1.70年房产土地续期“没有前置条件”？
新华网3月15日报道，国务院总理李克强在回答记者提问时表示，群众对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。李克强强调，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。
自1998年，住宅商品化以来，70年住宅土地使用权到期续期问题就一直悬而未决，国家如今要把这个问题彻底解决，这是为推出房地产税扫清最后的障碍。言下之意就是房地产税要来了。但问题是全世界征房地产税的国家基本实行的都是土地私有制，而咱们国家所有的土地都是国家的，已经交了土地出让金，凭什么还得交房地产税？
土地公有制成了攻击房地产税征收问题的核心环节，难不成为了征收房地产税，得搞土地私有制改革吗？
2.房地产税的法理逻辑和市场逻辑
实际上土地公有制并不是房地产税征收的制度障碍，因为在中国，土地使用权事实上发挥着所有权的功能。按照现代契约理论的基本原则，权利和义务对等，只要你取得了房地产相关的关键权利，你就有基于这个权利的纳税义务，这也符合市场经济的纳税原则。再者，中国法律规定，土地使用权和房产所有权是同一个主体，转让时必须一起转让。
再者，将土地公有制，土地转让金和房地产税摆在势不两立的地位是完全混淆了“租金”和“税”的概念。地租是土地所有者向土地使用者所取的收入，只要土地所有者和土地使用者不一致就会存在地租。地租属于市场范畴，房地产税属于公共范畴。土地转让金是根据土地的市场价格，由土地使用者（主要是房地产商）向土地所有者（国家）支付，本质上是地租，在这里国家的角色是土地所有者。而房地产税是国家作为土地和土地收益再分配的管理者依法向土地利益获得者征税，在这里国家的角色是土地管理者。地租是市场属性，房地产税是公共属性，根本就不存在势不两立的问题。
租和税概念混淆不清，是房地产税这么多年退不出来的最大原因，也被既得利益者混淆视听，煽风点火，鼓噪民意，除此之外，各级政府还对土地征收了各种名目的“费”，把房地产税改环境搞得更加乌烟瘴气。因此，必须要把混乱的“地租”“税”“费”体系的逻辑理清楚，明确什么是“地租”，什么是“税”，对于主要以捞钱为目的的各种“费”该清理的清理，不能让地方政府借对土地所有权管理权的垄断来加重老百姓负担。
3.房地产税改革背后的利益纠葛
关于土地出让金，大家可以看看下面的数据：
下面是我汇总的历年土地出让金的数据：
目前土地收入已经占到地方财政收入的约50%以上，这些收入由房地产商先行以土地出让金方式垫付，在一线城市，土地出让金大约占到房地产平均售价的一半多一点。作为租金，土地出让金的规模太大了，房地产泡沫本质上也可以说成是土地出让金泡沫。这么大一笔钱都体现在房价里边了，老百姓买房一开始就得为这么大一笔钱买单（房地产商垫付，最终由老百姓买单），你让他再缴房地产税他心里确实很不痛快。
土地出让金在国家上很少有先例可以参照，因为绝大部分国家和地区都是土地私有制，因此不存在土地出让金。但孜孜不倦的笔者最后发现，香港也是土地公有制，也有土地出让金这样的东西。在香港，土地出让金通常被认为与地价联系在一起。首先需要辨析的是，香港的地价与西方国家土地私有制度下的地价概念是不同的。土地私有制度下，土地所有权允许买卖，地价是指土地所有权买卖的价格。土地政府所有制下，土地所有权不允许买卖，允许买卖的是土地的使用权，所以在香港，地价通常是指土地使用权的价格（包括一级市场土地使用权拍卖价格和二级市场土地使用权转让价格）。而土地出让金作为土地在出让期内使用权的报偿，与地价既有同一性，又有很大区别。两者的主要区别在于土地出让金反映并适用于土地租赁关系，而地价则反映并适用于土地使用权的买卖关系，两者各自具有独特的作用，不能相互替代。
笔者还发现香港的土地出让金不像大陆一次性收取，而是分年收取，因此大陆的土地出让金也可以学习香港，分年收取，这样一来，什么是“地租”，什么是“税”，一目了然，免得大家吵个没完。土地出让金/使用权期限（比如70年）=每年缴纳的地租。只是如此一来，地方财政收入接近腰斩，房价也接近腰斩，怕是地方政府和炒楼的人要死给你看。
4.改革最核心的攻坚战
所以问题的关键是，土地出让金本质是“地租”，“地租”应该一年一年交，而不是一次性交齐，但问题是地方政府断了炊怎么办？楼价暴跌怎么办？如果这个地租的问题不搞清楚，房地产税强推，要么民意沸腾，要么市场混乱。
房地产税改革的本质就是打破房地产既得利益（地方政府，房地产商，炒房者）的格局，而这个既得利益的格局持续了20年，怎么打破？一打破，人家可以死给你看。所以地租不像地租，税也无法成税，所谓河水太混，只能浑水摸鱼鱼。但是这个既得利益的僵局不打破，什么改革都成了泡影，因为土地是生产要素的根本。去看看历史，每一次根本的转折性改革，如果土地相关改革不突破，其他的改革都是沙滩上的城堡。如今房地产税改革的意义也在于此。
或许真正理顺解决房地产税费问题的前提是——先解决政府昂贵成本和巨量低效投资问题，政府成本不下降到合理水平，既得利益仍不断扩张，总难免税上加税，费上加费，最后加到老百姓承受力的极限为止。
今天我在值乎回答的精彩提问是：“吴老师，总理说很多应对工具，储备政策还没有用，赤字率没超3%，银行资本充足率在13%，拨备覆盖率176%。债务危机还是会爆发吗?”点击文末的原文链接，几乎免费收听我的语音回答。
