期内业绩实现较快增长，核心物业板块增速符合预期。
2020年公司实现营业收入86.4亿元，同比增长42.1%；实现归母净利润4.4亿元，同比增长52.0%，与此前业绩预告公告的增速区间一致。期内归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于：1、销售管理费用率由去年同期的7.5%降至4.8%，主要因公司的房地产项目清盘，销售代理等费用大幅降低所致；2、期内实现营业外收入为0.34亿元，同比大幅增加，主要为疫情防控补贴。由于受疫情影响，资管板块对业绩的拖累较大，但公司核心的物管板块仍实现了强劲增长，全年实现归母净利润5.3亿元，同比增长34.2%。考虑到2021年疫情防控趋稳，公司资管业务的盈利将得到修复，叠加物管业务的高成长，全年业绩有望实现较高增长。
物管板块规模盈利双双提升，非住宅业态拓展得力。
期内公司在管项目数量增加240个至1438个，管理面积增加3824万平方米至约1.91亿平方米，同比增长25.1%。物管板块的毛利率较2019年提升了1.1个百分点至11.0%。2020年公司市场化拓展能力得以增强，新签合同额达24.6亿元，同比增长11.2%，对大股东的依赖度进一步下降。期内公司在非住宅市场重点发力，非住业态新签合同金额达18.5亿元，占比达75.2%。
资管业务收入受疫情影响下滑，预计2021年影响将淡化。
期内公司资产管理业务实现营业收入4.34亿元，同比下降了29.7%，主要因受疫情影响，购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少，以及租金减免导致的收入减少所致。当前公司在管商业项目26个，管理面积136万平米，总体出租率为95%。当前公司资产管理业务客流量已逐步恢复，我们预计2021年疫情对公司资管业务的影响将逐步淡化。
公司发布2020年年报，2020年公司实现营业收入86.4亿元，同比增长42.1%；实现归母净利润4.4亿元，同比增长52.0%，与此前业绩预告公告的增速区间一致。具体业务构成来看，物业管理业务实现营收80.4亿元，较去年同期增长56.0%，带动板块营收占总业务比重提升8.3%至93.1%。资产管理业务实现营收4.3亿元，较去年同期下降29.7%，占比下降5.1%至5.0%。其他业务板块营收下降46.7%至1.7亿元。期内公司归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于：1、销售管理费用率大幅降低，由去年同期的7.5%降至4.8%，主要因公司的房地产项目清盘，销售代理费、广告费及营销推广等费用大幅降低；同时由于期内融资规模减少，利息支出降低，导致财务费用降低24.5%至1.8亿元；2、期内公司实现营业外收入为0.34亿元，较去年同期的0.12亿元大幅增加，主要为疫情防控补贴。
全年公司营业收入和归母净利润的大幅增长主要源于期内将招商物业纳入并表范围。若将招商物业2019年实现的1.9亿归母净利润纳入基数，则2020年公司可比口径的归母净利润与2019年基本持平。由于受疫情影响，公司的资管板块对业绩的拖累较大，全年下降了约0.4-0.5亿元。但公司核心的物管板块仍然实现了强劲的增长，全年物管板块实现归母净利润5.3亿元，同比增长34.2%。考虑到2021年疫情防控状况趋于稳定，我们认为公司资产管理业务的盈利水平有望得到修复，叠加物管业务的高成长，公司全年业绩有望实现较快增长。
2.1 增长规模更上台阶，专业化服务高速增长
2020年公司在物业板块的拓展持续发力，在管项目数量较年初增加240个至1438个，同比增长20.0%，管理面积较年初增加3824万平方米至约1.91亿平方米，同比增长25.1%。公司在住宅与非住宅业态的在管面积布局均衡，分别为9614和9476万平，分别占比50.4%和49.6%。布局城市来看，公司业务辐射北京、上海、天津、广州、深圳、成都、西安、珠海、重庆、济南、郑州、合肥、武汉、长沙、南昌、南京、苏州、厦门、昆明、贵阳、大连等全国100多个主要城市。
报告期内公司实现各项物业服务收入合计80.4亿元，较去年同期增长56.0%，占总营收比重提升至93.1%。其中基础物业管理实现收入64.6亿元，同比增长40.5%。具体业态来看，住宅业态的收入为20.6亿元，非住宅业态为44.0亿元，分别占32.0%和68.0%。非住宅业态当中，办公、政府、公共、学校、园区、商业、城市空间及其他的细分业态的收入分别为17.0、7.7、6.4、5.4、4.4、2.0和1.1亿元。
