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政商内参
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| 本文转自每日经济新闻 nbdnews |
一大波楼市调控之后，房价真的降了吗？
从官方统计上看，热点城市房价的确降了，或者说至少稳住了。但是，购房者的体验却大不相同，甚至反而觉得压力更大了。按规定三成首付的房子，购房者却必须要交两倍的钱。这是，为什么呢？
其实，这是开发商搞的鬼。
在限价的调控下，“双合同”已然是开发商规避政策的销售门道。而由此大幅提高的首付成本，则让大多数购房者难负其重。
“双合同”导致首付翻倍
根据《中国经营报》6月24日报道，在位于广州增城的金地香山湖，销售人员坦言该项目以“购房合同+装修合同”的“双合同”形式购房，并给记者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表。
该房屋户型约100平方米，折后总价约162万元，但拆分为99万元和63万元的两笔款项。
如果购房者按162万元、首付三成买房，那么首付为48万元左右。
但是，
在“双合同”之下，
购房者需要一次性支付63万元的装修合同价以及33万元的首付，因此，
实际上首付款就变成了约96万元。
但是，一次性拿不出这么多钱怎么办呢？销售人员表示，对于63万元装修款，相关金融公司提供的可贷金额在30万~35万元之间，最高可分5年期限，但需要视个人的征信情况和银行流水而定。
而且装修贷手续费为1%，半年期限的月利率为1.4%。即使可贷款期限为5年，月利率也高达0.9%，等本等息的还款方式下，30万元贷款总利息逾16万元，月供约7700元。
了解的多个楼盘也大同小异，销售人员均表示需要“双合同”，装修款项同样动辄高达50万元，但通过银行信用贷只能贷到约20万元。有销售人员向记者直言：“最近取得预售证的项目大部分都会有‘双合同’的情况。”
值得一提的是，广州中航城的首付款高得惊人。
一套总价约230万元的复式洋房，首付款却要130万元，已是总价近六成。
当记者追问首付款为何如此之高，销售人员仅称是公司要求，并把计算价格的纸张收走。不过，前来销售中心拿取相关购房文件的购房者却告诉记者，早前其在广州中航城购买了一套平层洋房，签的就是“双合同”。
房价明降暗升
由于“双合同”大行其道，广州一手住宅房价的官方数据已背离真实水平，网签价格与实际价格相差甚远。
据网易房产数据中心数据，金地香山湖近期网签均价约1万元/平方米。然而，《中国经营报》实地走访了解到，金地香山湖目前实际售价约1.6万元/平方米，比网签均价高出6000元/平方米。
此外，广州中航城近期网签均价仅为1.3万元/平方米，而目前在售复式洋房实际售价高达2万元/平方米。上述广州中航城的购房者称，其早前购买了平层洋房，房价约1.9万元/平方米，但备案价格仅为1.2万元/平方米，这7000元的差价要通过签下另外一份合同补回。
资深房地产专家韩世同指出，一些楼盘的指导价格明显偏离市场水平，“若真要按照政府指导价去卖房，很多开发商都要亏损。”
多位业内人士认为，
目前广州一手住宅的价格水分较多，而二手房管控较为宽松，其走势才能反映真实的市场行情。
今年4月广州市（不含南沙、从化）二手房成交13652套，均价为1.7万元/平方米，环比分别增长10%、7%，3月均价也环比增长了3%。
“双合同”的四大风险
事实上，从去年开始，广州就出现了部分开发商通过“双合同”的形式规避政府限价政策。今年3月，中原地产广州项目部总经理黄韬在采访时表示，目前“双合同”已经重出江湖，包括大开发商在内的很多楼盘都在使用双合同。黄韬还表示，
“双合同”存在风险，但也是在你情我愿的情况下发生的，在目前情况下，政府查处“双合同”难度较大。
那么，“双合同”到底有哪些风险呢？
风险一：高额首付增加资金负担
签订“双合同”捆绑装修，给购房者带来了更大的首付压力，以金地香山湖6300元/平米的装修价格来算，购房者少则要多支付几十万的首付，这无疑是一笔不小的经济压力。
风险二：装修由开发商验收，质量难保证
