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【房地产】破解月度销售预期波动错觉

中信研究  · 公众号  ·  · 2017-10-09 07:53

正文

——陈聪,张全国,联系人:郭一辰


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龙头兑现“金九”。2017年前9月,根据CRIC及房地产企业披露数据,龙头公司实现销售额30550亿元,同比+44.4%。2017年9月单月实现销售额4000亿元,同比+18.9%,环比+15.2%。在很高基数的情况下,取得同比近20%的增长是足以令人满意的。前三季度,累计销售增长较快的公司是融创中国、碧桂园、龙湖地产等。9月单月,销售增速较快的公司则有融创中国和万科企业。碧桂园等在三四线城市布局的开发企业9月单月销售增速相对较低,这可能和三四线市场有降温有关。


限价确保新房去化率,市场仍在良性轨道。个别企业的销售均价数据不可以深究,销售均价变化的确可能因为销售产品结构变动。但如果把龙头公司作整体而言,销售均价则可以反映市场的演变。2017年9月,龙头公司销售均价同比上涨6.3%,环比上涨1.7%。我们认为,龙头公司在定价方面确实比行业更加理性。


政策保持稳定性和连续性。2017年下半年,中央政治局会议强调稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。我们认为,这意味着因城施策将持续,房地产市场将延续平稳的主旋律。2017年9月下旬,各地陆续出台了一些限售的政策。但我们认为这不代表政策在猛烈加码。这一轮出台限售政策的城市,主要是一些销售偏热、房价维持上涨势头的二线城市,二手房房价下降的一线城市反而没有出台政策,也说明了政策意在深化因城施策。


风险提示。行业调控政策加码的风险。


把握A股行业龙头的上佳配置窗口。我们认为,当前是万科为代表的A股行业龙头上佳配置窗口。首先,我们认为政策并不会导致房价大幅下跌,节前市场对于政策过于担心。其次,行业集中度迅速提高,龙头大公司普遍明显跑赢行业。再次,尽管2016年10月的同比基础不低,但企业推货热情高涨。我们认为2017年11月后大公司的销售表现有可能超预期。最后,在A股休市期间,内房表现十分强劲。




本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》报告,具体分析内容(包括相关风险提示等)请详见《晨会》报告。


若因对报告的摘编而产生歧义,应以报告发布当日的完整内容为准。

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