任志强：土地价格上涨会推动房价上涨

来 源丨21世纪经济报道（jjbd21）

记 者丨本报记者 张敏 三亚报道

任志强（资料图）

由于航班延误，原华远地产董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会期间发表录音和书面演讲。但也一如既往引发了大量关注。

最近几个季度以来，土地价格继续上涨。 中国土地勘测规划院数据显示，2017年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3946元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米。均比上一季度有所上涨。

任志强在演讲中援引了上述数据，并表示，土地价格处于一个持续上升的过程。 从二季度公布的数据看，地价上涨速度还在持续，这种上涨一定会影响到房价。

他还援引上述机构的数据表明，当前全国的综合地价（不含工业用地）水平在6644元／平方米，而东部区域的房价水平为10387.4元／平方米， 任志强认为，按照这样的房价和地价水平计算，“基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态”。

相比之下，中部、西部和东北地区的房价水平分别为5955元／平方米、5830元／平方米和6305元／平方米，甚至低于全国的综合地价水平。

因此，他认为， “从土地供给情况看，已经成为推动房价继续上涨的必要条件。”

但这一观点遭到钟伟的反驳。他表示，地价并不是影响房价涨跌的决定性因素，就像股票市场一样，在6000点买入的会被套牢，在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。

钟伟甚至明确指出，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著下跌。

除了对房价抱有信心外，任志强对今年的市场成交量也颇为看好。他认为，从今年的房产市场销售情况看，从面积到金额，都将创历史新高。“哪怕今年只有1%或者2%的增长，仍然是历史新高。”

统计局数据显示，今年1-6月，全国商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%；商品房销售额59152亿元，增长21.5%。在连续下滑三个月后，这两项指标的增速双双扩大，分别比1-5月提高1.8个百分点和2.9个百分点。

任志强认为，从供需关系看，城镇化的背景并不会发生变化。即人口再继续向城市集中，特别是中小城市人口向百万或者三百万以上城市集中。与此同时，从消费的角度看，住房需求一定是一个不断改善和升级的过程。

但微观政策调控可能会对区域楼市带来影响。任志强表示，“微观政策会导致购买力发生变化、价格预期发生变化，开发商的投资能力、资金周转能力发生变化，也导致库存发生变化。”

去年以来，房地产调控政策经历了多轮加码，到如今被称为“五限时代”，力度之大前所未有。但由于摈弃了“一刀切”思路，不同城市之间的政策力度差别较大。因部分热点城市的成交量下滑明显，有从业者呼吁调控政策能够“松绑”。

任志强认为，政策松动有两个先决条件，一是房地产市场快速下行，二是实体经济发生巨大变化。

他表示，今年1-6月份房地产相关税费增长很快，契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%，高于其他税费两倍多。所以，只有出现经济下滑，特别是由于资金面紧张导致的这种情况，才有可能对房地产政策做出调整。

任志强认为，金融风险防范工作的加强，其影响可能会波及到房企的债务问题。

他列举数据称，今年1-5月份，108家房企的银行贷款、债券、票据和其他融资额都在持续下降。6月份的数据虽然略有提高，但同比仍是下降趋势。

他表示，2015-2016年两年间，房企新增债务8500亿元，而2010-2014年的5年期间只有8000多亿。他估算，到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度则达到4700亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。

在他看来，接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机，而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。

这一观点与部分机构的结论较为吻合。广发证券就指出，从房企债务端看，样本上市房企存量债务的期限大多在2-3年。因此，过去两年大规模的债务融资或将在未来几年集中兑付。据统计，明后两年样本房企债务兑付数量将达到高点，兑付规模将分别高达3375亿、4474亿。

钟伟同样不认同上述观点，他表示，虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。

（编辑：骆轶琪）