专业化服务业务实现收入15.7亿元，同比增长185.5%。专业化服务中收入排名前三的业务分别为：案场协销及房产经纪收入为 7.1亿元，占专业化服务收入的 45.2%；设施管理服务收入为3.3亿元，占21.0%；建筑科技服务收入为2.8亿元，占专业化服务收入的 18.0%。
区域结构来看，华南区域为公司物业管理收入的最主要贡献区域，其中深圳市为主要贡献城市。2020年华南区域（含深圳）实现物业营收33.5亿元，其中23.5亿元为深圳市贡献，营收占比分别达到38.8%和27.2%。此外，华东、华北、华中、西南区域分别实现收入16.1亿元、10.4亿元、10.8亿元和9.3亿元，占比在10-19%左右。
2.2
加速推动科技赋能，板块毛利率持续提升
期内公司加快推进了智慧物业系统在内部项目的推广和深化应用。截至2020年末，公司的招商通+π平台已覆盖全国1365个项目，平台用户突破 40 万，线上总工单超 1200 万，工单完成率98.7%。同时在细分业态解决方案的建设方面，公司完成了高校、医院业态的智慧后勤数字化平台解决方案，并打造了以崖州湾科技城为实例的物管城市服务解决方案，完成了崖州湾 1KM 样板路段打造，建成园区运营指挥中心，接入智慧路灯、 智慧灯杆、智慧灌溉、智慧井盖、智慧垃圾桶等功能。
盈利能力方面，2020年公司物业板块的毛利率持续提升，达到11.0%，较2019年提升了1.1个百分点。其中基础物管中的住宅业态较2019年提升1.8个百分点至6.7%，非住宅业态较2019年提升2.6个百分点至11.9%，专业化服务较2019年下降7.2个百分点至14.0%。当前公司的毛利率水平仍处于行业较低区间，我们认为随着公司的数字化转型推动降本增效、房地产业务剥离降低利息支出以及由成本中心向利润中心转变等因素的催化，公司的盈利能力未来存在进一步提升空间。
2.3 市场化拓展能力增强，非住宅业态重点发力
2020年公司市场化拓展能力得以增强，新签合同额达24.6亿元，同比增长11.2%，净增加管理面积3824万平。同时对大股东招商蛇口的依赖度进一步下降，新签合同中来自大股东的金额为6.0亿元，占比较去年的30.4%进一步下降至24.5%。
公司在非住宅物业市场重点发力，非住业态的新签合同金额达18.5亿元，占比达75.2%。全年通过招投标拓展了国管局 82 号办公区、招商证券大厦、湖南省移动、广州大学、山东第一医科大学、广州博物馆、成都双流人民医院、中山大学第八附属医院、湖南某部队营区等涵盖各业态的大批优质项目，并接连进驻阿里巴巴滨江园区、华为物流园、华为北京基地、字节跳动北京培训中心等高端项目，实现目标市场中市场份额、项目质量不断提升。
同时公司在新兴城市服务领域取得了重大突破，接连拓展了三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城、坪山区碧岭及马栾街道、塘朗山郊野公园、马峦山郊野公园等一批城市服务类项目，并进一步扩大及深化即墨新区城市管理项目等原有城市服务项目相关业务。
资管业务收入受疫情影响下滑，预计2021年影响将淡化
公司的资产管理业务主要包括商业运营和持有型物业出租两部分。期内公司资产管理业务实现营业收入4.34亿元，较上年同期下降了29.7%，主要因受疫情影响，购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少，以及租金减免导致的收入减少所致。
截至2020年12月，公司在管商业项目26个（含筹备项目），管理面积136万㎡，其中管理公司自持项目4个，受托管理控股股东招商蛇口自持项目18个，第三方品牌输出项目4个。持有型物业出租方面，公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积达到59.3万平，总体出租率为95%，其中购物中心及写字楼的平均出租率略有下降。随着疫情防控的常态化，公司资产管理业务客流量已逐步恢复，我们预计2021年疫情对公司资管业务的影响将逐步淡化。
重组整合效果不佳导致项目拓展和利润率提升不及预期；毛利率提升不及预期；物管业务外拓不及预期。
