中交地产：三重优势助力中交锚定千亿业绩丨千亿揭秘【第64期】

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2015年7月，中交集团旗下的中交房地产集团与中房集团进行了一次地产业务整合，随后中交房地产集团成为中交地产（000736）的实际控制人。在业务整合之后以及主业明确的形势下，企业对于推动地产开发业务发展的诉求不断升温，通过引入市场化机制，例如引入职业经理人等提升管理效率；通过加速拓展新项目，以实现规模化。

对规模的诉求使得企业在投资方面明显发力。从新增土储方面来看，2014年新增土储规划总建筑面积仅37.6万平米，2015年已增长至162.4万平米。从相对指标来看，2019年和2020年以面积计算的投销比分别达到了1.2和2.6倍。从进入的城市方面来看，2014-2015年仅布局了长沙、重庆、苏州和天津4个城市，然而到了2021年，新进入的城市已经达到了34个。从持有的项目的数量来看，2015年时，仅持有7个项目，到2021年中期，持有项目数量已达到98个。从持有项目的建筑面积规模来看，已由2015年317.8万平米增长到了2021年中期的2727万平米。

显然，持续的投入推动了企业销售业绩的提升。2020年企业销售金额达到533.0亿元，较2015年17.3亿元增长了将近30倍。

我们注意到，过去企业投资力度加大后，获取的土储并没有全部开发完毕。截至2021年中期，企业还有较高的土储存量，这将成为推动企业业绩增长的一股核心力量。

根据企业披露的数据，2017-2020年企业的在建及待建面积快速增长。根据定义，这一指标包含未销售的土储和已经销售但是未竣工的土储。各个指标的关联关系如下：

截至2020年末企业在建及待建面积为2376.43万平米；企业2018-2020年竣工面积保持平稳，平均每年竣工面积为191.4万平米；销售面积方面，逐年上升，假设2021年销售面积增速为30%，同时假设企业从销售到竣工需要2年时间，则2021年以前已经销售但尚未竣工的土储包含2020年和2021年销售的面积。由此可以推算，截至2021年末，企业尚未销售的土储约1628.43万平米。

此外，从企业的资产负债表中的存货科目也容易看出，当前企业积压了较多的土储尚未结转。具体而言，尚未结转的土储一方面是还未开发，另外一方面为开发了还未交付，因此造成了存货大幅提升。在2021年中期财务报表中存货附注中可以看到，预计2023年及2024年甚至以后交付的项目较多。

综合来看，截至2021年末，预计企业持有的土储充足，而充足的待售土储将成为未来业绩增长的优势所在。

中交布局的多为核心城市，地价并不便宜，因此大量的土储也对应着大量的资金。然而从中交地产的净资产情况来看，截止2021年中期，股东权益合计165.80亿元，归属于母公司股东的净资产合计31.88亿元，因此，企业在土地投资方面可能够较为依赖外部资金，而有渠道获取外部资金这也是企业的另一大优势。

据研究，企业在外部资金使用方面的特点分别是融资成本相对较低，渠道多，而背后对应的则是企业的国有股东信用背书优势，关联方优势以及员工跟投制度优势。

国资增信，降低融资成本

中交地产的实际控制人是中国交通建设集团有限公司，中交地产是中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，而中国交通建设集团由国资委100%控股。控股股东的国资背景构成了强大的信用优势，有助于企业获得更为便宜的资金，以支持企业发展。根据企业披露的数据，中交地产银行贷款和公开发行的公司债等融资成本在2016-2020年有明显的下行，且整体的融资成本也相对较低。

关联方提供借款

由于控股股东公司资金雄厚，且在中交地产的股权占比较高，因此利益关联更为紧密。在2016-2020年的年报披露的信息中，关联方借款额度持续保持在较高水平，比如2020年末，控股股东方借款余额达到了68.89亿元，这为企业提供了资金便利。

利益共享和风险共担的跟投制度

更大化利用了资金

根据公开披露的信息，中交地产建立了核心员工跟投项目公司的管理办法，使得部分项目顺利实施跟投制度。其中，2017年有4个跟投项目，2018年12个，2019年跟投项目达到了16个，跟投总金额达到了3426.65万元。跟投制度使得企业自有资金投入量减少，但是仍然能够维持项目的操盘权甚至并表权等等。

如果仅看中交地产，那么从销售金额和面积等增速上已经能看到黑马潜质。根据亿翰智库的统计，在中交集团这个大组织下，2021年中交品牌各个平台的销售总金额已经达到了987.77亿元，距离千亿仅一步之遥。显然，在千亿规模方面，各大平台未来也将贡献一份力量。此外，控股股东中交集团在基础设施建设，城市综合体开发方面也拥有充足的经验与资源，这将有助于旗下地产开发业务协同发展。

综合来看，土储优势、资金优势以及其他资源的协同优势将有助于中交实现进一步增长，中交品牌的地产开发业务规模千亿可期。

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亿翰智库（ehresearch）

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