来源：21世纪经济报道（jjbd21）
记者：王营
“我1992年开始做房地产，做了25年了，从没见过（今年）这种情况。”6月16日，阳光城（000671.SZ）前总裁、上海菩悦资产创始人陈凯在易居沃顿第六期中国房地产实战研修项目课题发布会上说。
在陈凯眼中，调控频繁加码之下，房地产市场出现了不少“前所未有”的场景。
“嘉兴一场土拍，425家企业报名。（竞得者）拿了之后还很高兴。这是不是一个非常好的投资机会或者说一个好的项目呢？”他说：“前段时间有一个购地广告。报纸广告上有24个联系人，把手机号贴在广告后面。‘我要买地’。现在找地的广告比卖房的广告都更有创意有新意。”
在易居沃顿课题发布会上，开发商传递的行业共识是，房地产行业集中度正在前所未有的加强。而抢地则是房企“扩大规模”最主要的方式。
中原地产研究中心统计显示：2017年前5月，拿地最多的30大房企拿地总金额超过6685亿（只计算招拍挂部分，不考虑权益分配），同比2016年上涨62%。值得注意的是，这些积极拿地的房企中，绝大部分为大型房企。
调控与抢地
6月22日，北京两宗位于房山与顺义的地块出让，这两宗地都属于低密度地块，特别是高丽营地块，容积率在1左右，两宗地均可以建设成为别墅或洋房类产品。两宗地块优质，合计成交金额达到了126.6亿。
中原地产数据统计显示，北京年内土地成交金额突破1000亿，达到了1006亿。虽然北京楼市调控政策严格，整体市场下行迹象明显，但对于企业来说，优质地块依然是逢地必争，6月22日一天2宗地块均达到了50%的溢价率上限以及“竞自持”比例。
在易居中国创始合伙人臧建军眼中，本轮调控与历史周期上调控大有不同。过去十几年房地产调控中，核心仍然是把房地产作为经济发展和GDP增长的工具。
但这次调控一方面是要让房子回归到住的本质；另一方面，脱虚向实支持实体经济战略成为中国必然选择的战略。因此，臧建军认为，本轮调控是持续的。
但臧建军看到，在行政干预下，房地产市场呈现多重扭曲。房价在扭曲，热点城市的新房价格低于所在区域房价的20%；由于政府控制了网签，因此需求也在扭曲，目前的成交不能反映市场的真实需求；一二手房市场也在扭曲，新房买不到，二手房市场则非常萎靡；最后一个扭曲发生在土地和销售市场，虽然从业者对于销售市场有很多担心，但土地市场却异常火爆。
抢地成为大型房企核心竞争力。
在陈凯看来，房地产市场变化越来越大，而未来的行业挑战也越来越大。“凭什么我们还在这个行业里面继续？有很多原因，有资源，能拿到好的地，能够拿到便宜的钱，核心团队能够很强，所有的东西都有。”
调控高压之下，房企抢地积极。中原地产统计数据显示，2017年前5月，拿地最多的房企为碧桂园，拿地总额642.79亿；拿地总额在300亿以上的房企包括保利、恒大、中海、龙湖、首开、万科、华润等。
房地产交易市场的冷却并无碍土地市场的高温。中原地产研究中心统计数据显示：截止到6月20日，年内全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到了12071.8亿，同比2016年同期的8859亿上涨幅度达到了36.3%。平均地价上涨了32.6%。地价上涨城市主要集中在三线城市。
地产商的未来：可能就剩一两百家公司
对于房地产商的未来，陈凯抛出一个严峻的预测。整个行业的集中度越来越高，百强和十强对于行业的垄断程度越来越大，到了2016年十强和百强分别已经达到18%和44%。他判断未来房地产甚至有可能只有一两百家公司或者项目公司，而前十强会吃掉整个市场50%的份额。
“什么时候我不知道，但是可能会到。”陈凯说。而据21世纪经济报道记者与多位地产商交流所得，陈凯的预测几乎是行业共识。调控高压之下，土地资源愈发稀缺，市场集中率将是行业大趋势。
建设部原副部长、中国房地产业协会会长刘志峰近日在“中国房地产30年回顾”系列活动演讲时直言，中国不需要那么多房地产公司。
他表示，国家统计局统计的房地产企业有9万多家，实际上机构调查的房地产企业大概是3万多家，3万多家中有好多是半死不活的，真正正常运作的也就1万多家。“中国不需要那么多房地产公司，因此要加大整合。”
也就是说，开发商不仅面临市场自然整合、淘汰；还面临宏观调控层面整合。“下一步很多时候你都会面临要什么的问题。选规模还是选利润？大部分人都会说，又要规模又要利润，但现在ROE在下降，你到底要什么？我们可以预见到未来中国也就一两百家，更多的公司就是项目公司。规模重要吗？肯定重要，不盈利的规模能持续吗，持续不了，我们肯定需要能持续盈利的规模。”陈凯认为，比如，开发商可以选择是做开发还是做资管。
臧建军认为，未来不能用传统经验去看待。未来一定是大企业越来越强，而小企业可以选择囤货，然后合作开发。他认为，对于大企业而言，转型很艰难，但是可以升级创新延长服务链改变产品线。
臧建军的判断得到了保利房地产股份有限公司副总经理余英的印证。他在上述易居沃顿房地产研修班上表示，保利在架构上进行了巨大调整。在三千亿基础上开辟新的产业。军民融合和产城融合是发力重点。余英认为，大型房企很难实现转型。只能从两千亿到三千亿再加上一些新的业态，去做增量。学习华夏幸福。
陈凯还以香港最大地产商新鸿基年报举例，认为内地传统地产商可以以此借鉴加大存量市场发展。
根据新鸿基地产（0016.HK）中报，截至2016年6月30日，其物业销售收入407.9亿港元，毛利110.88亿港元，而物业租赁收入172.4亿港元，毛利高达134.29亿港元，超过物业销售业务毛利。此外，陈凯认为，黑石或许也是中国传统开发商未来转型对标的企业。
“很多东西都在变。我不觉得我们已经有非常清晰的答案。”陈凯说。
