作者 | 瓜片
万万没想到，全中国最能花钱的地方，竟然也开始节衣缩食了。
今年6月份，一线城市社会消费品零售总额，十分罕见地集体“亮红灯”：
上海同比-9.4%、广州同比-9.3%、北京同比-6.3%、深圳同比-2.2%
高端餐饮、奢侈品商场，都崩了。上海人均消费500+高级餐厅，今年7月份只剩1300多家，比去年足足减少了一半。广州奢侈品大本营的太古汇，零售销售额同比暴跌17%，租金也下滑了8%。
为啥？原因很复杂，但有一个很重要的影响因素是：
一线城市的房子全国最贵，楼市下行时的“痛感”也最强烈。“房奴”们身上动辄背着几百万房贷，钱是一分也不敢乱花，而且存点钱就拿去提前还贷。
对于这些大众心理，上面当然是门儿清。
就在前几天，上海推出了史上力度最大消费补贴，空降超40亿“零花钱”给市民。
但这，显然还不够。要减轻“有房一族”的顾虑，刺激大胆花钱，还有一个最简单有效的办法，让银行出出血。
于是乎，一个消息开始广为流传，让无数“房奴”握紧拳头，翘首以盼：
存量房贷利率，真的又要降了？！
就在上周五，来自PB社援引知情人士的消息，在业内和朋友圈疯狂流传：
“中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。”
具体有两种方式。
一种是贷款人找银行重新协商利率，不用等到来年1月（通常的利率调整时间）；
另一种是转按揭，即将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同。
不过，就在“小作文”出街当天，南方+的新闻报道称，记者从多个渠道证实，监管部门确实已就此事展开研究讨论，但尚未有最后结论。
随后在招行中报业绩会上，招商银行行长王良表示，目前尚未接到可开展转按揭业务相关通知和征求意见稿。
没多久，又有很多网友发现，工商银行、招商银行等多家大行APP居然上线了“存量房贷利率调整”功能！
来源：招行APP
结果，又是一次空欢喜。
财联社的记者专门咨询了银行客服，结果发现，存量房贷利率调整的申请端口为去年统一调整存量房贷利率所设，并非最新上线。
这消息，等得无数人是望眼欲穿。
这两天，关于下调存量房贷利率的“小作文”，更是在朋友圈刷屏，传得有板有眼，每一条内容都相当炸裂：
1、全国的存量房贷利率降低80个基点
2、分两步走，第一次降息可能在未来几周内，第二次在明年初生效
3、不仅适用于首套房，也适用于二套房
幅度大，执行快，范围广。虽说目前还属于“尚未敲定的计划”，看到的房奴们已经沸腾了。
有人甚至直接喊出：降吧，立马买车！！！
来源：微博
当然，“小作文”的内容能否最终落地，还是要等待权威部门的公告。一切小道消息，都作不得准。
然而吊诡的是，明明“小作文”已经满天飞，地产股蹭蹭蹭涨了两轮，银行股也跌了两轮，却一直没有相关部门出来回应这件事，以“一锤定音”。
既没有承认，但也还没有否认，让子弹一直在飞。这就很微妙了。
到底降不降？我的观点是，从客观趋势来看，“下调存量房贷利率”成行的可能性，相当不小。
很多人没有注意到，今年7月26日，央行发布了一份年度报告——《中国区域金融运行报告（2024）》，这里头就明确提到：
下一步将督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力。
发现没有，这前后因果，一下连起来了。
来源：《中国区域金融运行报告（2024）》
最近银行存款利率又先行一步，来了个集体下调，5年期“整存整取”的利率也进入了“1”字头，也有点像是存量房贷利率下调的“准备动作”。
毕竟，银行也要生存、盈利，先把存款利打下来，房贷利率才有下调空间。
更何况，下调存量房贷这事，还真挺急的！很多城市，等不起了。
就在此时此刻，越来越多城市的新增房贷利率，正在纷纷跌破3%大关。
上个月，苏州部分银行首套房贷利率已经低至2.95%，佛山、广州的汇丰银行房贷利率最低也可以做到2.9%。
今天买房的人也许很难想象，短短三年之前，这些城市的首套房贷利率能达到6%左右！即便去年已经已经统一下调了存量房贷利率，依然比3%高出几十个基点。
特别是一线城市，不少人的利率还在4%以上。
截至8月30日，北京新发放的首套房贷利率为3.4%，存量首套房贷利率则高至4.75%，两者利差达135BP。
本来嘛，取消房贷利率下限，是为了鼓励大家下定决心上车。
结果大家一看，才一年时间，房贷利率就从4字头跌到了3字头。按照这个节奏，岂不是明年就跌到2字头，甚至1字头？
为什么不再等等呢？宝贵的信心，就这样被一点点磨没了。
来源：微博
这时候，稳住早先买房的人，不让他们抛售、还贷，就变得尤为重要。
据野村中国首席经济学家陆挺测算，目前存量与新增房贷利差大概在90BP-130BP左右。
这意味着什么？
以200万房贷、30年、等额本息还款计算，房贷增加100个基点，意味着月供要多给1100块，利息要多给40万。
