市值2500亿的深圳“王炸级”城中村要拆了！周边豪宅林立，多少富翁将诞生?

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参考资料来源丨腾讯财经、每日经济新闻、深圳商报、深圳晚报、奥一网、观点地产网、广州日报、新浪房产、中房报

一周前，深圳市规划国土委南山管理局发布了最新的白石洲城市更新改造方案，预示纠结逶迤了12年之久的白石洲真的要开始启动拆迁了！

吃瓜群众以为还要5-8年才能动的白石洲旧改，已低调完成前期准备工作，随时准备行动。

△白石洲俯瞰图 图片来源：视觉中国

作为深圳最大的城中村，白石洲0.6平方公里土地上大约2527栋、50473套出租房，容纳了14万人。粗略估算，从90年代到现在，白石洲至少容纳过300万人次。

2005年，白石洲传出旧改传闻；2014年3月，白石洲旧改（南山区沙河街道沙河五村更新单元规划项目）被列入当年深圳市城市更新单元计划第一批计划草案；时隔整整三年过后，沙河五村城市更新单元规划（草案）（下文简称草案）终于经过深圳市规土委业务会审议，本月16日起在深圳规土委官网公示。图为2017年6月20日，图为鸟瞰白石洲。 (来自:东方IC)

村后有山，山上多石，石白且巨，故曰“白石洲”。

白石洲位于南山华侨城豪宅区的“隔壁”。这里地处城市中心、紧挨着每平方米均价10万元起的豪宅区、交通出行便利，是不少来深打拼者最早的栖息之处。

2005年，白石洲旧改传闻让这群外来者内心复杂，此后10多年，改造消息间歇性发酵。

事实上，早在2012年，白石洲旧改就被冠为“旧改航母”，彼时市场传白石洲旧改总建筑面积500万平方米，以45.9万平方米居旧改单元之首的沙河五村就是“白石洲旧改航母”的一部分。

2014年3月，白石洲旧改正式列入深圳2014年第一批城市更新名单。

然而，2014年5月，审批通过的《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》正式公示，白石洲旧改被剔除。

时隔三年，沙河五村城市更新单元规划（草案）终于经过深圳市规土委业务会审议。

△深圳规土委官网截图

规划显示，白石洲旧改将拆除用地面积近46万平方米。未来沙河五村规划将包括居住、商业等功能，公共利益项目等用地不小于13万平方米。

规划中347.96万平方米的计容面积，使得白石洲旧改成为深圳截至目前用地和拆除面积谈不上最多、计容面积却最大的旧改项目。

深圳截至目前的旧改“航母”有哪些？就占地面积而言，华润大冲旧改项目在深圳排名第一。

华润大冲旧改项目2011年12月20日奠基开建，2014年年底一期工程基本完工，占地面积68.5万平方米，总建筑面积280万平方米。它超过了白石洲旧改（沙河五村更新单元用地面积48万平方米）整整20万平方。

鸿荣源壹成中心也是截至目前深圳的一个大型旧改巨无霸项目，它2014年5月12日动工开建，项目占地面积50万平方米，总建面超过300万平方米。

由此看来，单从容积率上简单来看，白石洲旧改若按规划建成，未来容积率将超过华润大冲旧改和鸿荣源壹成中心，容积率只高不低。

△深圳大体量旧改对比

白石洲从一个古老的小村落，到现在变成来自五湖四海的打工族在深圳最初的家，再到未来可能成为深圳的“高档社区”，见证了深圳的发展，也承载了不少年轻人最初的梦想。

根据16日最新公示的南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案），白石洲旧改将拆除用地面积近46万平方米，开建348万平方米综合体，如若项目顺利推进，将是截至目前深圳计容面积最大的旧改“航母”。图为2015年4月5日，深圳南山区白石洲村。在白石洲村有周边，已建起很多高楼大厦。 (来自:东方IC)

