折叠君说
友号住在上海前几天分享的一篇网友置换攻略，授权转载分享给魔都折叠的朋友们。市区老破小与郊区远大新，这是房产群经久不衰的互怼主题之一。像哈姆雷特一样值得探讨！
“
草草按：
作者金融行业工作，以往投稿复习👉
我是如何选择项目的|复盘最近一年多来的2n买房实践
作者今年自己也是出老破小、入新房的。。一起来看这个他身边朋友（也是他的新晋邻居）本月刚刚完成的老破小置换新房经验。
新房‘有的地方卖不掉、有的地方买不到’的分化早就开始已久，置换到一半发现要买的新房‘不存在的’怎么办？
看完他的故事，只想友情提醒一句，任何今年开过的盘，年底都可以去售楼处兜兜转转看看有没有前几期退出来的，都有可能会有个位数在12月放出来冲全年指标，毕竟这么多项目没拿到证，很多公司指标都没完成。。本文的主人公就是这样买到的。。我们住在嘉定群里也有小伙伴这个月买到了一月开盘买不到的户型。。
”
房住不炒
但每年总有些人必须买
2017年末，史上最强楼市调控持续加码；
70城房价数据显示，上海新建商品房价格进入同比下滑通道；
这意味着，17年底的一手房价格已经低于了16年底；
“房住不炒”得到了有效落实，投资投机需求被挤出，老百姓欢欣鼓舞。
买房不再焦虑，魔都的置换需求却是始终真实存在的。
由于历史原因，外环内存在大量所谓“老破小”社区，它们都有置换需求。
老破小社区有着一些共同的特点：
我的朋友洋葱，就是一位宜川地区老破小业主。
洋葱同学在17年底，历时大半年，终于完成老破小置换远大新的成功操作。
房产群的群友们纷纷表示“羡慕嫉妒恨”，感叹洋葱的操作为“神操作”。
洋葱的老破小位于
宜川
，建成于81年、至今已经37岁了。
因为结婚，洋葱在1年多前花了30多万将50平米的老破小彻底豪装了一遍。
装修后的老破小焕然一新，但居住一年后老婆大人开始不满意了，
环境、邻居、停车……
上海日新月异，老破小的环境似乎30年不变，变化的是社区里的“口音”。
不知是3年前、还是5年前，洋葱就感觉到
社区里上海话越来越少了。
东北口音、四川口音、安徽口音，以及各种不知“乡关何处”的口音多了起来。
终于在年初，在老婆大人的坚持下，洋葱做出一个重要的决定——
必须置换。
卖掉老破小后
发现新房买不到了
？
调控后的楼市交易量大幅下滑了，这对流动性本来就差的房产是雪上加霜。
洋葱一开始就已经想好了策略，他的思路大概是这样的：
第一步，以合适的价格卖了“老破小”。
小区链家挂牌均价在5.5万，因为洋葱的装修较好、楼层不错，所以挂了6万，总价接近300万。
第二步，框定一个总预算。
银行的理财、股市的资金、其他各种存款，需要逐步变现了。
第
三步，寻找合适的一手项目买入，完成置换。
因为一手限价，洋葱没有考虑二手。
第一步的运气非常不错的，房子挂牌大概3个月左右，成功出手了。
买家也是一对小夫妻，由于房子装修很好，基本上没有让价，以接近300万的价格成交了。
第二步，总预算也并不难做，卖房子得到的款项+各种理财变现的现金+可承受的银行贷款=总预算。
洋葱计算了一个，大概500万到600万是个较合适的区间。
最尴尬的是第三步，卖出交易完成已经到了9月份了，但市场上并没有合适的一手项目可买。
由于政府限价，
许多洋葱想要买的项目都没有开盘。
有的项目戏称为
“大姨妈壹号”、“马上就开”、有的开发商拆售楼处了。。
房产群里有人说，
老破小置换一手项目的“置换窗口期”基本关闭了，
这是真的吗？
终于有个新盘开了
全民大乐透 不是谁都能中奖
为了寻找合适的项目，焦虑的洋葱几乎每个周末都奔走在去往各大售楼处的路上。
宝山的南大三兄弟、江桥的龙湖、还有大宁北的建发等…… 洋葱都跑过售楼处。
南大的保利熙悦，是洋葱喜欢的，下沉式花园很精致，前后跑了不下十几次了。
无奈啊，看上的楼盘就是死活不开盘，“置换窗口期”真的关闭了？
时间就这么流转，到了12月初喜讯传来，南大的招商中环华府四期领到准生证。
251套房子，到了摇号的时候竟然出现了420多组竞争对手。
开盘当天寒冷的大棚里人山人海，洋葱翘首以盼。
结局有点心酸，洋葱摇到的是375号，
基本上300号以外都没机会了。
准备已经如此充足，但终究还是没能买到高性价比的、每次开盘都日光的外环内限价一手楼盘。
买房似乎进入了全民摇号大乐透时代，“置换窗口期”真的关闭了吗？
买房往往就是个“转身退进”的过程，没了只能转身去下一个售楼处
无奈的洋葱，只能选择“转进”了。
“追求完美”的常常错过每一班车，有的群友在哭诉从08年就开始看房的经历。。。
最后约650w入嘉定叠加
是“接盘”还是“捡漏”？
251套的那个盘卖掉，外环内买得起的、有预售证一手房就真的几乎没了。没拿证的不知道什么时候拿证，等不起，等来了，也不一定摇得到。
坚持的洋葱，不会轻易放弃，他要早下决断，抓住“窗口期”。
在一位比较懂行的朋友建议下，洋葱带着老婆大人去看了一个嘉定新城的项目。
嘉定新城近几年可谓发展迅猛，规划逐步落地、配套较为完善。老婆大人看了这个嘉定新城的项目后觉得比较满意。
只要老婆大人喜欢，那就买了。
卖个关子，洋葱最终买入的项目特点如下，大家猜猜看，难度不大（不是广告、也不明盘了）：
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项目位于嘉定新城
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距离地铁站不远
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精装的叠加产品
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总价650万左右
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单价4.8万
洋葱当天晚上就和群友们分享了成功置换的喜悦。
有的群友了解过项目情况、了解了嘉定新城的发展现状，表示洋葱
机智、智慧、运气好。
他们说，洋葱
高位卖出“老破小”，几乎卖在了市场最高点，又低位买入“精装一手叠加”，一手限价等于政府帮忙砍了价，
真实划算，堪称“置换神操作”。
也有人说，嘉定新城发展是挺快、项目品质有保障、老婆大人也喜欢，
但毕竟是郊区“远大新”啊。
房产群友一个朋友是
地段党
，他并不认同洋葱的操作，
他认为：内环边上置换去了远郊新城，实在搞不懂，傻了！
一开始，洋葱也是非常犹豫纠结的。
上班怎么办？小孩读书怎么办？老人看病怎么办？聚会晚回家怎么办？
关键是远郊没人气、上海又在控制人口，人走光了远郊早晚要崩盘。
远大新社区的一些特点比如：
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交通总是不便。
上下班每天起码要多花费1个小时，天天如此很疲惫
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配套并不齐全。
老人看病、小孩读书，都不方便，尤其是小孩读书的问题几乎无解
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担心房价下跌。
如果房价下跌，往往市区坚挺，而郊区则跌幅较大，远大新会不会是财富的绞肉机？
是不是“神操作”？见仁见智了，但洋葱自己还是比较满意的。
洋葱觉得，即便从财富保值的角度来说，远大新也不会跑输老破小吧？