好家伙，直接亏出一台车。
早买享红利，晚买享福利，中间买的享暴击。眼看着新增房贷的利率不断下调，他们开始省吃俭用，节衣缩食，减少消费，拼命存钱，只为一件事：
提前还贷。
国泰君安一份研报指出，2024年2月以来（截止6月），居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），反映居民提前还贷行为明显增多。
5月央行刚宣布取消利率下限，6月居民中长期贷款就比去年少增加了1428亿元。提前还贷大潮，实在太凶猛了。
值得一提的是，去年下调存量房贷利率，只照顾到了首套房，完全不管二套房。
恕我直言，能买二套房的人，消费能力肯定是不弱的，结果经由房贷利差这么一刺激，也在哼哧哼哧提前还贷。
你看看，明明是想刺激消费，结果刺激了消费者。
一线城市消费数据，已经敲响了警钟。
那么，降低存量贷款利率，消费就能上去吗？效果还是立竿见影的。
我专门去问了个朋友，他说，利率一降，月供一下子少了几百块，那种感觉，有点像路边捡到几百块钱。
也有网友表示：之前存量房贷取消加点，他马上买了一台新笔记本。
那么，我们来估算一下，假如“小作文”成真，存量房贷下调80bp，能释放出多少消费潜力？
参考去年9月那次“大降息”。央行公布的数据显示：
有超过23万亿元存量 房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人。
根据《中国区域金融运行报告（2024）》披露，政策出台后，9月-12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%。
去年三季度，农行个人住房贷款提前还款金额环比二季度下降了20%以上。招商银行副行长在三季度业绩会上表示，存量房贷利率下调后，提前还贷量减少差不多一半。
这说明什么？
存量房贷降息后，提前还贷的势头明显减弱了。
《财经》杂志在一篇文章中提到，当时央行重庆分行调查显示，超三成受访居民打算将节省的利息支出用于增加消费。紧接着10月-12月，社零增速创下了近三年同期最高。
这又说明什么？
存量房贷降息，真的可以拉动消费。
新浪财经也算了一笔账：
目前全行业按揭总体规模约38万亿，如果一次性降息100bp，那么银行的利息收入将减少约3800亿。这减少的3800亿利息如果进入消费市场，按全社会近50万亿的消费零售总额计算，占比约0.76%。
“虽然并不算多，但已经足够提振市场信心。”
别的不说，中秋和国庆两个假期近在眼前。如果能在节前就落地，月供很快能少个几百一千的，是不是就可以多吃几顿大餐，多逛几个景点？
现在，人们太需要一些“好消息”了。
当然，如今压力又一次来到了银行这边。
要知道，不良率低、收益率相对较高的个人住房贷款，可是银行最优质的资产。据中国银行研究院此前测算，假设存量按揭贷款的利率下调50BP，则将导致银行净息差降低7BP，营业收入下降3%，净利润减少6%。
可是，银行也不得不做出改变了。
一方面，房贷余额越来越少，躺平吃利息越来越难了。
去年42家上市银行个人住房贷款规模首次出现萎缩，让不少人大惊失色。结果到了今年，萎缩还在继续。
上半年42家上市银行个人住房贷款余额相比年初又减少了3191亿元；六大行也没能稳住，合计减少3119亿元。
另一方面，贷款不良率也在上升，国有大行也没能幸免。
42家上市银行中，有21家银行披露了半年度个人住房贷款的不良率，其中19家出现不同程度的提升，按照平均值来衡量，21家银行不良率提升了0.1个百分点。
来源：澎湃新闻
国有六大行里，只有邮储银行实现了个人住房贷款不良“双降”。
工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和交通银行2024年上半年个人住房贷款不良率分别上升了0.16、0.12、0.03、0.07和0.11个百分点。
尽管多家银行在半年报中表示，其个人住房贷款业务整体风险可控，但这依然是个危险的信号。
比起要承担“一无所有”的风险，少赚一点似乎也可以接受。今年上半年，42家上市银行合计归母净利润1.09万亿元，同比还增长了0.4%，家底还算厚实。
大家好才是真的好，提振经济、消费回暖，最终也将利好银行业。短期内，银行得忍一忍了。
毕竟，为国割肉，功在千秋啊。
中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化，都影响我们每一个人的决策。
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参考资料
北大S博士：一线城市怎么了？
樱桃大房子：劲爆！存量房贷利率分两次下调？！
财经杂志：重估存量房贷利率
刘晓博说楼市：大利好，真的要来了？
21世纪经济报道：上市银行个人房贷账本 上半年贷款余额减量逾3000亿元 5家银行不良率超1%