有人用“一边是欧洲、一边是非洲”来形容这个村子。马路那边是高大上的华侨城、世界之窗的“欧洲”既视感，马路这边则是脏乱差的“非洲”气象。

白石洲拥有深圳市区最集中最大规模的农民房，同时它还是“市值”最高的深圳城中村。在这里，亿万富翁与打工仔零距离。

△白石洲街景  图片来源：视觉中国

之前市场传白石洲改造后总建筑面积达到550万平，按照当时二手房均价52882元/平米计算，旧改后的白石洲市值至少3000亿元。排名第二的蔡屋围为1500亿。

但如今公示的347.96万平方米，少了150万平方米以上。根据房屋中介网站数据，现在白石洲周边二手房参考均价70831元/平，据此粗略估算旧改后总市值近2500亿元，依然十分惊人。

图为2015年12月2日，白石洲是深圳最大的几个城中村之一，它拥有几乎深圳市区最集中最大规模的农民房，绝大部分从外地来深圳的人都有过一段或长或短的在白石洲生活的记忆，很多怀有梦想的大学生和农名工混居在这里。狭小的通道里，私拉电线现象尤为严重。 (来自:东方IC)

“加快旧改进程，增加住房供应”，成为遏制深圳高房价的共识之一，而拥有一栋甚至多栋自建房的深圳原住民则成为旧改的受益者。

此次旧改信息曝出后，最受关注的依然是拆迁补偿问题，很多人好奇：这次将有多少人一夜暴富？

在深圳2000万移民为主的人口中只有38万原住民，而不少原住民拥有一栋或两栋7层自建楼房，面积2000平米左右。

按照目前深圳产权均价每平5万计算，深圳原住民身家过亿并不是稀奇事。

具体到白石洲，有人一夜暴富也是百分百的事情。可14万人口除去1878名原住民，剩下的几乎都是外来务工人员。

绝大部分从外地来深圳的人都有过一段或长或短的在白石洲生活的记忆。租住在这里的人有企业老板、白领，也有清洁工、搬运工、农民工、大学生。

对很多“打工仔”来说，这里是深圳梦的开始，江湖称“没住过白石洲等于没来过深圳”。

诚然，每一次旧改，拥有一栋甚至多栋自建房的深圳原住民则成为受益者，一批千万甚至亿万富翁诞生，“昂贵”的白石洲更是如此。

可是除不到2000人的“拆一代、拆二代”外，“一个月收入3000元的人，能生活在哪里？”

毋庸置疑，旧改无疑会提升深圳市民生活质量。

美联物业全国研究中心经理何倩茹认为：

旧城改造对于被改造的对象来说，改变的是居住环境和生活质量，肯定是好事。对于周边居民来讲，大环境的优化同样带来生活便利和居住幸福感的提升。

对于城市本身而言，旧城改造可以促进城市更新换代，也有利于产业结构的提升，为未来发展奠定更好基础。

但一个无法回避的问题是，面对即将消失的白石洲，除原住民外的人将何去何从？

在“经济特区”、“超大城市”等“高大上”符号的背后，存在着房价居高不下、生活消费高、工作压力大等现实问题。

“逃离北上广深”成了一时热议的话题。有人开始思考要不要到二三线城市去安放青春，有人欲走还留，纠结其中。

在他们还没思考清楚答案的时候，迫于房价与人口双重压力，深圳开始旧改，一个个城中村被改造、更新、重建。

据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共320个原行政村，农民房3.5万栋，占全市49%的住房面积，容纳了520万城市人口，大多是刚来深圳的年轻人。

美联物业全国研究中心数据显示，2013年深圳平均月租金为59.04元/平方米，到2016年5月，月租水平已经上涨至83.76元/平方米。

2016年6月，南山区房租涨幅最高为71%，而不断容纳被挤压客群的宝安区和龙岗区租金涨幅也达到了64%和68%。

随着不少城中村拆迁，年轻人不得不往外迁移，寻找更适合的居住空间。原本不太受租客青睐的龙华、布吉、宝安的城中村也开始走俏，房租水涨船高。

如何安置旧改城中村的外来人口，是有关部门接下来的工作重点。

同时，被推倒和掩埋的，不仅是无数外来者的落脚地，更是几代打拼者的记忆。有人说，白石洲旧改的推进，意味着一个时代走向终结。

作为一个移民城市，深圳的城中村是一种无法被忽视的存在，它具有特殊的文化。

对于整座城市来说，白石洲只是一个地方，而对于租在里面的人来说，它就是整个世界。

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本期编辑 陈思