得上一次点名是去年12月，《十四五规划建议辅导读本》里赫然写道：

房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

紧接着，银保监会下发了“两道红线”，全面限制银行对“开发商以及个人住房”贷款。

很多买房人的房贷被生生拖到了现在，有的还涨了利率。

一时哀鸿遍野。

金融是楼市命脉，房贷是房价枷锁，郭老师的一句话，足以让半个楼市动摇。

这次再次点名房地产，风声又紧了起来，不过这次我们应该结合着整体经济运行趋势来看。

1

来之不易

郭老师有三段话，值得深思。

房地产现在金融化、泡沫化倾向还比较强，但是去年投向房地产的贷款增速多年来 第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易 。相信房地产的问题会逐步得到好转。

自打第一次房改以后，房地产就开始金融化、泡沫化了，靠一朝一夕去掉，不太现实，但是2020年是转折年，房地产贷款增速降低许多。

说明房地产不是顽疾，通过信贷电击疗法，效果显著，但只要还有泡沫风险， 未来信贷口子就不会放松。

对于房企来说，这次是银保监会是铁了心推动市场出清。

中小房企会很惨，甚至负债高的房企很容易资金断裂，而且这次再怎么喊，也不会有人来救，接下来买期房要当心，警惕不知名小房企。

对于个人来说，接下来房价上涨过快，或者楼市火热的城市，会在信贷层面进行调控，尤其是经营贷买房这条路，会被掐断。

比如大湾区的广州，有读者反映，贷款推迟了好几个月，有的贷都贷不出来了，这意味着买房人的购房成本会提升，擦枪走火殃及刚需也在意料之中。

接下来，这种信贷卡死楼市的案例会成为常态，比较考验买房人择机技术。

2

很危险

很多人买房子不是为了居住，而是 为了投资或者投机，这是很危险的 ，因为持有那么多房产，将来市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就会发生很大的混乱，所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

简单而言就是，投资或者投机很危险，万一房价出现剧烈波动，影响社会稳定。这句话站在“房住不炒”的角度，是完全正确的。

但站在个人角度呢？我认为是多层的。

首先我认为房子可投资但不可投机。

投机就是纯炒作，快进快出，借钱融钱赌行情。

但楼市是纯政策性市场，房价涨跌只在一道政策、一夜之间，不可预测。

而房子的交易周期又很长，跟二手小摩托不一样，转手就能卖。

利空来了，很容易高位套死，这些年，撬“连环杠杆”买房套现的投机者，基本都熬不出头，投机把自己后半生投进去了，这种人我见得太多了。

但投资不一样，主要在于长线，是用闲置资金配置的资产，1-2套房用来对冲通胀，是合理的。

房子的投资属性，并非天生，而是环境造就的，比如房子绑定教育、户籍，以及产业资源、医院、商场、办事机构等等。

如果不允许投资房产，就需要从底层进行改革。

其实，人们最痛苦的莫过于保护财富。

我那天算了一下，这些年社会真实通胀率为7%，这意味着10万块钱，10年腰斩为4万8千元，再过10年腰斩为2万多。

年前基金、股票大火，很多人跑过去买，结果这几天跌得连爹妈都不认，损失惨重。

股票基金风险高，其他水太深，房子还不让投，央行继续放水，这不是摁住“生割”吗？

为老百姓找财富保值通道，才是最重要。

3

口头加息

去年全年实现了1.5万亿元金融系统向实体经济让利目标。郭树清表示，支持实体经济的很多政策今年肯定会延续下去。 因为今年整个市场利率回升，估计贷款利率会有回升和调整，但总体利率还是较低。

郭老师这句口头加息，直接把当天的股市吓崩了。

因为利率上调，会提高资金流动成本，降低货币流动性，利空资本市场，昨天关于利率与楼市的讨论也非常多。

很多人担心刚转的房贷LPR利率会不会涨起来。

我先说答案，概率极低。

LPR全称是贷款市场报价利率，注意了，重点是在“市场报价”，背后的逻辑是跟着经济运行情况走的。

虽说中国现下走出了疫情阴影，经济恢复，但也不至于达到反弹改变大趋势的地步。

这是一。

LPR利率连续10个月未变，当局已经摸透了这个基础平衡点，它是符合经济运行情况的。

现在对于楼市，更多的是政策调控。那么完全可以用“加点”实施一城一策灵活调控，楼市火热的城市“加点”多一些，楼市冷淡的少一些。

没必要动大盘。

这是二。

去年国家和银行们是鼓励人们转化LPR利率的，二手房贷又涉及万亿级资金盘，LPR跌了，居民房贷减轻了，皆大欢喜。

但如果涨了，这就意味着央妈对民众定向割韭菜，LPR阴谋论坐实，民声沸腾，央妈公信力受损。

如果坚持国策，用大消费带动经济，那么让利于民是必然选择，基本盘就不可能再动。

这是其三。

所以大家不必过多担心。

4

左右互搏

其实在郭老师之前，上周财政部部长刘老师在二十国集团财长和央行行长视频会议中，也提到一段话：

加强宏观经济政策协调，统筹疫情防控和经济复苏， 避免过早退出经济支持措施 。2021年，中国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度。

很多读者一头雾水，因为这好像跟郭老师的“口头加息”有出入。

看懂这些，需要你站在山顶往下望：

刘老师“避免过早退出经济支持”，考虑的全球大环境。

去年疫情影响，全球主要12大经济体放水近100万亿美元（约646万亿元），其中货币主要流入地就是中国市场。

因此去年，中国资产大幅上涨。

今年，全球印钞还在继续，前两天美国通过了1.9万亿美元的经济刺激计划，社会通胀压力已经超越2008年危机水平线。

欧洲也决定继续实施一揽子宽松货币政策。

虽说中国现在经济相对独立，进出口依赖度历史最低，但是输入型通胀在所难免。

这意味着，央妈如果不跟着放水，就会被国外的大水吞噬，被老美割韭菜；跟着放水，国内资产就会泡沫化，违背初衷。

如果抑制资产价格（股票、房价等）上涨，物价就会上涨，如果抑制物价上涨，资产就会一飞冲天，影响实体经济。

不管你听没听懂。

反正摆在当局面前的是一道旷世难题，出现两种理论在所难免。

5

出路

根据对中国经济市场的了解，我说一下看法：

首先，无论如何，防控风险是头等大事。

按照郭老师讲，房地产依然是当下重大风险灰犀牛。

所以2021年的房地产，调控只会越来越严，水是流不进来的。

但我认为这对楼市是利好。

因为不炒房价，房价列车停下来，接更多年轻人上车，房地产泡沫会逐步被财富稀释，未来增长就是最“踏实”的。

眼光一定要放长远。

但这种情况，会造成楼市“超两极分化”，优质房产顶着风暗涨，垃圾房产一路阴跌。

所以2021年，房价还在憋着劲上涨的城市，无论利率高低你都得上车。

物价又是民生问题，肯定不能放，不然大家吃不起肉买不起菜，后果很严重。

最后大概率还是得靠股市消化，而且股市利好实体经济，符合逻辑。

只不过未来股市会严加看管，不会像2020那样疯狗式乱涨了。

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